Покупка квартиры через ценные бумаги. Целевые облигации в строительстве | сpk.ua
Центр правового консалтинга

Стоит ли покупать квартиру в новостройке через ценные бумаги?

Целевые облигации в строительстве.

В настоящее время застройщиками довольно часто используется механизм финансирования строительства путем выпуска (эмиссии) ими целевых облигаций, базовым товаром по которым выступает единица недвижимости, как правило, квадратные метры.

В случае применения застройщиком такого механизма инвестор, покупая целевые облигации, приобретает удостоверенное такими ценными бумагами право на получение, как правило, определенного количества квадратных метров в объекте строительства (которые по своей площади соответствуют общей площади индивидуально определенного объекта недвижимости, интересующего инвестора, например, квартиры, и расположенного в объекте строительства) в сроки и на условиях, указанных в информации о размещении облигаций (проспекте эмиссии).

Основным документом, из которого инвестор может узнать все существенные условия размещения эмитентом таких ценных бумаг, устанавливающим правила обращения и погашения выпущенных целевых облигаций, является проспект эмиссии, который утверждается эмитентом при эмиссии таких облигаций. Для инвестора имеет большое значение содержание проспекта эмиссии. В частности, условия размещения целевых облигаций должны предусматривать правильно сформулированные условия и порядок погашения таких облигаций.

Также застройщиком-эмитентом должен быть корректно урегулирован вопрос о получении инвестором необходимого ему объекта недвижимости. Зачастую, именно отсутствие юридической взаимосвязи между приобретаемыми целевыми облигациями и будущим индивидуально определенным объектом недвижимости, интересующим инвестора, является наиболее распространенной причиной отказа инвесторов от вложения средств в целевые облигации.

Поскольку большинство из используемых застройщиком механизмов, связанных с эмиссией целевых облигаций, предусматривают на этапе их первичного размещения (как правило, закрытого размещения) вовлечение финансового посредника (ИСИ – паевых инвестиционных фондов, создаваемых и управляемых компаниями по управлению активами), то такие целевые облигации в строительстве предлагаются к покупке инвесторам уже на вторичном рынке.

Необходимо учитывать, что обращение целевых облигаций (то есть свободная их покупка и продажа на вторичном рынке) возможно только после регистрации отчета о выпуске облигаций и выдачи свидетельства о регистрации выпуска облигаций, что предусматривает полную оплату всех размещенных целевых облигаций, то есть получение застройщиком-эмитентом всех средств, которые он планировал привлечь в строительство путем эмиссии собственных ценных бумаг.

Механизм привлечения средств в строительство жилья от инвесторов

С учетом сказанного выше, в упрощенном виде механизм привлечения от инвесторов средств в строительство жилья, то есть покупка квартиры через облигации, может выглядеть следующим образом.

  1. Застройщик, который выполняет функции заказчика строительством, и в конечном итоге должен получить во владение объект строительства (здание), состоящий из индивидуально определенных объектов недвижимости (квартир и прочих объектов), осуществляет в уставленном НацкомЦБиФР порядке эмиссию целевых облигаций, базовым товаром по которым выступает единица недвижимости, и погашение которых происходит путем передачи собственникам ценных бумаг объектов недвижимости.
  2. Как уже было выше сказано, как правило, выкуп всего объема целевых облигаций при их эмиссии и по номинальной стоимости осуществляет финансовый посредник (ИСИ). В дальнейшем такие ценные бумаги продаются инвесторам (покупателям квартир), тоесть инвесторами осуществляется покупка квартиры через ценные бумаги, и после принятия объекта строительства в эксплуатацию, предъявляются ими к погашению застройщику-эмитенту. Тот же, в свою очередь, погашает эти облигации путем передачи их собственникам определенного в них количества квадратных метров, площадь которых обычно соответствует отдельному индивидуально определенному объекту недвижимости (например, квартире).
  3. При этом, так как, в облигациях идет речь об определенном количестве квадратных метров без привязки к конкретному объекту недвижимости (квартире), то между застройщиком и ИСИ в лице КУА, а затем и между застройщиком и конечным покупателем (инвестором), заключаются договора «бронирования», «резервирования» или договора с иным названием, суть которых сводится к «резервированию» застройщиком за конкретным собственником целевых облигаций определенного объекта недвижимости (квартиры). Как правило, условиями таких договоров определяются характеристики интересующих инвесторов объектов недвижимости (например, общая и жилая площадь квартир, этаж, иногда и номера), а также условия и порядок передачи объекта недвижимости инвестору, включая перечень документов необходимых последнему для регистрации права собственности, после принятия в эксплуатацию объекта строительства.

