Договор о делегировании функций заказчика строительства | сpk.ua
Центр правового консалтинга
Open/Close Menu Юридическая фирма ЦПК Киев

На практике чаще всего случается так, что земельный участок под застройку получает организация или предприятие не способное самостоятельно реализовать строительный проект ввиду непрофильной деятельности, полного или же частичного отсутствия финансового обеспечения. Когда «ключик» в виде земельного участка под жилищную застройку уже в кармане, у организации или предприятия возникает вопрос: «А что же делать дальше?».

Достичь конечного результата и реализовать проект с застройкой полученного в пользование или в собственность земельного участка предприятию или организации без должного финансового обеспечения поможет именно договор о делегировании (передаче) функций заказчика строительства.

Сама по себе процедура делегирования (передачи) функций заказчика законодателем чётко не прописана, поэтому вся суть такого «делегирования/передачи» определяется исключительно самим договором.


Общая правовая характеристика договора о делегировании функций заказчика

Как правило, договор о делегировании (передаче) функций заказчика строительства представляет собой соглашение между заказчиком и инвестором (застройщиком), в котором выражено письменное согласие инвестора-застройщика на выполнение поручения заказчика исключительно в его интересах. Исходя из сути такого договора, инвестор принимает на себя обязательства по осуществлению функций заказчика — собственника или законного пользователя земельного участка отведённого под застройку.

Поскольку такие договора являются смешанными и содержат положения, характерные разным видам гражданско-правовых договоров, то по некоторым обязательствам лицо, принимающее функции заказчика, действует исключительно от имени и за счет владельца прав на земельный участок, в качестве поверенного. Это, прежде всего, касается таких прав заказчика строительства, которые неразрывно связаны с лицом владеющим правами на земельный участок, и не могут быть переданы третьему лицу без передачи прав на владение земельным участком. К примеру, инвестор-застройщик от имени владельца земельного участка получает исходные данные (градостроительные условия и ограничения, технические условия), подает уведомление о начале строительных работ и прочие подобные действия.

Вместе с тем, многие из действий, связанных с реализацией застройки земельного участка, лицо, которому делегированы функции заказчика, осуществляет от своего имени.

При этом по условиям договора инвестор имеет право действовать как за счет заказчика, так и за свой собственный (что, в практике заключения таких договоров встречается намного чаще). Однако, приобретая определенные обязательства и права в отношении третьих лиц, даже если имя заказчика известно, инвестор будет действовать от своего имени. При этом инвестор не обязательно должен быть застройщиком и может передавать третьим лицам права на осуществление контроля за финансированием объекта.

В рамках данного договора инвестор частично принимает на себя функции заказчика, он может представлять интересы заказчика на всех этапах строительства, осуществлять контроль проектирования и строительства, осуществлять контроль финансирования строительства, выполнять перечень иных работ, прописанных сторонами в договоре.

Среди иных обязанностей инвестора-застройщика можно выделить также и выполнение других поручений заказчика, не противоречащих действующему законодательству, вроде предоставления заказчику регулярной отчетности и представления интересов заказчика в различных организациях.

Договор о делегировании (передаче) функций заказчика строительства примерно должен содержать в себе такие условия, как правовой статус сторон; дата и место заключения договора; предмет договора; срок действия договора; порядок предоставления отчетности заказчику; размер вознаграждения для сторон, способы и этапы выплаты; основания для досрочного расторжения договора; форс-мажор; ответственность сторон; место рассмотрения споров.

Стоит отметить, что действующее градостроительное законодательство определяет заказчика как физическое или юридическое лицо, имеющее намерения по застройке территории и подавшее в порядке, установленном законодательством, соответствующее заявление. Кроме того, определение «заказчика» есть и в законе об архитектурной деятельности, оно дополняет вышеуказанное тем, что заказчик должен иметь в собственности или в пользовании земельный участок и определяет его целевое назначение — под застройку или смену (например, путём сноса) объекта градостроения. Заказчик строительства — это непосредственно организатор процесса строительства, именно его, в случае выявления каких-либо правонарушений, можно привлечь к ответственности, на его имя оформляется право собственности.

