Договор купли-продажи имущественных прав на квартиру | сpk.ua
Центр правового консалтинга

Договор купли-продажи имущественных прав на квартиру.

Все за и против (юридическая сторона вопроса)

В настоящее время при инвестировании и привлечении средств от физических и юридических лиц застройщикам разрешено использовать такие механизмы, как фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, целевые облигации предприятий (погашение которых происходит путем передачи покупателям объектов жилой недвижимости).

Наличие же в законодательстве прямо установленных запретов на использование при инвестировании в жилищном строительстве механизмов, не предусмотренных законом, вынуждает отдельных застройщиков искать, так сказать альтернативные «серые» способы продажи строящегося жилья.

По сути, основным критерием для определения нарушения установленных законом ограничений, является фактор получения денежных средств застройщиком от физических или юридических лиц на стадии строительства, с одной стороны, и наличие обязательств застройщика после принятия объекта строительства в эксплуатацию передать таким инвесторам построенные объекты недвижимого имущества и документы для их первичной регистрации в собственность на таких лиц, с другой стороны.

Поэтому большинство из используемых застройщиками легальных альтернативных схем не предусматривает «прямую продажу» потенциальным покупателям-инвесторам объектов жилой недвижимости или имущественных прав на них на стадии строительства.

Как правило, происходит «скрытая продажа» с использованием различных юридических инструментов и конструкций гражданско-правовых договоров, которые применяются не для тех целей, для которых эти инструменты и конструкции изначально были созданы, а, собственно, исключительно для того, чтобы скрыть истинную цель, обходя законодательно установленные запреты, но при этом, в итоге, этой цели достичь.

К таким альтернативным способам относятся и договора купли-продажи имущественных прав на жилье.

На практике и сегодня все еще можно встретить договор купли-продажи имущественных прав на квартиру, как механизм продажи застройщиком жилья инвестору на стадии строительства. В чем заключается понятие договора купли-продажи имущественных прав на квартиру? Какая правовая природа предмета таких договоров и можно ли их заключать инвесторам?

Выбор застройщиков в пользу договоров купли-продажи имущественных прав обусловлен тем, что на стадии строительства нельзя заключать договора купли-продажи индивидуально определенных объектов недвижимого имущества в связи с тем, что они формально юридически не могут быть предметом таких договоров до момента их регистрации, как объектов недвижимого имущества, а это возможно только после принятия объекта строительства в эксплуатацию.

Поэтому, зачастую, содержание прав и обязанностей по таким договорам сводится к обязанности покупателя (инвестора) осуществить оплату за имущественные права на индивидуально определенный объект недвижимого имущества (квартиру), который будет построен в будущем, а продавца (застройщика) — после принятия объекта строительства в эксплуатацию передать покупателю (инвестору) согласованный объект недвижимого имущества и документы для оформления права собственности на такого покупателя.

Гражданское законодательство позволяет использовать правовую конструкцию договора купли-продажи для проведения операций с имущественными правами. Более того, поскольку к договорам купли-продажи имущественных прав следует применять общие положения о купле-продаже, если иное не выплывает из содержания или характера этих прав, то можно сделать вывод, что предметом таких договоров могут быть также и имущественные права, которые возникнут у продавца в будущем.

Очевидно, что если продавцом имущественных прав в таком договоре выступает застройщик, который выполняет функции заказчика в строительстве, и, по сути, должен владеть правами на будущий объект строительства или его часть, то правовая природа таких имущественных прав возникает из вещных правоотношений, то есть в связи со строительством объекта недвижимого имущества (квартиры), который возникнет в будущем после принятия объекта строительства в эксплуатацию и последующей его регистрации, как объекта недвижимости. Таким образом, застройщики передают инвесторам по таким договорам имущественные права на индивидуально определенные объекты недвижимого имущества (квартиры), которые будут построены в будущем.

Так, с точки зрения гражданского законодательства, заключение таких договоров возможно и не противоречит общим подходам правового регулирования договоров купли-продажи, установленным Гражданским кодексом Украины.

Вместе с тем, как выше упоминалось, определенные запреты установлены в инвестиционном законодательстве при строительстве жилья, в частности на привлечение застройщиками средств от частных инвесторов в обход установленных механизмов.

Такие законодательные ограничения были приняты, прежде всего, для ограничения застройщиками возможности использования популярных до 2007 года инвестиционных договоров и их разновидности — договоров о долевом участии в строительстве. Такие договора в зависимости от особенностей их содержания можно было квалифицировать, как собственно инвестиционные договора или как смешанные договора, поскольку кроме элементов договоров, присущих инвестиционным договорам, они также зачастую имели и признаки, присущие иным договорам, в частности договорам строительного подряда.

Содержание правоотношений сторон по инвестиционным договорам в целом сводилась к тому, что застройщик привлекал денежные средства от физических или юридических лиц на стадии строительства в счет получения этими инвесторами в будущем, после завершения строительства (принятия объекта строительства в эксплуатацию), документов на отдельные индивидуально определенные объекты жилой недвижимости (например, квартиры), на основании которых такие инвестора в установленном порядке регистрировали право собственности на такие объекты впервые и непосредственно на себя (т.е. в этом случае имеется в виду первая регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества с момента принятия объекта строительства в эксплуатацию).

