Правила покупки квартиры в новостройке. Что нужно знать. | сpk.ua
Центр правового консалтинга

Покупка квартиры в новостройке – это всегда важный шаг в жизни любого человека, связанный с серьезным вложением денежных средств, зачастую последних, накопленных с большим трудом, или даже занятых у родственников или друзей. Поэтому до его принятия инвестору следует проанализировать значительный объем различной важной информации, связанной с недвижимостью, в том числе и юридического характера.

Юридическая фирма «Центр правового консалтинга» занимается этим направлением более 12-ти лет. За это время мы наработали значительный практический опыт в вопросах юридического консультирования застройщиков и частных инвесторов, а также в вопросах представления интересов заинтересованных лиц в судах при разрешении споров, возникающих из правоотношений между застройщиками и инвесторами. Наши профильные юристы имеют глубокие юридические знания в таких отраслях права, как гражданское (хозяйственное), инвестиционное, строительное и налоговое право, а также хорошо ориентируются в законодательстве, регулирующем рынок финансовых услуг и рынок ценных бумаг, и, конечно же, имеют необходимый практический опыт.


Покупка квартиры в новостройке. Пошаговая инструкция


Нам есть чем поделиться с инвестором. К сожалению, не представляется возможным корректно предоставить инвестору сугубо юридические рекомендации (пошаговая инструкция 2016 при покупке квартиры в новостройке ), которые бы позволили ему самостоятельно пройти весь процесс приобретения квартиры на стадии строительства, избежав при этом каких-либо негативных юридических последствий в будущем. Однако, практические рекомендации общего характера, выработанные нами за многие годы работы, мы все же можем дать и, часто, они бывают более чем не бесполезны, во всяком случае инвестор будет осведомлен, о чем спрашивать покупке квартиры в новостройке у застройщика, и каков порядок покупки квартиры в новостройке.


По нашему мнению, потенциальному инвестору следует соблюдать следующие правила покупки квартиры в новостройке


  1. Как показывает наш опыт работы в этом сегменте юридических услуг, как правило, для квалифицированной консультации часто бывает недостаточно даже наличия просто базовых юридических знаний. Поэтому, отвечая на вопрос, с чего начать покупку квартиры в новостройке, будущему покупателю жилья необходимо принять, как аксиому, утверждение, что он самостоятельно без специальных знаний и опыта не сможет надлежащим образом разобраться в предложенной застройщиком схеме и оценить связанные с ней риски, а подписывать предложенные документы «наугад», обращая внимание исключительно на преимущества покупки квартиры в новостройке, — верный способ остаться и без вложенных средств и без жилья. К слову, в интернете можно найти огромное количество историй «горе-инвесторов», которые не удосужились озаботиться проверкой юридической стороны приобретения недвижимости в новостройках и, в итоге, вложив деньги не получили ничего взамен.

Правило № 1 – никогда не пытайтесь сэкономить покупке квартиры в новостройке на квалифицированном специалисте, особенно если Вы решили приобрести жилье на стадии строительства. Расходы при покупке квартиры в новостройке значительны, и экономия суммы примерно в размере эквивалентном 300 – 700 долл. США, в которую обойдется юридическое сопровождение сделки при покупке недвижимости, не сопоставима с теми огромными потерями, которые у Вас могут быть в будущем, если Вы этого не сделаете. Оцените свои юридические риски при покупке квартиры в новостройке и детально изучите порядок действий покупке квартиры в новостройке, прежде чем принимать окончательное решение. Сделайте это своевременно, чтобы потом не сожалеть.


