Членство в кооперативе. Cпособ приобретения квартиры: надежна ли инвестиция | сpk.ua
Центр правового консалтинга
Open/Close Menu Юридическая фирма ЦПК Киев

Предложения об участии в кооперативах с целью вложения средств в строящееся жилье, несмотря на то обстоятельство, что на рынке используются куда более современные способы привлечения средств, все еще распространены среди застройщиков, особенно в пригородах Киева.

Специфика кооперативной формы организации строительства

Очевидно, что эта схема строительства и привлечения средств от потенциальных покупателей не создает застройщикам (кооперативам) каких-либо преимуществ, связанных с оптимизацией налогообложения, в сравнении, к примеру, с современными моделями с использованием деривативов и институтов совместного инвестирования. Но, видимо, кроме желания сэкономить на уплате налогов или операциях по выведению части инвестиционных средств из строительства, у некоторых застройщиков есть и иные приоритеты, в частности, наличие полноценного контроля над всем процессом строительства, отсутствие государственных регуляторов, незначительная стоимость реализации самого механизма. Поэтому вполне допустимо использование такого юридического инструмента, как кооператив, для небольших по количеству квартир объектов застройки, в которых нет необходимости нести дополнительные затраты на содержание финансовых посредников будь то управитель (при финансировании через ФФС) или КУА (при использовании ИСИ).

Однако кооперативное строительство, особенно для инвесторов, не настолько просто, как это может показаться на первый взгляд. Прежде всего, это связано со сложностью правоотношений, которые возникают между кооперативом и покупателем будущего объекта недвижимости. Ведь кооператив – это юридическое лицо и, соответственно, правоотношения между кооперативом как застройщиком и инвесторами (покупателями будущих объектов недвижимости) носят не столько договорный, сколько корпоративный характер. Поэтому много юридических вопросов (относительно членства в кооперативе, процедуры исключения или выхода из кооператива, внесения пая и его возврата, в том числе при исключении или выходе, и прочих) должны быть урегулированы уставом кооператива или его локальными документами. А эти вопросы напрямую связаны с вопросами получения будущего жилья членом кооператива и поэтому очень важны.

Вместе с тем, как правило, покупатели жилья в кооперативах получают статус ассоциированных членов, что не позволяет им голосовать и тем самым прямо влиять на решения высшего органа кооператива. При этом ведь речь может идти о вопросах принятия (внесения изменений) в устав, утверждения внутренних актов кооператива, в том числе положений по процедурным вопросам, связанным с реализацией взаимоотношений кооператива и его членов (ассоциированных членов) в части строительства, об установлении дополнительных взносов и прочих важных для инвестора вопросах. Покупатель жилья может быть не согласен с принятыми решениями, в том числе и финансового характера (к примеру, уплата дополнительных или целевых взносов). Но он вынужден соблюдать требования устава как член (ассоциированный член) кооператива, а значит – выполнять такие решения, иначе он может быть исключен из кооператива.

Важные нюансы из судебной практики

В этой статье я свободно использую терминологию «инвестор», «инвестирование», «привлечение средств», «управление средствами» и прочую терминологию с подобным смыслом, поскольку для подавляющего большинства лиц, приобретающих строящиеся объекты недвижимости через кооперацию, участие в кооперативе не является целью как таковой. Это так сказать, вынужденные действия, в связи с тем, что застройщик избрал такой способ организации строительства и привлечения средств. Поэтому, не взирая, на наличие специфики корпоративных отношений, для большинства покупателей, которые становятся ассоциированными членами кооперативов, членство в кооперативе не имеет никакого значения – это лишь способ вложения средств с целью приобретения строящегося жилья, их волеизъявление направлено на приобретение квартиры в собственность, которая будет построена кооперативом.

