Схемы и способы покупки квартиры в новостройке | сpk.ua
Центр правового консалтинга

В силу специфики инвестиционного законодательства на рынке первичного жилья застройщиками представлено огромное количество правовых механизмов по его продаже инвесторам. При этом инвестор всегда зависим от застройщика по части выбора предлагаемой последним правовой конструкции договора, которым планируется оформление покупки жилья в новостройке, то есть от схемы покупки квартиры в новостройке, то есть от формы и способа финансирования жилищного строительства.

Поэтому если покупателю нравится какой-то из предлагаемых застройщиком на стадии строительства объектов жилой недвижимости (квартира), то он должен иметь обоснованную уверенность в правильности документального оформления приобретения такой квартиры и правовой защищенности своей инвестиции в новостройки и понять особенности финансирования жилищного строительства.

Вместе с тем, зачастую, схемы, которые предполагают финансирование строительства жилья, предлагаемые застройщиками инвесторам, имеют существенные правовые дефекты, которые несут потенциальные юридические риски для инвесторов в будущем.

В связи с этим, ниже мы перечислим основные правовые схемы финансирования жилищного строительства и способы покупки квартир в новостройках, и выскажем свое мнение относительно них, основываясь на нашем более чем 12 летнем практическом опыте работы в этом сегменте юридических услуг.


Как инвестировать в новостройки? Правовые схемы.


Фонды финансирования строительства (ФФС).

Широко используемый застройщиками механизм. На наш взгляд, даже в самом плохом варианте, когда застройщик и генеральный подрядчик имеют финансовые трудности и фактически не могут закончить строительство, у управителя есть юридические инструменты повлиять на ситуацию и, например, сменить застройщика и все же закончить строительный проект. В свою очередь, у доверителя имеются шансы так или иначе, возможно и с задержками, но все же получить ранее проинвестированный и оговоренный в договоре с управителем объект недвижимости (квартиру). Поэтому, невзирая, на наличие определенных не совсем точно урегулированных законом вопросов, при должном внимании к содержанию подписываемых документов и добросовестном исполнении собственных финансовых обязательств, этот механизм является наиболее надежным с точки зрения юридической защищенности прав инвесторов (физических и юридических лиц) и как источник финансирования жилищного строительства.

Фонды операций с недвижимостью (ФОН).

Этот инструмент реже используется на практике, нежели ФФС, поскольку цель его применения несколько иная. Так, фонды финансирования строительства используются для приобретения инвесторами (преимущественно физическими лицами) объектов жилой недвижимости в собственность. Вместе с тем, целью применения механизмов ФОН является получение дохода на размещенные инвестором денежные средства в обмен на сертификаты ФОН от деятельности, связанной с операциями с недвижимостью, в том числе и при инвестировании в строительстве. При этом этот способ приобретения жилья, наряду с ФФС, удобен для инвесторов и наименее рисковый.

Институты совместного инвестирования (ИСИ).

По своей правовой природе ИСИ — это финансовый посредник на инвестиционном рынке, часто используемый при финансировании строительства объектов жилищной застройки совместно с дополнительными правовыми инструментами, например, целевыми облигациями или предварительными договорами.

Для инвестора такой механизм несет определенные юридические риски, поскольку основное инвестирование осуществляется, как правило, через предварительные договора, суть которых сводится к обязанности застройщика заключить с инвестором в будущем на определенных условиях договор купли-продажи объекта недвижимого имущества. Соответственно, если предположить, что у застройщика по каким-либо причинам резко ухудшилось финансовое положение, то, например, существует риск того, что его кредиторы при погашении долгов могут обратить взыскание на имущество застройщика, в том числе и на строящийся объект, не говоря уже о том, что у застройщика по различным причинам может не хватить средств для окончания строительства. В итоге, ИСИ может не получить профинансированные объекты недвижимого имущества (квартиры) и соответственно может возникнуть реальная проблема с инвесторами, которые осуществили инвестирование по предварительным договорам.

Целевые облигации (погашение которых происходит путем передачи покупателям объектов жилой недвижимости).

Этот инструмент финансирования строительных проектов довольно часто используется вместе с ИСИ.

Основной правовой риск для инвестора при покупке жилья через целевые облигации связан с тем, что отсутствует прямая правовая связь между целевыми облигациями, приобретенными инвестором, (они предусматривают лишь возможность получения общего количества квадратных метров в объекте строительства без их юридической привязки к индивидуально определенному объекту недвижимого имущества, который интересует инвестора) и непосредственно жильем, интересующим такого инвестора.

