Какие риски при покупке квартиры в новостройке | сpk.ua
Центр правового консалтинга

При покупке квартиры на стадии строительства всегда существует временной разрыв, иногда и длительный, между вложением инвестором средств и получением им результата, собственно жилья. Поэтому до принятия решения о покупке строящейся квартиры инвестору, в том числе следует понимать, какие риски, прежде всего юридического характера, несет в себе инвестирование в недвижимость в новостройке.

Если мы говорим о рисках, то имеем в виду, во-первых, причины их возникновения, во-вторых, как они проявляются, к примеру, в действиях застройщика, и, в-третьих, — те возможные негативные для инвестора последствия, которые могут для него наступить.


Если обобщенно подойти к этому вопросу, то из практического опыта, на наш взгляд, можно выделить четыре основные группы таких рисков.

Первая группа – это риски при покупке квартиры в новостройке, связанные исключительно с недобросовестностью застройщика, наличием у него изначально умысла на обман инвесторов. На практике таких примеров много. Классическим является пример «Элиты Центр», когда этот застройщик строил финансовую «пирамиду» и изначально пытался, привлекать средства от инвесторов, заранее понимая, что объекты строительства построены, не будут.

Недобросовестность застройщиков и их умысел на обман инвесторов могут по-разному проявляться в их действиях или бездействии. В частности, об этом может свидетельствовать, в том числе, но неисключительно, отсутствие надлежащих документов на землю, разрешительной документации на строительство объекта, несоответствие предлагаемого инвесторам проекта строительства реальным возможным условиям застройки (например, предлагаемый застройщиком проект строительства предусматривает высотную застройку на 18 этажей, а реальные условия строительства с особенностями рельефа позволяют осуществлять строительство с высотностью максимум в 11 этажей), использование совершенно некорректных схем привлечения средств (например, через неприбыльные организации), «продажа» одного и того же объекта недвижимости двум и более инвесторам и прочее.

 Последствия в таких случаях для инвесторов, как правило, одинаковые — потеря денежных средств и в перспективе наличие определенного количества судебных процессов с не очень обнадеживающим конечным результатом в части реального возврата вложенных средств или получения объекта недвижимости.

Вторая группа – это риски, связанные не столько с непосредственно недобросовестностью застройщика и наличием у него изначального умысла на обман инвесторов, сколько с его халатностью по отношению к своевременному оформлению документов на пользование земельным участком для строительства и/или разрешительной документации на строительство объекта.

На практике встречается много примеров, когда застройщики начинают привлекать средства от инвесторов, когда строительные или подготовительные работы фактически еще даже не начинались, а необходимые для строительства документы отсутствуют или когда строительные работы проводятся застройщиками на их «страх и риск» без разрешительных на то документов. В таком случае застройщики обычно ошибочно полагают, что в процессе строительства смогут дооформить, так сказать, недостающие им документы, подтверждающие их права на владение земельным участком или, к примеру, возможность целевого использования земельного участка для целей такой застройки, а также разрешительную документацию для собственно ведения строительных работ на объекте строительства.

Последствия в таких случаях для инвестора, как правило, выражаются или в серьезном срыве оговоренных с застройщиком сроков получения квартиры, так как сроки строительства или введения здания в эксплуатацию обычно увеличиваются на время, требуемое застройщику для урегулирования с контролирующими органами и органами местного самоуправления конфликта, вызванного допущенными им нарушениями, или, если застройщику так и не удалось урегулировать такой конфликт – к судебным тяжбам, с довольно призрачной перспективой в части реального возврата ранее вложенных средств или получения объекта недвижимости.

Третья группа – это риски также, связанные не столько с непосредственно недобросовестностью застройщика, и наличием у него какого-либо изначального умысла на обман инвесторов, сколько с правовыми дефектами схемы привлечением средств от инвесторов и дисбалансом прав и обязанностей сторон.

Как правило, в этом случае идет речь об использовании застройщиком схем привлечения средств на стадии строительства с существенными правовыми дефектами (к примеру, которые прямо противоречат законодательству) или заключении им договоров, содержащих заведомо несправедливые условия в отношении инвесторов и позволяющих такому застройщику достаточно «комфортно» себя чувствовать при невыполнении собственных обязательств перед инвестором. И более того, отсутствие в договорах какой-либо вменяемой ответственности застройщика может спровоцировать последнего при определенных обстоятельствах, например, при возникновении ранее непредвиденных финансовых трудностей, отказаться от выполнения договорных обязательств перед инвесторами.

