Предварительный договор купли продажи в строящемся доме | сpk.ua
Центр правового консалтинга

Предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме.

Основные случаи использования. Анализ юридических рисков.

В соответствии с законодательством предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, а именно суть этого договора, сводится к тому, что стороны заключая такой договор, определяют условия, на которых они при наступлении определенных обстоятельств (или сроков) в будущем готовы заключить какой-либо из видов гражданско-правовых (или хозяйственных) договоров (в нашем случае будет идти речь о договоре купли-продажи).

Следует отличать предварительные договора, которые имеют четко определенные законодательством юридические последствия для сторон, от разного рода договоров о намерении и прочих соглашений, которые имеют декларативную форму и не порождают для сторон, их подписавших, возникновение прав и обязанностей.

Поэтому во избежание проблем с юридической оценкой такого договора необходимо, чтобы из его содержания следовало четко сформулированное волеизъявление сторон о том, что они предоставляют такому договору силу предварительного договора.

К предварительным договорам установлено требование, что они должны заключаться в той же форме, что и основной договор в будущем. Поскольку застройщики часто используют конструкцию договора купли-продажи, то предварительный договор к такому договору должен быть заключен в письменной форме и нотариально удостоверен.

Юридические последствия для сторон, подписавших предварительный договор купли продажи недвижимости, заключаются в том, что они имеют право требовать от своего контрагента при наступлении сроков (или обстоятельств), указанных в предварительном договоре, заключения основного договора на условиях, оговоренных в предварительном договоре, а при необоснованном отказе от заключения основного договора – возмещения убытков, нанесенных неисполнением, если иное не указано в предварительном договоре.

Особенностью предварительных договоров является императивное условие об их прекращении, установленное законодательством. Так, обязательства, установленные предварительным договором, прекращаются, если основной договор не заключен на протяжении срока, указанного в предварительном договоре, или если ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о его заключении.

Согласно с положениями действующего законодательства застройщики на стадии строительства не имеют возможности заключать с инвесторами договора купли-продажи индивидуально определенных объектов недвижимого имущества (то есть предварительный договор купли продажи квартиры) в связи с тем, что такие объекты недвижимости формально юридически не могут быть предметом договоров купли-продажи до момента их государственной регистрации, как объектов недвижимого имущества, а это возможно только после принятия объекта строительства в эксплуатацию и их первичной государственной регистрации (в данном случае на застройщика).

Поэтому использование правовой конструкции предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства популярно, как правило, среди тех застройщиков, которые не хотят применять механизмы привлечения средств в жилищное строительство, предусмотренные специальным законодательством, в частности: фонды финансирования строительства, институты совместного инвестирования, целевые облигации, и предпочитают построить жилье, сдать объект строительства в эксплуатацию, зарегистрировать индивидуально определенные объекты недвижимого имущества (например, квартиры) на себя, и в дальнейшем уже продавать их инвесторам, как отдельные объекты недвижимого имущества. Соответственно ради простоты и понятности, подписываемых с инвесторами документов, такие застройщики готовы отказаться от каких-либо налоговых оптимизаций при финансировании строительства таким способом. И более того, согласны нести дважды затраты на уплату пошлины за нотариальное оформление договоров, сначала предварительного, а потом и договора купли-продажи (или возложить такие затраты или их часть на самого инвестора, как это обычно и бывает).

Сама по себе схема использования такого договора при продаже жилья проста. Так, на стадии строительства между застройщиком и инвесторами заключаются предварительные договора, суть которых сводится к тому, что застройщик обязуется в будущем после принятия объекта строительства в эксплуатацию и оформления объектов недвижимости (квартир и прочих объектов) в собственность заключить с инвесторами договора купли-продажи для передачи им в собственность объектов недвижимости. Финансирование, как правило, со стороны инвесторов осуществляется через предварительный договор купли продажи квартиры задатком путем уплаты «авансовых», «гарантийных», «обеспечительных» и подобных им платежей (называться в предварительном договоре такие платежи могут по-разному). Формально такие «обеспечительные» платежи через предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом, подлежат возврату им после заключения договоров купли-продажи. Но на практике, зачастую, в основных договорах купли-продажи указывается, что платежи, совершенные покупателями по предварительным договорам, во исполнение которых заключаются основные договора купли-продажи, засчитываются в счет оплаты покупателями за объекты недвижимого имущества (квартиры) по таким основным договорам купли-продажи.

