Какие документы должны быть у застройщика при покупке квартиры | сpk.ua
Центр правового консалтинга

Какие документы должны быть у застройщика и других участников строительства?

Как их проверить при покупке квартиры в новостройке?


Если мы говорим о том, какие документы при покупке квартиры от застройщика нужны, то имеем в виду, прежде всего, документы, связанные со строительством определенного объекта недвижимости, которые потенциальный инвестор или его юридический консультант должны запросить у застройщика для проверки.

Опираясь на наш практический опыт и отвечая на вопрос какие документы должны быть у застройщика, обобщенно можем выделить три основные группы таких документов.

Первая группа документов.

Это документы застройщика, подтверждающие юридический статус застройщика и генерального подрядчика (если такой есть), в частности:

извлечение и/или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований;

устав;

протокол о назначении руководителя;

доверенность на представителя, если документы от имени юридического лица будут подписываться представителем;

лицензия на осуществление хозяйственной деятельности в строительстве, связанной с созданием объектов архитектуры (в настоящее время такая лицензия требуется строительной организации при строительстве объектов IV и V категории сложности).

Такие необходимые документы застройщика позволяют провести общую юридическую проверку застройщика и/или генерального подрядчика, как юридических лиц, и определить лица, уполномоченные от имени этих предприятий подписывать договора и прочие документы, а также установленные их собственниками ограничения полномочий таких лиц.

Если в схеме принимают участие другие юридические лица, то такие документы стоит затребовать и относительно таких лиц, а если привлечение средств осуществляется через фонды финансирования строительства или операций с недвижимостью, то дополнительно стоит убедиться в наличии соответствующей лицензии на совершение деятельности по привлечению средств учредителей управления имуществом.


Как проверить надежность застройщика?


Инвесторы, которым, для оценки добросовестности и финансовой стабильности этих предприятий, такой общей проверки правового статуса не достаточно, могут дополнительно, перед тем, как купить квартиру у застройщика сделать следующее:

І. ЗАПРОСИТЬ:

1) справки из налоговых органов об отсутствии задолженности по уплате налогов и сборов в бюджет;

2)отчет о финансовом результате предприятия за последний отчетный период (к слову, обычно такие документы застройщик предоставить клиентам отказывается, да и приведенные в отчете о финансовом результате цифры не всегда отражают реальное состояние дел на предприятии).

ІІ. ПРОВЕРИТЬ по соответствующим государственным реестрам наличие :

1) зарегистрированных отягощений (ипотек, залогов, арестов и прочее) прав на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее этим организациям;

2) судебных решений, одной из сторон в которых, являются эти организации;

3) открытых исполнительных производств, в которых должником выступают эти предприятия.

ІІІ. ПОИСКАТЬ в средствах массовой информации статьи, новости, отзывы о таких предприятиях.

Поиск информации по государственным реестрам и в средствах массовой информации стоит провести и в отношении объекта строительства и индивидуально определенного объекта недвижимости (квартиры), который инвестор планирует приобрести.

Такой скрупулезный анализ информации о застройщике и/или генеральном подрядчике, других задействованных в строительстве предприятий, анализ информации о новостройке уже на начальном этапе общения с застройщиком позволит сделать определенные выводы о его добросовестности, наличии у него каких-либо финансовых проблем, а также наличии или отсутствии споров и отягощений, как в отношении объекта строительства, так и непосредственно индивидуально определенного объекта недвижимости (квартиры), интересующего инвестора.

Вторая группа документов.

Это документы, необходимые для строительства определенного объекта недвижимости, в частности:

1) правоустанавливающие документы, подтверждающие права на владение земельным участком, позволяющие, исходя из его целевого назначения, использовать такой участок для целей застройки;

2) документы, позволяющие застройщику строить на земельном участке, если последний находиться в собственности или в арендном пользовании третьего лица (обычно это договора о передаче функций заказчика или о совместной деятельности, заключенные между лицом, имеющим права на земельный участок, и застройщиком);

3) проектная и разрешительная документация на ведение строительных работ на объекте строительства:

  • проектная документация;
  • градостроительные условия и ограничения;
  • технические условия;
  • экспертное заключение относительно проектной документации (в случае если оно необходимо в соответствии с требованиями законодательства);

4) декларация о начале выполнения строительных работ для объектов I — III категории сложности, зарегистрированная органом госархстройконтроля, или разрешение на выполнение строительных работ, выданное  органом госархстройконтроля, на строительство объектов IV и V категории сложности;

5) подтверждение уплаты паевого взноса на развитие инфраструктуры (если требуется, при этом такой взнос должен быть уплачен до принятия объекта в эксплуатацию, однако, его неуплата не является препятствием для непосредственно строительства объекта, вместе с тем, может существенно затянуть процесс принятия объекта в эксплуатацию);

6) для уже построенных объектов декларация о готовности к эксплуатации объектов I — III категории сложности, зарегистрированная органом госархстройконтроля; или сертификат (акт) готовности объекта IV и V категории сложности к эксплуатации, выданный  органом госархстройконтроля).

