Несмотря на кажущееся, на первый взгляд, преувеличение выводов о том, что изучение юридической стороны вопроса при приобретении жилья в новостройке, особенно еще и на стадии строительства, требует от юридического консультанта, как правило, гораздо больше знаний, опыта и вложенного времени, нежели это требуется при сопровождении сделок на вторичном рынке жилья, но это действительно так и есть.
Это вызвано, прежде всего, тем обстоятельством, что в законодательстве установлены определенные ограничения на инвестирование и финансирование в жилищное строительство. Нежелание застройщиков использовать «законные механизмы» привлечения средств на стадии строительства, заставляет их изобретать и применять на практике сложные, существенно отличающиеся друг от друга по используемым юридическим конструкциям и, соответственно по правовым последствиям, схемы, имеющие своей конечной целью продажу жилья покупателям-инвесторам с получением от них оплаты еще на стадии строительства (до фактического оформления жилья, как объекта недвижимости).
Поэтому на рынке можно встретить самые разнообразные предложения застройщиков по продаже строящегося жилья с использованием, как «разрешенных» традиционных механизмов привлечения средств таких, как фонды финансирования строительства (ФФС), институты совместного инвестирования (ИСИ), целевые облигации, так и альтернативных, зачастую сомнительных и неоправданных, с использованием договоров купли-продажи имущественных прав, предварительных договоров, форвардных договоров, закладных (ипотеки), жилищно-строительных кооперативов и прочих инструментов.
Таким образом, покупателю-инвестору самостоятельно без специальных знаний и опыта разобраться во всем этом разнообразии предложений, чтобы впоследствии не остаться и без вложенных средств и без жилья, не представляется возможным.
Сомнительно, что корректно смогут проработать юридическую сторону вопроса риэлторы или иные профессиональные посредники на рынке недвижимости. Поскольку их задача состоит в решении исключительно посреднических задач при поиске инвестору необходимого жилья, определении приемлемой цены и технических показателей объекта недвижимости, удобности его местонахождения. Соответственно их рекомендации инвестору, в том числе и относительно юридической оценки предложенной застройщиком схемы и документов, основываются в большей степени не на реальной оценке, данной специалистом, который действительно отлично разбирается в юридических тонкостях вопроса, а скорее исходя из общих знаний о репутации застройщика, скандалах, связанных с ним, объекте строительства и прочее.
Поэтому, на наш взгляд, инвестору рассчитывать на совет и знания консультанта по недвижимости особенно не стоит. Реальную помощь в этом случае может оказать только квалифицированный профильный юрист, который имеет достаточный опыт работы в указанном сегменте рынка юридических услуг. Также важно понимать, что для квалифицированной консультации часто бывает недостаточно просто наличия базовых юридических знаний. Как уже выше было сказано, застройщики постоянно экспериментируют и придумывают все новые и новые схемы «продажи» жилья на первичном рынке. Поэтому от консультанта требуются глубокие юридические знания из различных отраслей права, в частности гражданского (хозяйственного), инвестиционного, строительного и налогового права, а также законодательства, регулирующего рынок финансовых услуг и рынок ценных бумаг, и, конечно же, определенный практический опыт.
Поскольку юридическая фирма «Центр правового консалтинга» занимается этим направлением более 12-ти лет и соответственно наработала значительный практический опыт, как в вопросах юридического консультирования и застройщиков, и частных инвесторов, так и в вопросах представления интересов заинтересованных лиц в судах при разрешении споров, что возникают между застройщиками и инвесторами, в том числе, но не исключительно, в связи с заключаемыми ими договорами, оспариванием их действительности, расторжением или требованием выполнения принятых на себя обязательств, то бесспорно наша юридическая фирма точно знает, что нужно клиенту, и как ему действительно помочь при покупке жилья в новостройках.
Как обычно выглядит процесс юридического сопровождения инвестора при покупке им жилья на стадии строительства, то есть процесс оказания юридической помощи при покупке квартиры в новостройке?