Но для застройщиков, которые используют кооперацию как способ организации строительства многоквартирных домов, включение такой терминологии в документы (уставы кооперативов, кооперативные соглашения об уплате паевых взносов или договора о паевом участии и прочие подобные документы) несет в себе существенные юридические риски. Кооперативы в своих документах должны очень точно использовать такую терминологию. Ведь при наличии споров, связанных с организацией строительства подобным способом, суды могут расценить действия кооператива, как привлечение и управление средствами частных лиц с целью финансирования строительства, что может нарушать положения специального инвестиционного законодательства.

Окончательная точка в вопросе, а могут ли кооперативы привлекать средства в строительство жилья, на уровне Верховного суда еще не поставлена. И в этом смысле существенное значение имеет то, какое решение будет принято этим судом по делу № 921/1204/15-г/6. В любом случае, очевидно, что специальное законодательство о кооперативах действует, и оно прямо позволяет использовать кооперативную форму для строительства жилья. Таким образом, специфическое правовое регулирование взаимоотношений между кооперативами и их членами (ассоциированными членами) при строительстве жилых многоквартирных домов существует, и, соответственно, такие правоотношения следует считать корпоративными.

Исходя из этого, кооперативная форма позволяет участвовать частным лицам в кооперативах, вносить имущественные паи в такие кооперативы, и получать в связи с этим соответствующий правовой статус – членов или ассоциированных членов кооперативов. Такой правовой статус, в свою очередь, предоставляет таким лицам право на получение в кооперативах определенных объектов недвижимости после завершения строительства. Возможный же способ реализации членом (ассоциированным членом) кооператива его права на получение объекта недвижимости в кооперативе должен быть указан в уставе кооператива, возможно, внутренних документах кооператива, и частично в договорах, которые заключаются между кооперативом и его членами. Поэтому само по себе использование кооперативной формы организации строительства не может быть основанием для выводов о нарушении положений инвестиционного законодательства.

Рассмотрев общие вопросы, связанные со спецификой кооперативных отношений, перейдем к анализу документов, предлагаемых одним из застройщиков в пригороде Киева.

Устав кооператива, на какие его положения следует особенно обращать внимание?

Как уже выше было указано, устав кооператива – это основной юридический документ, который определяет права покупателя будущего объекта недвижимого имущества, связанные не только непосредственно с членством (ассоциированным членством) в кооперативе, но и с внесением денежного пая в кооператив, его возвратом в связи с выходом или исключением из кооператива. Поэтому необходимо детально знакомиться с содержанием таких документов.

В частности, важно дать юридическую оценку положениям устава кооператива: о целях и предмете деятельности кооператива; порядке принятия в члены (ассоциированные члены) кооператива, выхода из членства и исключения; правах и обязанностях членов (ассоциированных членов) кооператива; порядке формирования имущества кооператива; порядке внесения имущественного пая и его возврата; порядке внесения иных взносов в кооператив; компетенции высшего органа и исполнительного органа.

Цели и предмет деятельности

Так, к примеру, в рассматриваемом нами уставе указывается, что создаваемый кооператив является обслуживающим жилищно-строительным кооперативом, не имеющим целью получение прибыли (то есть неприбыльной организацией). Вместе с тем, предмет деятельности кооператива содержит перечень видов деятельности, которые не соответствуют его статусу. В частности, это ведь обслуживающий кооператив, а не производственный. Но большая часть из видов деятельности, перечисленных в уставе, не связана собственно с обеспечением потребности членов кооператива в обслуживании построенного кооперативом жилого комплекса. Там и участие кооператива в строительстве гражданских и промышленных объектов, и производственная, и посредническая деятельность, и так далее. Это предмет коммерческой деятельности обычного субъекта хозяйствования. Возможно, такие несоответствия в уставе и не несут в себе существенные юридические риски для будущего члена (ассоциированного члена) кооператива, но они могут свидетельствовать о «странных» намерениях «собственников» кооператива относительно ведения хозяйственной деятельности кооперативом.