Стоит заметить, что часто проверить документы застройщика нет возможности, так как последний попросту не дает клиентам ознакомиться со всеми приведенными выше документами. Вместе с тем, на практике встречается много примеров, когда застройщики начинают привлекать средства от инвесторов, когда строительные или подготовительные работы фактически еще даже не начинались, а необходимые для строительства документы отсутствуют, или когда строительные работы проводятся застройщиками на их «страх и риск» без разрешительных на то документов.

Проверка документов застройщика — важнейший этап выбора квартиры, так как отсутствие тех или иных документов может нести существенные юридические риски для инвестора. Поэтому если у него появляются хотя бы малейшие подозрения, что застройщик осуществляет строительство не в полном соответствии с требованиями законодательства, то в таком случае перед тем, как вкладывать деньги в строящийся объект, ему желательно получить мнение профильного специалиста относительно возможных юридических последствий и рисков.

Третья группа документов.

Это документы непосредственно связанные с продажей застройщиком строящегося жилья инвестору.

Нет единого перечня таких документов, поскольку все зависит от избранного застройщиком механизма привлечения средств на стадии строительства.

  • Например, если это механизм с использованием Фонда финансирования вкладов (ФФС), то это будут договора на участие в ФФС, заключаемые управителем (финансовой компанией с соответствующей лицензией, выданной Нацкомфинуслуг) с инвесторами, так зваными доверителями, утвержденные управителем правила ФФС, договор строительства объекта жилой застройки, договор поручения (с отлагательными условиями), договор уступки имущественных прав на объект строительства (с отлагательными условиями), договор ипотеки имущественных прав на объект строительства.
  • если это механизм с использованием Института совместного инвестирования (ИСИ), то, как правило, заключаются договора инвестирования между застройщиком и финансовым посредником (ИСИ в лице Компании по управлению активами (КУА)), а с инвестором уже предварительные договора купли-продажи. Иногда между застройщиком и ИСИ заключаются форвардные контракты, с последующей продажей ИСИ деривативов инвесторам.
  • при выпуске целевых облигаций, снова-таки, в зависимости от схемы их продажи, необходимо ознакомиться с надлежаще утвержденными условиями их выпуска (проспектом эмиссии), а при покупке у посредника, например, ИСИ, — также еще и с договорами, подтверждающими их приобретение таким посредником и документами, подтверждающими их оплату.
  • если застройщики используют альтернативные схемы привлечения средств на стадии строительства жилья, то документы, которые могут быть предложены для ознакомления инвестору, существенно разнятся в зависимости от схемы. Так, это могут быть предварительные договора купли-продажи, закладные, ипотечные договора и договора займа, исполнение обязательств по которым обеспечено ипотекой, договора купли-продажи имущественных прав или договора уступки права требования, договора о паевом участии в кооперативе и прочие.

Учитывая все вышесказанное, инвестор должен ответственно подходить к вопросу какие документы требовать у застройщика и убедиться в том, что юридическая оценка документов застройщика необходима, а значит и отдавать себе отчет в том, что корректно разобраться в предложенной застройщиком схеме и адекватно оценить возможные риски он самостоятельно, не владея необходимыми знаниями и без юридической поддержки, очевидно, не сможет.


Юридическая фирма «Центр правового консалтинга», занимающаяся этим направлением более 12-ти лет, может помочь инвестору на этапе оформление документов покупке квартиры новостойке, а также адекватно оценить существующие или потенциальные юридические риски. Подписывать же предложенные документы исключительно «на веру» застройщику — верный способ остаться и без вложенных средств и без жилья.


АРТУР НОНКО, к.ю.н., управляющий партнер ЮФ «Центр правового консалтинга»

УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ


Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости.

Все об услуге


Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:


Другие услуги ЮФ «Центр правового консалтинга» 


ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2017. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda

                  

Cайт разаработан компанией SONMAX