Ивестиционный договор на строительство. Виды и образец | сpk.ua
Центр правового консалтинга

Если оценивать юридическую сторону вопроса, то отнесение тех или иных договоров к определенному виду договорных обязательств осуществляется исходя из юридической оценки их предмета и содержания прав и обязанностей сторон договора (так званых элементов договора). В том случае, если конструкция используемого договора содержит элементы договоров, присущих разным видам обязательств, то такие договора называют смешанными. Правовое регулирование таких договоров осуществляется с применением в соответствующих частях положений законодательства, регулирующего договора, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное неустановленно самим договором или не выплывает из содержания такого договора.

Исходя из определения, содержащегося в законодательстве, под инвестициями понимаются все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, которые вкладываются в объекты предпринимательской и иных видов деятельности, в результате чего генерируется прибыль (доход) или достигается социальный эффект.

Вместе с тем, в законодательстве не установлено четких юридических критериев для определения признаков (элементов) инвестиционных договоров. Более того, ни в Гражданском кодексе Украины, ни в Хозяйственном кодексе Украины, или Законе Украины «Об инвестиционной деятельности», или иных законодательных актах вообще не содержится положений (норм) об инвестиционных договорах, как отдельном виде гражданско-правовых (или хозяйственных) обязательств. В связи с этим обстоятельством, а именно: отсутствием отдельного правового регулирования таких договоров, собственно юридическая квалификация договора, как инвестиционного, по сути, не имеет правового значения.

Так, если широко толковать приведенное выше определение «инвестиций» или вообще положения Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», то под инвестиционным договором можно понимать любой гражданско-правовой (или хозяйственный) договор, предмет которого связан с инвестициями, например, договора купли-продажи, мены и прочие.


Инвестиционный договор на строительство


В свою очередь, если же вести речь о таком понятии, как инвестиционный договор и об использовании таких договоров на практике при приобретении жилья в новостройках, особенно на стадии строительства, то есть инвестиционный договор на строительство жилья, то все же можно выделить элементы (юридические признаки), по которым их условно следует квалифицировать, как инвестиционные договора, поскольку, как правило, для правового регулирования таких договоров исходя из их содержания следует применять положения, регулирующие соответственно отношения купли-продажи, строительного подряда и прочих видов договорных обязательств. Суть правоотношений сторон по таким договорам в целом сводится к тому, что застройщик привлекает денежные средства от физических или юридических лиц на стадии строительства в счет получения этими инвесторами в будущем, после завершения строительства (принятия объекта строительства в эксплуатацию), документов на отдельные индивидуально определенные объекты жилой недвижимости (например, квартиры), на основании которых такие инвестора в установленном порядке регистрируют право собственности на такие объекты впервые и непосредственно на себя (т.е. в этом случае имеется в виду первая регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества с момента принятия объекта строительства в эксплуатацию).

Ранее, до 2007 года, на практике довольно часто встречались как сами инвестиционные договора, так и такой вид инвестиционного договора, как  договор о долевом участии в строительстве, который в зависимости от особенностей его содержания можно было квалифицировать, как собственно инвестиционный договор или как смешанный договор, поскольку кроме элементов договоров, присущих виду инвестиционных договоров, они также зачастую имели и признаки, присущие иным договорам, в частности договорам строительного подряда.

В настоящее же время застройщики практически не используют правовую конструкцию инвестиционных договоров при продаже строящегося жилья.

Это вызвано ограничениями, установленными в законодательстве, которые связаны с регулированием механизмов инвестирования и финансирования физическими и юридическими лицами в жилищном строительстве.

Так, если следовать формально этому нормативно установленному ограничению, то застройщики имеют право, во-первых, продавать уже готовые, т.е. после принятия объекта строительства в эксплуатацию, и оформленные (с зарегистрированным правом собственности застройщика) объекты жилой недвижимости. В этом случае используются, как правило, классические договора купли-продажи, которые, как уже было выше указано, при широком толковании также могут определяться как инвестиционные по своей направленности, но при этом подпадают под правовое регулирование такого вида договорных обязательств, как купля-продажа, и полностью охватываются этой правовой конструкцией. И, во-вторых, привлекать денежные средства от физических или юридических лиц на стадии строительства в счет получения этими инвесторами в будущем объектов жилой недвижимости, но с использованием при такой «продаже» застройщиком строящегося жилья правовых механизмов, предусмотренных законом  , в частности: фондов финансирования строительства, институтов совместного инвестирования, целевых облигаций.

Поэтому ниже рассмотрим, какие из договоров, используемых застройщиками на практике, содержат элементы, присущие инвестиционному договору.


Инвестиционный договор. Виды


  1. Если рассматривать механизм с использованием фондов финансирования строительства (ФФС), то он не предусматривает заключение классического инвестиционного договора с инвестором. В основе договоров на участие в ФФС, заключаемых управителем (финансовой компанией с соответствующей лицензией, выданной Нацкомфинуслуг) с инвесторами, так зваными доверителями, лежат смешанные договора, в которых, прежде всего, превалируют элементы договоров поручения (или комиссии), а также договоров управления имуществом, основанного на доверительной собственности, с некоторыми особенностями, определенными специальным законом, регулирующим правоотношения в указанной сфере.