Как правило, наше сотрудничество состоит из трех этапов:
– на первом этапе оказания юридической помощи при покупке квартиры в новостройке, происходит общение с инвестором и выяснение его действительных намерений;
–на втором этапе, наши специалисты изучают документы, представленные инвестором, полученные непосредственно у застройщика или у третьих лиц. На этой стадии, как правило, осуществляется анализ правоустанавливающих документов на землю, а также разрешительных документов на объект строительства на соответствие их требованиям законодательства. Также анализируется юридическая сторона и правовые последствия для инвестора в целом от предложенной застройщиком схемы «продажи» жилья и непосредственно тех проектов документов (договоров, заявлений и прочих), которые застройщик предлагает подписать инвестору. Нашим специалистом оказывается следующая юридическая консультация при покупке квартиры: подготавливаются общие выводы о законности, предложенного механизма, и допустимости подписания инвестором предложенных застройщиком документов, а также, возможно, о тех корректировках, которые желательно внести в документы для установления баланса прав и обязанностей застройщика и инвестора по договору «продажи» жилья;
– на третьем этапе, если инвестор принял решение приобрести объект недвижимости, наш специалист принимает участие в переговорах с застройщиком для внесения необходимых правок в документы для полноценной защиты прав инвесторов в будущем (если вдруг возникнет такая необходимость), а также при их подписании (если это необходимо), то есть непосредственно юридическая поддержка при покупке квартиры.
АРТУР НОНКО, к.ю.н., управляющий партнер ЮФ “Центр правового консалтинга”
УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ
Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости.
Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:
-
Переуступка: на что нужно обратить внимание при покупке квартиры у предыдущего владельца
-
Какие формы и способы привлечения денежных средств в жилищное строительство? Часть І. Механизмы предусмотренные законом.
-
Какие правовые схемы и способы финансирования жилищного строительства существуют? Часть ІІ. Альтернативные механизмы
-
Нужен ли юрист при покупке квартиры и на что стоит обратить внимание?
-
Какие риски при покупке квартиры в новостройке?
-
Какие правила покупки квартиры в новостройке нужно знать?
-
Какие виды инвестиционных договоров на строительство существуют?
-
Риски при подписании предварительного договора купли продажи в строящемся доме
-
Какие документы должны быть у застройщика при покупке квартиры?
-
Стоит ли покупать квартиру через ценные бумаги? Целевые облигации в строительстве
-
Договор купли-продажи имущественных прав на квартиру: за и против
-
Схемы и способы покупки квартиры в новостройке
-
Какие риски при инвестировании в новостройку существуют?
-
Какие документы нужны при покупке квартиры в новостройке?
-
Новые условия строительства. Какие изменения произошли?
-
Строительный подряд. «Неожиданные» изменения в проектно-сметной документации
-
Покупка имущественных прав на квартиру, как вывести застройщика «на чистую воду»: история из личного опыта
-
Квартира по доверенности: покупать или не покупать?
-
Покупка квартиры по инвестиционному договору: адаптация схемы с инвестированием в условиях изменения законодательства
-
Покупка квартиры в новостройке через дериватив: правда ли то, что нам говорят?
-
Прекрасная квартира от застройщика в «клубном доме» и кабала в подарок
-
Привлечение ИСИ средств в строительство жилья по инвестиционным договорам: действия в пределах требований законодательства или, как обычно, – на «грани фола»?
-
Покупка квартиры по предварительному договору: есть ли юридические риски?
-
Договор о делегировании функций заказчика строительства: можно ли его заключать?
-
Покупка квартиры через фонд финансирования строительства: существуют ли юридические риски?
-
Покупка квартиры через облигации: все за и против?
-
Членство в кооперативе как способ приобретения квартиры: надежна ли инвестиция?
-
Покупка квартир в новостройках: что необходимо знать инвестору?
-
Клубный дом: особенности инвестирования на первичном рынке недвижимости