Если сравнить содержание прав и обязанностей сторон в таких инвестиционных договорах (или договорах о долевом участии в строительстве) с содержанием прав и обязанностей сторон в договорах купли-продажи имущественных прав, то можно прийти к заключению, что они примерно совпадают. Просто в формулировках договоров купли-продажи в предмете договора используется термин «имущественные права на индивидуально определенные объекты жилой недвижимости» вместо понятий «объект инвестирования или строительства», которые зачастую использовались в инвестиционных договорах, в остальном же, как правило, эти договора ничем не отличаются.

Таким образом, если договора купли-продажи имущественных прав заключаются инвесторами с застройщиками, и содержание прав и обязанностей сторон таких договоров сводится к указанному выше, то существуют основания полагать, что такие договора противоречат закону и заключаются вопреки установленному запрету. Соответственно, очевидно, что такие договора имеют существенный юридический дефект, и их действительность может быть оспорена в суде одной из сторон с высокой вероятностью признания их судом недействительными.

Следовательно, заключение инвесторами таких договоров может в будущем привести к любым негативным последствиям для них. Такой договор можно пытаться оспорить, ссылаясь на его недействительность, так как, по сути, он заключен вопреки запрету, установленному законодательно. Не защитит этот договор инвестора и в случае возникновения финансовых проблем у застройщика. Также недобросовестные застройщики могут пытаться заключать по два и более договора, продавая один и тот же объект недвижимости разным лицам, и в будущем возможен спор, кому же все-таки должно достаться такое жилье и прочее. Не говоря уже о том, что и с регистрацией права собственности у инвесторов также могут быть проблемы, поскольку основанием для его регистрации является договор, заключенный вопреки закону (действующий порядок регистрации вещных прав допускает регистрацию права собственности на недвижимость на основании договора купли-продажи имущественных прав, но, по нашему мнению, в нем речь идет о договора купли-продажи имущественных прав на нежилую недвижимость, так как инвестиционным законодательством установлены ограничения на привлечение средств для финансирования строительства объектов  только жилищного строительства).

Вместе с тем, следует обратить внимание на то обстоятельство, что гражданское законодательство при правовом регулировании договоров купли-продажи разграничивает такие понятия, как «имущественные права» и «права требования», которые при широком толковании понятия «имущественные права» в полной мере им охватываются. Очевидно, что в общих положениях о купле-продаже понятие «имущественные права» используется для определения прав, возникающих из вещных правоотношений или правоотношений в сфере интеллектуальной собственности, а понятие «право требования» — из обязательственных, договорных отношений.

Поэтому если предположить, например, что по условиям договора генерального подряда по возведению объекта строительства, заключенного застройщиком и генеральным подрядчиком, предусмотрено, что застройщик в счет оплаты по такому договору передает генеральному подрядчику имущественные права на определенное количество будущих объектов недвижимости (квартир), что, к стати, очень часто случается на практике, то генеральный подрядчик не ограничен в своем праве «продать» такие имущественные права лицам, желающим их приобрести, даже на стадии строительства.

Как правило, такие договора с инвесторами оформляются как договора купли-продажи прав требования (часто их называют договорами уступки права требования, но это не влияет на их гражданско-правовую квалификацию, как договоров купли-продажи).

Содержание прав и обязанностей сторон в таких договорах сводится к обязанности покупателя оплатить или компенсировать стоимость права требования, а продавца – передать покупателю имущественное право требования к застройщику, выражающееся в возможности требовать после принятия объекта строительства в эксплуатацию от застройщика передачи индивидуально определенного объекта недвижимости (квартиры) и документов с целью регистрации прав собственности на такого покупателя. То есть, покупатель становится кредитором застройщика по части его обязательств, возникающих из договора генерального подряда.

Если инвестор решил приобрести права требования на квартиру, как выше было указано, у генерального подрядчика (или подрядчика, субподрядчика), то формально юридически это возможно и нет оснований утверждать, что в этом случае нарушаются законодательно установленные ограничения на привлечение средств в жилищное строительство.

Таким образом, в соответствии с законодательством такие договора заключать можно. Вместе с тем, их следует заключать с большой осторожностью, чтобы у инвестора в будущем не возникло каких-либо споров с застройщиком в отношении индивидуально определенного объекта недвижимости (квартиры). Для этого необходимо скрупулезно проверить, насколько корректно были оформлены имущественные права на такую квартиру в договоре между застройщиком и генеральным подрядчиком, были ли они переданы генеральному подрядчику и оплачены ли они с его стороны застройщику, отсутствует ли вообще споры между застройщиком и генеральным подрядчиком по такому договору, нет ли запрета на уступку права требования со стороны генерального подрядчика третьему лицу по договору генерального подряда и прочее. Поскольку любые правовые дефекты, имеющиеся в договоре генерального подряда, заключенном между застройщиком и генеральным подрядчиком, или невыполнение (не надлежащее выполнение) обязанностей генеральным подрядчиком перед застройщиком может создать инвестору существенные правовые трудности для оформления права собственности на квартиру, «приобретенную» через заключение договора купли-продажи прав требования. Причем, отметим, что поскольку этот случай должным образом подзаконными актами не урегулирован, то для регистрации права собственности, по нашему мнению, государственному регистратору кроме всего прочего необходимо будет предъявить как договор купли-продажи (уступки) права требования, так и основной договор между застройщиком и генеральным подрядчиком, по которому было уступлено такое право требования.

АРТУР НОНКО, к.ю.н., управляющий партнер ЮФ «Центр правового консалтинга»


УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ


Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости. Все об услуге


Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:


Другие услуги ЮФ «Центр правового консалтинга» 


ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2017. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda

                  

Cайт разаработан компанией SONMAX