Какие документы нужны при покупке квартиры в новостройке | сpk.ua
Центр правового консалтинга

Если инвестор принял решение о покупке квартиры в новостройке, то он должен понимать, что подписывать документы исключительно «на веру» застройщику, поскольку говорят, что так делают все, в наше непростое время категорически нельзя. Поскольку это ключевая ошибка инвестора, которая, в конечном счете, может ему очень дорого стоить в прямом смысле этого слова.

И так, какие документы при покупке квартиры в новостройке требуют юридической оценки инвестора?

Прежде всего, инвестору застройщиком будут предложены документы, непосредственно связанные с «продажей» последним строящегося жилья инвестору. Вместе с тем, необходимо отметить, что единого перечня таких документов не существует. Все зависит от избранного застройщиком механизма привлечения средств от инвесторов на стадии строительства.

В частности, если застройщик использует ФФС, то инвестору необходимо будет ознакомиться с содержанием договора на участие в ФФС, который заключается управителем (финансовой компанией с соответствующей лицензией, выданной Нацкомфинуслуг) с инвестором (доверителем), утвержденными управителем правилами ФФС, договором строительства объекта жилой застройки, договором поручения (с отлагательными условиями), договором уступки имущественных прав на объект строительства (с отлагательными условиями), договором ипотеки имущественных прав на объект строительства.

Если застройщик предпочитает механизм с использованием финансового посредника — ИСИ, то, как правило, ему должны быть предложены для ознакомления следующие документы необходимые при покупке квартиры в новостройке: договор инвестирования между застройщиком и финансовым посредником (ИСИ в лице КУА), предварительный договор купли-продажи недвижимости, заключаемый ИСИ с инвестором. Иногда в таких случаях между застройщиком и ИСИ заключаются форвардные контракты, с последующей продажей ИСИ деривативов инвесторам. В этом случае инвестору предлагаются для ознакомления договора купли-продажи деривативов.

При выпуске целевых облигаций, снова-таки, в зависимости от схемы их продажи, инвестору необходимо будет ознакомиться с договором купли-продажи ценных бумаг, надлежаще утвержденными условиями их выпуска (проспектом эмиссии), а также договором резервирования (бронирования) индивидуально определенного объекта недвижимости (квартиры). При покупке целевых облигаций не у застройщика-эмитента, а у финансового посредника, например, ИСИ, — также еще и с договорами, подтверждающими их приобретение таким посредником и документами, подтверждающими их оплату.

Если застройщики используют альтернативные схемы привлечения средств на стадии строительства жилья, то документы, которые могут быть предложены для ознакомления инвестору, существенно разнятся в зависимости от способа привлечения средств. Так, это могут быть предварительные договора купли-продажи, закладные, ипотечные договора и договора займа, исполнение обязательств по которым обеспечено ипотекой, договора купли-продажи имущественных прав или договора уступки права требования, договора о паевом участии в кооперативе и прочие.

Конечно же, ознакомление инвестора исключительно с документами непосредственно, связанными с покупкой жилья, недостаточно для оценки всех юридических рисков такой покупки.

Кроме всего прочего инвестору также следует провести анализ информации о застройщике и/или генеральном подрядчике. Анализ информации о новостройке уже на начальном этапе общения с застройщиком позволит сделать определенные выводы о его добросовестности, наличии у него каких-либо финансовых проблем, а также наличии или отсутствии споров и отягощений, как в отношении объекта строительства, так и непосредственно индивидуально определенного объекта недвижимости (квартиры), интересующего инвестора.

Также инвестору желательно сложить мнение относительно наличия у застройщика всех документов, необходимых для строительства определенного объекта недвижимости.

Учитывая все вышесказанное, инвестор должен взвешенно подходить к вопросу юридической оценки всех указанных выше документов и отдавать себе отчет в том, что корректно разобраться в предложенной застройщиком схеме и адекватно оценить возможные юридические риски своего инвестирования он самостоятельно, не владея необходимыми знаниями и без юридической поддержки, очевидно, не сможет. Поэтому ему в любом случае будет необходимо привлечь для этих целей квалифицированного юриста.

АРТУР НОНКО, управляющий партнер, к.ю.н


УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ


Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости. Все об услуге


Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:


Другие услуги ЮФ «Центр правового консалтинга» 


ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2017. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda

                  

Cайт разаработан компанией SONMAX