Использование в этом случае предварительных договоров для привлечения средств инвесторов в строительство не в полной мере отвечает ожиданиям большинства застройщиков, поскольку не дает возможности перенести сроки возникновения налоговых обязательств к моменту передачи готового жилья инвесторам, и требует сомнительных за своей надобностью затрат на оформление дополнительных операций.

Для будущего конечного собственника квартиры приобретение жилья через заключение предварительного, а затем и основного договора купли-продажи, в целом приемлемо, но только в том случае, если основные платежи совершаются не по предварительному договору, а уже по договору купли-продажи, или у застройщика очень хорошая репутация и промежуток времени между заключением предварительного и основного договоров незначительный.

Вместе с тем, поскольку, как правило, инвестирование в основном осуществляется непосредственно через предварительные договора, то при использовании такой договорной конструкции, прежде всего, усматриваются следующие юридические риски для инвестора. Так как обязанностью застройщика по предварительному договору будет заключение с инвестором в будущем на определенных условиях договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, то в случае невыполнения договорных обязательств со стороны застройщика инвестор не сможет потребовать от него передачи объекта недвижимости. При обращении с иском он лишь может просить суд либо обязать застройщика выполнить обязательства в части заключения договора купли-продажи, либо расторгнуть предварительный договор и взыскать убытки с застройщика. Поэтому ликвидность (возможность выполнять текущие денежные обязательства) застройщика имеет огромное значение в том случае, если условия предварительного договора выполнены не будут, и инвестор будет вынужден обращаться в суд с соответствующим иском.

Кроме того, применение такой схемы, особенно недобросовестными застройщиками, позволяет им заниматься мошенничеством и продавать одни и те же объекты недвижимого имущества по нескольку раз. В итоге, у покупателей, которые осуществили инвестирование по предварительным договорам, может возникнуть реальная проблема с получением объекта недвижимости в собственность в будущем.

Также зачастую предварительный договор купли-продажи применяется застройщиками, которые используют механизмы институтов совместного инвестирования, в качестве одной из составляющих правовой конструкции такого механизма.

В этом случае такая юридическая конструкция предварительного договора купли-продажи, как правило, используется в правоотношениях не с застройщиком напрямую, а уже с финансовым посредником – ИСИ. Выглядеть это может следующим образом. Сначала застройщик, выполняющий функции заказчика строительства, заключает инвестиционный договор с компанией по управлению активами (КУА), которая создает и управляет паевым фондом (ИСИ). Предмет такого договора, с одной стороны, состоит из обязанности КУА обеспечить финансирование строящегося объекта за счет средств ИСИ (то есть привлеченных от инвесторов средств), а, с другой стороны, из обязанности застройщика после принятия объекта строительства в эксплуатацию передать КУА оговоренные в таком договоре объекты недвижимости (квартиры и прочие объекты) для их оформления в собственность ИСИ. Средства же ИСИ для финансирования строительства привлекает, через заключение с инвесторами предварительных договоров, согласно с которыми ИСИ в лице соответствующей КУА обязуется в будущем после принятия объекта строительства в эксплуатацию и оформления объектов недвижимости (квартир и прочие объекты) в собственность заключить с инвесторами договора купли-продажи для передачи им в собственность объектов недвижимости ранее проинвестированных по предварительным договорам (в таком случае инвестор фактически оплачивает квартиру при заключении предварительного договора в виде «обеспечительного» платежа или какого-либо иного платежа, который формально подлежит возврату инвестору, но фактически зачисляется в счет оплаты квартиры при дальнейшем заключении договора купли-продажи квартиры).

Использование конструкции предварительного договора купли-продажи, заключаемого инвестором с ИСИ, несет для инвестора по сути те же юридические риски, что и заключение таких договоров напрямую с застройщиком.

АРТУР НОНКО, к.ю.н., управляющий партнер ЮФ «Центр правового консалтинга»


УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ


Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости. Все об услуге


Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:


Другие услуги ЮФ «Центр правового консалтинга» 


ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2017. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda

                  

Cайт разаработан компанией SONMAX