Порядок принятия в ассоциированные члены кооператива и выхода из членства, основания для исключения

Так, устав содержит взаимоисключающие положения о порядке исключения ассоциированных членов при неуплате ими взносов в кооператив. В одном из пунктов указывается об исключении по решению высшего органа кооператива, а в ином – по решению исполнительного органа. Это не правильно.

Так, же важно, чтобы устав содержал положения, которые не позволят членам кооператива (по сути, собственникам строительного проекта), злоупотреблять правами и принимать решения о необходимости уплаты ассоциированными членами необоснованных дополнительных или целевых взносов, неуплата которых является основанием для исключения из кооператива.

Порядок внесения имущественного пая и его возврата

Указанный устав содержит неточности, которые следует исправить. В частности, в одном из пунктов говорится о выходе или исключении ассоциированного члена кооператива до момента получения им статуса члена. Что это означает? В какой момент ассоциированный член кооператива получает статус члена кооператива? Об этом в уставе нигде ранее не было сказано. Да, и необходимости в этом нет никакой. Какая-то несуразица.

Далее устав снова-таки содержит положения, которые противоречат друг другу. В одном пункте указано, что при выходе или исключении ассоциированному члену выплачивается пай (дополнительный пай) за вычетом целевых взносов, иных санкций и отчислений, предусмотренных уставом. В другом же, — что члену (ассоциированному члену) кооператива, который выбыл, возвращается его часть в паевом фонде без вступительного, членского взносов в порядке, принятом общим собранием членов кооператива, с учетом финансовой возможности кооператива и с учетом ограничений прав иных членов кооператива. Что означает, выбыл? Такое понятие вообще нигде ранее не использовалось. И как понимать, в порядке, который определяется общим собранием членов кооператива, да, еще и с учетом финансовой возможности кооператива и ограничений прав иных членов кооператива? Ведь, ассоциированный член не принимает участия в голосовании. Такая процедура возврата пая может реально нарушать права ассоциированного члена.

Также нельзя считать справедливым условие об установлении предельных сроков возврата пая, в частности, в течении двух лет. И более того, еще и который следует исчислять с первого января года, следующего за годом, в котором произошел выход или исключение.

Есть еще один важный вопрос, который в уставе не отражен. В частности, вполне возможна ситуация, когда строительство многоквартирного дома завершено, объект строительства принят в эксплуатацию, а кооператив не предпринимает никаких действий, связанных с передачей объекта недвижимости ассоциированному члену. Поэтому крайне важно, чтобы устав содержал положения о том, что ассоциированный член имеет право выйти из членства в кооперативе, и если такой выход происходит на этапе, когда объект строительства уже введен в эксплуатацию, то такой ассоциированный член имеет право на выплату (возврат) пая не только в денежной, но и в натуральной форме, а именно: путем передачи ему имущественных прав на объект недвижимости (включая, фактическую передачу самого объекта недвижимости с целью регистрации права собственности).

Порядок передачи ассоциированным членам объектов недвижимости

В уставе почему-то отсутствуют положения, регулирующие правовые последствия передачи объектов недвижимости ассоциированным членам. Там лишь сказано, что кооператив не является собственником объектов недвижимости, которые строятся за счет средств паевых взносов ассоциированных членов и что ассоциированный член приобретает право собственности на объект недвижимости после уплаты паевого взноса в полном объеме.

Это важный момент и в уставе он отражен некорректно. Ведь строительство кооперативом осуществляется за счет паевых средств, которыми распоряжается кооператив, то есть в любом случае это средства кооператива, хотя они получены от ассоциированных членов в обмен на членство, что обеспечивает право на выплату (возврат) пая, в том числе и в натуральном виде.

Соответственно результат строительства, оплаченный за деньги кооператива (пусть даже и из паевого фонда), должен принадлежать кооперативу. В любом случае после принятия объекта строительства (многоквартирного жилого дома) в эксплуатацию и подписания кооперативом всех актов выполненных работ с генеральным подрядчиком, к кооперативу как заказчику строительства переходит право владения объектом строительства и всеми отдельными объектами недвижимого имущества внутри объекта строительства.