Соответственно, если предположить, что у застройщика-эмитента по каким-либо причинам резко ухудшилось финансовое положение, то, например, существует риск того, что его кредиторы при погашении долгов могут обратить взыскание на имущество застройщика, в том числе и на строящийся объект, не говоря уже о том, что у такого застройщика может просто не хватить средств для окончания строительства. В итоге, можно допустить, что возникнет ситуация при которой застройщик-эмитент не сможет выполнить свои обязательства перед держателями облигаций и инвестор может лишиться зарезервированного объекта недвижимости. В этом случае, поскольку инвестор является собственником долговых обязательств (ценных бумаг), то он сможет предъявить исключительно денежные требования и, более того, в размере номинальной стоимости целевых облигаций (которая может быть существенно ниже стоимости, по которой он их приобрел у финансового посредника).

Описанные выше юридические риски в полной мере устранить не возможно, поскольку это риски самого механизма, связанного с приобретением инвестором целевых облигаций при инвестиции в новостройки.

Предварительные договора.

Для конечного собственника квартиры такой механизм приемлем, но не снимает юридические риски, поскольку инвестирование осуществляется через предварительные договора. Как следствие, так как обязанностью застройщика по таким договорам будет заключение с инвестором в будущем на определенных условиях договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, то в случае невыполнения договорных обязательств со стороны застройщика инвестор не сможет потребовать от него передачи объекта недвижимости. При обращении с иском он лишь может просить суд либо обязать застройщика выполнить обязательства в части заключения договора купли-продажи, либо расторгнуть предварительный договор и взыскать убытки с застройщика. Кроме того, применение такой схемы, особенно недобросовестными застройщиками, позволяет им заниматься мошенничеством и продавать одни и те же объекты недвижимого имущества по нескольку раз. В итоге, у покупателей, которые осуществили инвестирование по предварительным договорам, может возникнуть реальная проблема с получением объекта недвижимости в собственность в будущем.

Договора купли-продажи имущественных прав.

Это одна из самых юридически рисковых для инвестора схем, которая сейчас уже реже, но, тем не менее, все еще иногда встречается. Заключение инвесторами таких договоров может в будущем привести к любым негативным последствиям для них. Такой договор можно пытаться оспорить, ссылаясь на его недействительность, так как, по сути, он заключен вопреки запрету, установленному законодательно. Не защитит этот договор инвестора и в случае возникновения финансовых проблем у застройщика. Также недобросовестные застройщики могут пытаться заключать по два и более договора, продавая один и тот же объект разным лицам, и в будущем возможен спор, кому же все-таки должно достаться такое жилье и прочее. Не говоря уже о том, что и с регистрацией права собственности у инвесторов также могут быть проблемы.

Закладные или ипотека.

Риски инвесторов зависят от многих составляющих этого механизма, например, иногда застройщики предлагают купить закладные по цене, значительно превышающей сумму основного обязательства, подтвержденного закладной – в таком случае должник может просто погасить указанное в закладной обязательство инвестору и последний останется без «проинвестированной» квартиры и части денег – разницы между ценой заставной и размером погашенного обязательства). Но, на наш взгляд, если изначально эта схема корректно, прежде всего, юридически продумана и реализована застройщиком, то шансы у покупателя, в итоге, получить искомый объект недвижимого имущества в собственность выше, чем в случаях, когда застройщик использует иные, из вышеприведенных альтернативных механизмов.

Жилищно-строительные кооперативы.

Этот механизм для инвесторов является весьма рисковым. Более того, к стандартным рискам, связанным с финансовым состоянием застройщика, в частности риском того, что его кредиторы при погашении долгов могут обратить взыскание на имущество застройщика, в том числе и на строящийся объект, добавляется практически не контролируемый со стороны инвесторов риск, связанный с возможными определенными злоупотреблениями со стороны застройщика, как лица, контролирующего кооператив. Так, инвестор, заключая договор с кооперативом и написав соответствующее заявление о принятии его в члены (ассоциированные члены) кооператива, как правило, принимает на себя обязанность выполнять требования устава и соответственно решения его исполнительных органов, в том числе, например, о совершении каких-либо дополнительных взносов и прочего. Соответственно инвестор никогда не может быть уверен наперед в том, что его участие в кооперативе ограничится исключительно размером того паевого взноса за объект недвижимости, который он уплатит согласно с договором об участии в кооперативе.

АРТУР НОНКО, управляющий партнер, к.ю.н


УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ


Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости. Все об услуге


Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:


Другие услуги ЮФ «Центр правового консалтинга» 


ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2017. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda

                  

Cайт разаработан компанией SONMAX