Следует отметить, что в законодательстве отсутствует отдельное правовое регулирование таких договоров, поэтому собственно их юридическая квалификация будет зависеть непосредственно от их содержания. Как правило, содержание таких договоров не противоречит действующему законодательству Украины, они содержат в себе элементы иных договорных конструкций гражданско-правовых (или хозяйственных) обязательств. Вместе с тем, инвестор должен отчетливо понимать, что такой договор имеет исключительно вспомогательный характер, и заключение такого договора с застройщиком без владения целевыми облигациями, по сути, не имеет самостоятельного правового значения.

Для будущего собственника квартиры приобретение жилья через покупку целевых облигаций, на наш взгляд, в целом приемлемо, но только в том случае, если у застройщика-эмитента очень хорошая деловая репутация и устойчивое финансовое положение.

Юридические риски для инвестора

Вместе с тем, поскольку, как уже было выше сказано, отсутствует прямая правовая связь между целевыми облигациями, приобретенными инвестором, (они предусматривают лишь возможность получения общего количества квадратных метров в объекте строительства без их юридической привязки к индивидуально определенному объекту недвижимого имущества, который интересует инвестора) и непосредственно жильем, интересующим такого инвестора, то, прежде всего, усматриваются следующие юридические риски для инвестора.

  1. Так как обязанностью застройщика-эмитента является погашение целевых облигаций путем передачи их собственнику базового товара, то есть определенного в них количества квадратных метров в объекте строительства, то даже, несмотря, на заключенный между этими лицами договор «резервирования», может возникнуть спор относительно того объекта недвижимости, который застройщик-эмитент готов передать инвестору в счет погашения целевых облигаций. Отказ же от принятия объекта недвижимости, который, по мнению инвестора, не соответствует условиям, например, договора «резервирования», может привести к нежелательным юридическим последствиям для такого инвестора, поскольку в дальнейшем это может быть истолковано, как нарушение со стороны инвестора условий размещения целевых облигаций, указанных в проспекте эмиссии. Защита же его прав по договору «резервирования», например, через обращение в суд с соответствующим иском к застройщику-эмитенту, не всегда может быть эффективна и привести к желаемым юридическим последствиям, поскольку формально юридически застройщик-эмитент готов был выполнить условия, указанные в проспекте эмиссии, и передать инвестору оговоренное в облигациях количество квадратных метров (но только не те, которые были необходимы инвестору). В свою же очередь, инвестор отказался своевременно принять исполнение со стороны эмитента и формально утратил право на получение объекта недвижимости, то есть максимум, на что он может рассчитывать, это на возврат номинальной стоимости целевых облигаций (которая может быть существенно ниже стоимости, по которой он их приобрел у финансового посредника), и, возможно, сложно доказуемых убытков, понесенных им в связи с неисполнением застройщиком-эмитентом условий договора «резервирования».

Поэтому ликвидность (возможность выполнять текущие денежные обязательства) застройщика-эмитента имеет огромное значение в том случае, если между ним и инвестором возникнет спор относительно объекта недвижимого имущества, и инвестор будет вынужден обращаться в суд с соответствующим иском.

  1. Если предположить, что у застройщика-эмитента по каким-либо причинам резко ухудшилось финансовое положение, то, например, существует риск того, что его кредиторы при погашении долгов могут обратить взыскание на имущество застройщика, в том числе и на строящийся объект, не говоря уже о том, что у такого застройщика может просто не хватить средств для окончания строительства. В итоге, можно допустить, что возникнет ситуация при которой застройщик-эмитент не сможет выполнить свои обязательства перед держателями облигаций и инвестор может лишиться зарезервированного объекта недвижимости. В этом случае, поскольку инвестор является собственником долговых обязательств (ценных бумаг), то он сможет предъявить исключительно денежные требования и, более того, в размере номинальной стоимости целевых облигаций (которая может быть существенно ниже стоимости, по которой он их приобрел у финансового посредника).

Описанные выше юридические риски в полной мере устранить не возможно, поскольку это риски самого механизма, связанного с приобретением инвестором целевых облигаций.

  1. Также к определенным неудобствам этого механизма для инвесторов условно можно отнести то, что они вынуждены открывать у хранителей счета в ценных бумагах, на которые в последующем будут зачисляться целевые облигации при их покупке, и соответственно, нести дополнительные расходы на оплату услуг хранителя.

АРТУР НОНКО, к.ю.н., управляющий партнер ЮФ «Центр правового консалтинга»


УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ


Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости. Все об услуге


Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:


Другие услуги ЮФ «Центр правового консалтинга» 


ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2017. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda

                  

Cайт разаработан компанией SONMAX