  1. Мы часто наблюдаем ситуацию, когда инвестора в вопросах юридической оценки, предложенных застройщиками схем и документов, полагаются на мнение риэлторов и иных профессиональных посредников на рынке недвижимости, хотя они не могут учесть все юридические нюансы при покупке квартиры в новостройке . На наш взгляд, следует критически относиться к утверждению, что консультанты по недвижимости корректно смогут проработать юридическую сторону вопроса по приобретению жилья в новостройке, тем более часто они заинтересованы в ее продаже и соответствующим образом подают информацию инвестору, освещая только плюсы покупки квартиры в новостройке. Поскольку их задача состоит в решении исключительно посреднических задач при поиске инвестору необходимого жилья, определении приемлемой цены и технических показателей объекта недвижимости, удобности его местонахождения, а юридические условия покупки квартиры в новостройке остаются на рассмотрение и изучение самому инвестору. Соответственно, их рекомендации инвестору, в том числе и относительно юридической оценки предложенной застройщиком схемы и документов, основываются в большей степени не на реальной юридической оценке, данной специалистом, который действительно отлично разбирается в юридических тонкостях вопроса, а скорее исходя из общих знаний о репутации застройщика, скандалах, связанных с ним, объекте строительства и прочее.

Правило № 2 – не стоит заменять совет квалифицированного юриста советом пусть даже и профессионального, но все же консультанта по недвижимости.


  1. Зачастую мы наблюдаем ситуацию, когда инвестора, руководствуясь советом знакомых, готовы инвестировать денежные средства в недвижимость в объектах строительства, к примеру, на стадии «котлована», игнорируя юридическую сомнительность схемы и документов, предлагаемых застройщиком. При этом аргументируя свою уверенность в том, что в будущем они получат свой объект недвижимости, тем обстоятельством, что ранее их знакомые уже имели дело с этим застройщиком и проблем не возникло. Выбор инвестора в пользу покупки недвижимости исключительно по рекомендации, невзирая на наличие юридических дефектов в схеме или документах, предложенных застройщиком, с большой долей вероятности может привести инвестора в будущем к результату, на который он не рассчитывал ранее, вплоть до потери денежных средств.

Правило № 3 – нельзя полагаться исключительно на хорошую репутацию застройщика «жертвуя» при этом юридической корректностью подписываемых с застройщиком документов при покупке квартиры в новостройке.


  1. На рынке первичной недвижимости не редкой является ситуация, когда фактор цены квартиры, включая ее технические параметры и местонахождение, является ключевым при принятии инвестором решения о приобретении жилья. Многие готовы проигнорировать вопрос о юридической безопасности исключительно ради экономии в цене квартиры. С учетом того огромного количества случаев мошенничества, которые случаются на практике, наличие юридических дефектов в схеме или документах, предложенных застройщиком, вероятно, могут привести инвестора в будущем к негативному результату которые могут включать не только дополнительные расходы покупке квартиры в новостройке, но и  вплоть до потери денежных средств.

Правило № 4 – не стоит принимать решение о покупке недвижимости, руководствуясь исключительно факторами ее цены, технических характеристик и местоположения при покупке квартиры в новостройке, нужно учитывать юридическую корректностью документов, подписываемых с застройщиком.


  1. Инвестору следует знать, что в законодательстве установлены определенные ограничения на инвестирование и финансирование в жилищное строительство. Нежелание застройщиков использовать «законные механизмы» привлечения средств на стадии строительства, заставляет их изобретать и применять на практике сложные, существенно отличающиеся друг от друга по используемым юридическим конструкциям и, соответственно, по правовым последствиям, схемы, имеющие своей конечной целью продажу жилья покупателям-инвесторам с получением от них оплаты еще на стадии строительства (до фактического оформления жилья, как объекта недвижимости).

Поэтому сегодня на рынке застройщиками предлагается великое множество механизмов и схем по продаже строящегося жилья с использованием, как «разрешенных» традиционных механизмов привлечения средств таких, как фонды финансирования строительства (ФФС), институты совместного инвестирования (ИСИ), целевые облигации, так и альтернативных, зачастую сомнительных и неоправданных, с использованием договоров купли-продажи имущественных прав, предварительных договоров, форвардных договоров, закладных (ипотеки), жилищно-строительных кооперативов и прочих инструментов.

Более того, встречаются также схемы вообще не имеющие юридической связи между инвестированием и передачей имущественных прав на объект строительства, например, через внесение членских взносов в неприбыльные общественные организации и прочее. Такие схемы используют разные правовые инструменты, но, в итоге, по причине банальной юридической неграмотности инвестора и допущенной им халатности влекут для него, как правило, одинаковые правовые последствия – потерю денежных средств.