Поверив застройщику в таких случаях инвестор, зачастую, становится его «заложником», так как правовые дефекты схемы привлечения средств (к примеру, отсутствие правовой связи между инвестированием средств и объектом инвестирования) или заключенных договоров не позволяют такому инвестору в судебном порядке отстоять свое право на квартиру, поэтому единственное, на что ему приходится уповать, так это на «добрую волю» самого застройщика. Такая ситуация сама по себе создает существенные риски для инвестора, как утраты ранее вложенных им средств, так и неполучения объекта недвижимости в собственность.

Четвертая группа – это риски не связанные с застройщиком, а имеющие отношение к халатному выполнению инвестором своих договорных обязательств.

Довольно часто на практике встречается ситуация, когда в договора в целом юридически корректные, застройщиком (по своей инициативе или вследствие требований законодательства) включаются условия, которые по различным причинам нельзя исключить при подписании таких договоров, и которые влияют на конечный результат для инвестора в том случае, если он не выполнил своевременно свои обязательства по договору (допустил формально просрочку исполнения обязательств). Как пример такого условия, можно привести право застройщика при просрочке оплаты или принятия объекта строительства инвестором отказаться от договора, вернув инвестору ранее полученные от него средства.

Как правило, подобные условия всегда присутствуют в договорах, соответственно формальное их нарушение инвестором может стать для него реальной проблемой, например, если при обесценивании национальной валюты недобросовестный застройщик решит воспользоваться юридической «зацепкой» и дополнительно «заработать» на инвесторе, вернув ему уже обесценившиеся денежные средства и продав его недвижимость снова, но уже по рыночной цене.

Учитывая все вышесказанное, инвестор не должен тешиться иллюзией, что его инвестиция в первичное жилье является безрисковым вложением, – это всего лишь самообман, так как не существует безрискового инвестирования на стадии строительства. Большинство из рисков исключаются лишь только тогда, когда инвестор приобретает готовое строительством и надлежащим образом зарегистрированное, как объект недвижимого имущества, жилье. В иных случаях, зависимо от таких факторов, как наличие у застройщика надлежащих документов, подтверждающих право пользование или право собственности на земельный участок, разрешительной документации, позволяющей проведение строительных работ на объекте строительства, предложенной застройщиком юридической корректности механизма привлечения средств и документов для подписания их с инвесторами, положительной репутации и финансовой стабильности застройщика и прочих, риски инвестора могут быть большими или меньшими.

Юридическая фирма «Центр правового консалтинга» занимается этим направлением более 12-ти лет. За это время мы наработали значительный практический опыт в вопросах юридического консультирования застройщиков и частных инвесторов, а также в вопросах представления интересов заинтересованных лиц в судах по спорам, возникающим между застройщиками и инвесторами. Наши профильные юристы имеют глубокие юридические знания в таких отраслях права, как гражданское (хозяйственное), инвестиционное, строительное и налоговое право, а также хорошо ориентируются в законодательстве, регулирующем рынок финансовых услуг и рынок ценных бумаг, и, конечно же, имеют необходимый практический опыт.

Нам есть, чем поделиться с инвестором и мы можем ему помочь во всем разобраться, а также адекватно оценить какие риски при покупке квартиры в новостройке существуют  или потенциально могут возникнуть.

К сожалению, не возможно без изучения конкретной ситуации и документов, корректно предоставить инвестору сугубо юридические рекомендации с  пошаговой инструкцией, применимой, как типовая, ко всем схемам используемым застройщиками, и которая бы позволила инвестору самостоятельно пройти весь процесс приобретения квартиры на стадии строительства, избежав при этом каких-либо негативных юридических последствий в будущем. Инвестору не разобраться самому в этих вопросах в виду их исключительной юридической сложности. Как показывает наш опыт работы в этом сегменте юридических услуг, как правило, для квалифицированной консультации часто бывает недостаточно даже наличия просто базовых юридических знаний. Поэтому будущему покупателю жилья необходимо принять, как аксиому, утверждение, что он самостоятельно без специальных знаний и опыта не сможет надлежащим образом разобраться в предложенной застройщиком схеме и правильно оценить связанные с ней юридические риски, а подписывать предложенные документы «на веру» застройщику — верный способ остаться и без вложенных средств и без жилья.

АРТУР НОНКО, к.ю.н., управляющий партнер ЮФ «Центр правового консалтинга»


УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ


Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости. Все об услуге


Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:


Другие услуги ЮФ «Центр правового консалтинга» 


ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2017. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda

                  

Cайт разаработан компанией SONMAX