Поэтому хотя, согласно с условиями таких договоров доверители по согласованному графику осуществляют финансирование на банковский счет ФФС, которым распоряжается управитель, а взамен приобретают право получить и оформить в собственность оговоренный в договоре объект недвижимости (квартиру) после принятия объекта строительства в эксплуатацию, что, как уже выше было сказано, в целом подпадает под содержание отношений, связанных с инвестированием, но поскольку в основе таких договоров заложены все же иные правовые конструкции, в частности: договоров поручения (комиссии), управления имуществом, то такие договора не являются инвестиционными.

  1. Схемы привлечения средств в строительство через финансовых посредников — институты совместного инвестирования (ИСИ) предусматривают использование разных конструкций гражданско-правовых договоров или дополнительные правовые инструменты, например целевые облигации.

Соответственно, ИСИ привлекают средства для финансирования строительства с использованием разных юридических конструкций договоров, например, через заключение с инвесторами предварительных договоров или договоров купли-продажи целевых облигаций (иногда деривативов) и прочие.

Таким образом, механизмы привлечения средств через ИСИ или с помощью выпуска целевых облигаций застройщиком, как правило, не предусматривает заключение с инвесторами договоров, в основе которых лежат элементы, присущие инвестиционным договорам, в узком значении этого термина.

  1. Несмотря на то, что правовая природа участия физических лиц в кооперативах основывается не на договорных отношениях, поскольку это организации, действующие на основании уставов, и соответственно, права и обязанности членов (или ассоциированных членов) кооперативов подлежат правовому регулированию, прежде всего, исходя из содержания уставов кооперативов.

Вместе с тем, с учетом целей создания этих кооперативов, а именно: обеспечение потребности их членов в жилье путем строительства объектов недвижимого имущества, финансируемых за счет внесенных такими лицами паев (членских взносов), и соответственно, необходимости урегулирования с каждым членом кооператива, по сути, уже вопросов договорного характера относительно размера паевого взноса, объекта недвижимости, который будет передан такому пайщику по результатам строительства, и прочих существенных условий, которые невозможно одинаково урегулировать для всех членов кооператива в его уставе, такие условия уже определяются индивидуально в договорах, заключаемых между кооперативом и членом кооператива.

Как правило, это договора о паевом участии в кооперативе, содержание прав и обязанностей сторон в них сводится к тому, что член кооператива обязуется выполнять требования устава кооператива и внести имущественный пай (равный стоимости объекта недвижимости), а кооператив, со своей стороны, обеспечить строительство и, по истечению оговоренных в таком договоре сроков, передать построенный объект недвижимости и документы для его оформления в собственность на такого члена кооператива. Таким образом, по своей правовой природе это договор смешанный, который содержит как непосредственно условия участия инвестора в кооперативе, то есть определяет те правоотношения, которые вытекают не из договорных отношений, а отношений членства в организации, и условия инвестирования – внесения пая и соответственно, получения в будущем объекта недвижимого имущества, то есть условия, характерные инвестиционным договорам.

  1. Все же на практике можно и сегодня встретить договора, которые по своему содержанию можно назвать, как инвестиционный договор на строительство, но заключаются, с учетом нормативно установленных ограничений, вопреки действующему законодательству. Речь идет о договорах купли-продажи имущественных прав (поскольку на стадии строительства нельзя заключать договора купли-продажи индивидуально определенных объектов недвижимого имущества в связи с тем, что они формально юридически не могут быть предметом таких договоров до момента их регистрации, как объектов недвижимого имущества, а это возможно только после принятия объекта строительства в эксплуатацию). Застройщики с целью обойти ограничения, о которых говорилось выше, занимаясь подменой понятий и до конца не понимая правовую природу такого юридического термина, как имущественные права, иногда предлагают инвесторам заключить такие договора. В них застройщики часто пытаются размыть истинное содержание прав и обязанностей сторон, которое, по сути, сводится к обязанности покупателя осуществить оплату, а застройщика (продавца) после принятия объекта строительства в эксплуатацию – передать покупателю (инвестору) объект недвижимого имущества и документы для оформления права собственности на такого покупателя. С этой целью по тексту таких договоров используется термин имущественные права, которые якобы подлежат передаче покупателю по такому договору. Вот только, как правило, никто из застройщиков не может пояснить, какая правовая природа у таких имущественных прав, из каких правоотношений они вдруг «возникли» у застройщика, из обязательственных или вещных прав, и чем это реально подтверждается, а так же в чем же принципиальное отличие такого договора, ну, кроме названия, конечно, от инвестиционного договора.

АРТУР НОНКО, к.ю.н., управляющий партнер ЮФ «Центр правового консалтинга»


УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ


Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости. Все об услуге


Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:


Другие услуги ЮФ «Центр правового консалтинга» 


 

ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2017. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda

                  

Cайт разаработан компанией SONMAX