В любом случае, какая бы технология покупки квартиры в новостройке не была выбрана, какой бы юридический механизм не был использован застройщиком и какие бы при этом не заключались гражданско-правовые договора, в связи с тем обстоятельством, что, как правило, присутствует временной разрыв между вложением инвестором средств и получением им объекта недвижимости, то всегда существует риск того, что застройщик по тем или иным причинам не выполнит свои обязательства. Существует определенная зависимость, которая выражается в простой формуле: чем меньше правовых дефектов допущено и защищеннее механизм инвестирования, тем меньше риск негативных последствий для инвестора в будущем.

Правило № 5 – не существует безрискового инвестирования на стадии строительства. Зависимо от таких факторов, как наличие у застройщика надлежащих документов на земельный участок, разрешительной документации на проведение строительных работ на объекте строительства, предложенной застройщиком юридической корректности механизма привлечения средств и документов для подписания их с инвесторами, положительной репутации и финансовой стабильности застройщика и прочих, риски инвестора могут быть большими или меньшими.


  1. Как не парадоксально это звучит на первый взгляд, но инвестора в нашей стране не очень спешат учиться на чужих ошибках. У многих часто просто не укладывается в голове, что наличие подписанного договора покупки квартиры в новостройке не является гарантией их прав на приобретаемое жилье, а порядок оформления покупки квартиры в новостройке может иметь многие правовые нюансы. И о том, что договор желательно прочитать и, более того, вникнуть в его правовую природу, догадывается далеко не каждый инвестор. Вместе с тем, уж очень высока вероятность того, что на самом деле, впоследствии все будет не совсем так, как рассказывает Вам застройщик, когда убеждает приобрести у него квартиру. Даже в тех случаях, когда застройщиками используются «законные» механизмы привлечения средств, например ФФС, все равно в договорах с инвесторами (доверителями), как правило, присутствует существенный юридический «перекос» обязанностей, установленной ответственности (санкций), применяемых негативных юридических последствий для инвестора в сравнении с его контрагентом, в настоящем случае – управителем. Соответственно практически во всех случаях требуется корректировка таких договоров для выравнивания и установления «баланса» прав и обязанностей, равномерной обоюдной ответственности инвестора и его контрагента, именно поэтому так необходима юридическая помощь при покупке квартиры в новостройке.

Правило № 6 – необходимо скрупулезно вычитывать документы, которые Вы подписываете с застройщиком и лучше, чтобы это также сделал квалифицированный специалист, который действительно отлично разбирается в юридических тонкостях и может адекватно оценить юридические последствия тех или иных условий договора, чтобы не допустить обмана инвестора  при покупке квартиры в новостройке.


  1. Довольно часто на практике встречается ситуация, когда в договора в целом юридически корректные, застройщиком (по своей инициативе или вследствие требований законодательства) включаются положения (условия), которые по различным причинам нельзя исключить при подписании таких договоров, и которые влияют на конечный результат для инвестора в том случае, если он не выполнил своевременно свои обязательства по договору (допустил формально просрочку исполнения обязательств). Как пример такого условия, можно привести право застройщика при несвоевременной оплате по договору или непринятии объекта строительства в установленный срок инвестором отказаться от договора, вернув инвестору ранее полученные от него средства. Вместе с тем, наличие таких условий и их формальное нарушение инвестором могут стать для последнего реальной проблемой, например, если при обесценивании национальной валюты недобросовестный застройщик решит воспользоваться юридической «зацепкой» и дополнительно «заработать» на инвесторах, вернув им уже обесценившиеся денежные средства и продав их недвижимость снова, но уже по рыночной цене.

Правило № 7 – если Вы все же приняли решение и подписали договор с застройщиком, никогда не допускайте просрочку или неисполнение своих обязательств по такому договору, всегда выполняйте свои обязательства вовремя и в полном объеме, только так Вы сможете избежать негативных юридических последствий, о которых могли даже и не догадываться.


АРТУР НОНКО, к.ю.н., управляющий партнер ЮФ «Центр правового консалтинга»


УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ


Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости.

Все об услуге


Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:


Другие услуги ЮФ «Центр правового консалтинга» 


ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2017. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda

                  

Cайт разаработан компанией SONMAX