Риски при инвестировании в новостройку | сpk.ua
Центр правового консалтинга

Планируете покупку жилья и инвестирование в новостройку? Тогда Вы должны знать, что юридические риски, связанные с его покупкой в новостройке на стадии строительства можно свести к минимуму, но нельзя полностью исключить. Это, прежде всего, связано с тем, что, как правило, существует временной разрыв между осуществлением платежей инвестором в оплату недвижимости и ее получением от застройщика в состоянии, пригодном для эксплуатации.

В основном все юридические риски инвестиции в новостройку сводятся к негативным последствиям для инвесторов, в частности, либо к возможности получения убытков (что может выражаться, как не в получении самого объекта недвижимости от застройщика без реальной возможности взыскать с него сумму денежной компенсации, так и в возврате застройщиком ранее вложенной инвестором суммы, но уже существенно обесцененной с учетом инфляции, изменения курсовой стоимости национальной валюты, а также разницы в реальной стоимости готового жилья и жилья на начальных этапах строительства, например, при возврате инвестору номинальной стоимости целевых облигаций, которая может быть существенно ниже стоимости, по которой он их приобрел у финансового посредника — ИСИ), либо к существенной задержке по срокам получения готового и надлежащим образом принятого в эксплуатацию жилого объекта для его дальнейшего оформления в собственность на инвестора (что может выражаться, как в задержке самого строительства, например, в связи с финансовыми проблемами у застройщика, или невозможностью принятия объекта строительства в эксплуатацию при отсутствии у застройщика всех необходимых документов или допущенных им в ходе строительства нарушений, или не предоставлением застройщиком инвестору всех документов, требующихся при государственной регистрации квартиры, как объекта недвижимости).

Указанные выше негативные последствия для инвестора – это, как правило, следствие наступления юридических рисков, которые инвестор своевременно не учел или не свел возможность их наступления к минимуму, перед тем как инвестировать в новостройку.


Если изначально не принимать во внимание, как фактор юридического риска, недобросовестность застройщика, умысел которого направлен исключительно на обман инвесторов и осуществление строительной аферы, то основная группа юридических рисков при инвестировании в новостройку связана с такими факторами, как:

— наличие/отсутствие у застройщика всех надлежащих документов, подтверждающих право пользование или право собственности на земельный участок, разрешительной документации, позволяющей проведение строительных работ на объекте строительства;

— юридическая корректность предложенного застройщиком механизма привлечения средств от инвесторов и юридическая «чистота» документов по «продаже/покупке» объектов недвижимого имущества, подписываемых им с инвесторами, и наличие в них равновесия (баланса) прав и обязанностей у застройщика и инвесторов, а также разумной обоюдной ответственности сторон за нарушение условий договора;

— репутация и финансовая стабильности застройщика (достаточность средств для завершения строительства);

— отношение инвесторов к выполнению своих собственных обязательств по договорам, заключенным ими с застройщиком (в частности, формально своевременное и полное выполнение ими обязательств по договорам и недопущение просрочки исполнения обязательств).


Как мы видим, приведенные выше факторы, условно могут быть разделены на две группы:

  1. Факторы, которые могут быть оценены инвестором и в большинстве случаев данная им изначально юридическая оценка со стороны инвестора неизменна:

—  юридическая оценка документов, позволяющих застройщику строить на земельном участке, если последний находиться в собственности или в арендном пользовании третьего лица;

— юридическая оценка проектной и разрешительной документации на ведение строительных работ на объекте строительства;

правовая оценка механизма, используемого застройщиком, и предложенного к подписанию инвестору договора.

  1. Факторы, которые могут быть оценены инвестором на каком-то этапе, но в то же время при определенных обстоятельствах независимо от причин – существенно измениться, и тем самым повлиять на выполнение обязательств застройщика (например, речь идет о финансовой стабильности застройщика и достаточности у него средств на завершение строительства). В этом случае, критическое значение имеет то, какой механизм был избран застройщиком при привлечении средств в строительство от инвесторов и какие договора, и на каких условиях, при этом были подписаны с инвесторами.

Вместе с тем, в том случае, если все указанные выше факторы инвестором учтены и скрупулезно проработаны, то в определенной степени можно говорить о том, что юридические риски инвестора при инвестировании на стадии строительства сведены к минимуму. В ином случае, если любой из указанных факторов упущен и надлежащим образом юридически неоценен независимо от причины, то, в результате, для инвестора могут наступить самые непредсказуемые последствия, вплоть до потери инвестиции.

Более того, расчет инвестора на то, что если по какой-либо причине все пойдет не так, как планировалось, то он потом, используя своих юристов, «засудит» застройщика и прочее, как правило,  является изначально ошибочным и неправильным. Потому что, как показывает опыт работы в этой сфере, в большинстве случаев инвестор сам виноват в том, что произошло, и в судебном порядке получить какую-либо разумную компенсацию с застройщика достаточно сложно или ее просто не из кого получать вовсе.

Поэтому, прежде всего, инвестору необходимо своевременно оценивать все юридические риски и предпринимать действия, которые бы свели их к минимуму, еще на стадии подписания документов с застройщиком, а не потом, когда возникла проблема, и в большей степени в связи с попустительством самого инвестора, пытаться ее разрешать.


Таким образом, инвестору желательно на стадии инвестирования в новостройку привлечь квалифицированного юриста, поскольку ему самому невероятно сложно разобраться в вопросах оценки правовых рисков ввиду их исключительной юридической сложности, подписывать же предложенные документы «на веру» застройщику — верный способ остаться и без вложенных средств и без жилья.

АРТУР НОНКО, управляющий партнер, к.ю.н


УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ


Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости. Все об услуге


Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:


Другие услуги ЮФ «Центр правового консалтинга» 


ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2017. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda

                  

Cайт разаработан компанией SONMAX