Далее у кооператива есть выбор, зарегистрировать право собственности на все объекты недвижимости на себя и по отдельным договорам продать такие объекты ассоциированным членам (по какой цене – это уже отдельный вопрос). Либо же возвратить ассоциированным членам их паи в натуральном виде путем передачи им имущественных прав на объекты недвижимости вместе с фактической передачей таких объектов и передачей им документов, на основании которых такие ассоциированные члены смогут зарегистрировать за собой право собственности на полученные от кооператива объекты недвижимого имущества. И такой возврат имущественных паев ассоциированным членам кооператива должен иметь юридическое последствие – прекращение ассоциированного членства в кооперативе.

Таким образом, в уставе обязательно должны содержаться подобные правила. Крайне важно, чтобы все имущественные вопросы кооператива и ассоциированных членов были корректно урегулированы уставом, но в нашем же случае устав содержит «белые пятна». Иначе это может быть проблемой в том случае, если между кооперативом и ассоциированным членом в будущем возникнет имущественный спор относительно прав на объект недвижимости, возврата пая в натуральной форме и тому подобное.

Особенности кооперативных соглашений об уплате паевых взносов (договоров о паевом участии в кооперативе)

Зачастую кооперативные соглашения (договора о паевом участии) содержат условия о порядке, сроках уплаты ассоциированными членами паевых взносов. Это возможно, но это не правильно, поскольку уплата пая (паевого взноса) – это обязательство не договорного характера. Это обязательство, которое возникает в связи с членством в кооперативе на основании устава такого кооператива либо решения высшего органа по определению размера и сроков его уплаты. То есть такое обязательство ассоциированного члена перед кооперативом возникает из корпоративных правоотношений. А значит, такое обязательство не должно устанавливаться договором.

Основная же функция такого договора сводится к определению объекта недвижимости, его характеристик и стоимости, имущественные права на который ассоциированный член должен получить взамен своего пая в кооперативе после завершения строительства и введения объекта недвижимости в эксплуатацию.

По своему содержанию этот договор подобен договору резервирования или бронирования, который заключает владелец целевых облигаций с застройщиком, чтобы определить какой именно объект недвижимости он получит от застройщика-эмитента в процедуре погашения таких облигаций.

Как и в случае с договором резервирования, этот договор содержит условия об обеспечении обязательств кооператива по возврату ассоциированному члену его пая в натуральной форме – путем передачи ему имущественных прав на объект недвижимости (включая, фактическую передачу самого объекта недвижимости с целью регистрации права собственности).

Единственное отличие – это сама природа обязательства, которое обеспечивается. В договоре резервирования – основное обязательство возникает в связи с владением ценными бумагами, а в кооперативном соглашении обязательство, которое обеспечивается путем передачи определенного объекта недвижимости, возникает из корпоративных отношений в связи с обязательством кооператива выплатить ассоциированному члену имущественный пай при выходе из членства в кооперативе.

Таким образом, предложенный кооперативом договор не полной мерой отражает те взаимоотношения сторон, которые он должен надлежащим образом урегулировать, с учетом правил, содержащихся (или которые должны содержаться) в уставе кооператива.

С учетом всего сказанного выше, кооперативная форма строительства многоквартирных домов имеет «право на существование». Вместе с тем, покупателю такого жилья необходимо внимательно изучать документы, предложенные кооперативом, чтобы устранить юридические недостатки, которые могут помешать эффективно защищать свои права, если они вдруг будут нарушены.


АРТУР НОНКО, к.ю.н., управляющий партнер ЮФ «Центр правового консалтинга»


УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ


Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости.

Все об услуге


Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:


Другие услуги ЮФ «Центр правового консалтинга»


ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2018. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda

                  

Cайт разаработан компанией SONMAX