Так же в законодательстве можно встретить определение «застройщик». К примеру, в сфере действия закона об ипотечном кредитовании, застройщик — это лицо, выступающее организатором постройки недвижимости для личных нужд или для передачи её в собственность другим лицам, или же лицо, собственностью которого станет такая недвижимость после завершения строительства. Ещё застройщиком законодатель определяет лицо, в установленном порядке получившее право на использование земельного участка для сооружения объектов жилищного строительства или в соответствии с заключёнными договорами имеет право распоряжаться жилищной площадью строящихся (реконструирующихся) домов.

Нигде в законодательстве «заказчик» и «застройщик» не отождествляются, и не существует прямого указания, что это непременно должно быть одно лицо, из чего можно сделать вывод, что абсолютно не обязательно, чтобы заказчик был застройщиком и наоборот. А, значит, что не запрещено, то разрешено.

В договоре о делегировании (передаче) функций заказчика строительства самое важное, это его юридически грамотное составление, особенно в части оформления права собственности на завершённый строительный объект и описания правоотношений по земельному участку, на котором строительный объект расположен.

При этом, интересно, что стороны (заказчик и инвестор-застройщик) вольны назвать такой договор по-разному, например договор о застройке земельного участка, инвестиционный договор, договор об организации строительства многоквартирного дома, договор о совместной деятельности, договор подряда и тому подобное.


Несколько примеров из судебной практики

В сложившейся на сегодняшний день судебной практике договор о делегировании (передаче) функций заказчика строительства рассматривается, как смешанный договор независимо от того, как стороны его назовут.

Так, в постановлении Высшего хозяйственного суда Украины (далее — ВХСУ) от 04.08.2016 года в деле №924/148/16 договор о делегировании (передаче) функций заказчика строительства именовался договором о застройке земельного участка. Суд же установил, что по своему содержанию данный договор является смешанным, что не противоречит действующему законодательству и, содержит, кроме прочего, элементы договора о совместной деятельности.

В данном деле договор о делегировании (передаче) функций заказчика строительства оспаривался ввиду того, что, по мнению истца, он был направлен на передачу права пользования земельным участком под застройку за плату. Истец в данном деле указывал, что ответчику земельный участок не передавался, он не является пользователем этого участка и, соответственно, не имеет права на его застройку. По мнению истца, на основании обжалуемого договора, ответчик безосновательно занял строительную площадку, не будучи при этом ни заказчиком строительства, ни даже подрядчиком. Истец ссылался на то, что договор в целом не соответствует Гражданскому кодексу Украины и ряду других законодательных актов, регулирующих инвестиционную и градостроительную деятельность.

Однако ВХСУ отказал в удовлетворении иска и не признал договор недействительным, мотивируя своё решение тем, что, во-первых, усматривает в действиях ответчика не что иное, как содействие истцу в строительстве (финансируя и организовывая строительство, в т.ч. подает от его имени соответствующие заявления, подписывая договора на проектирование, осуществляя авторский и технический надзор, утверждая проекты строительства объекта постройки), за что получает плату — соответствующее количество квадратных метров в готовом объекте, что никак не противоречит гражданскому законодательству. Кроме того, суд не усмотрел в указанном договоре нарушений, связанных со способами финансирования строительства, а так же расставил все точки над «и» в вопросах реализации прав на застройку земельных участков.

В постановлении ВХСУ от 31.03.2015 года в деле №910/12618/14 также рассматривался вопрос о признании недействительным договора о делегировании (передаче) функций заказчика строительства, где он назывался уже инвестиционный договор.

Суд в данном деле так же рассматривал такой договор как договор о совместной деятельности, осуществляемой путём инвестирования. Иск не был удовлетворён, а договор был признан судом таким, что не противоречит закону «Об инвестиционной деятельности» и гражданскому кодексу.

Однако, в деле №918/409/16, ВХСУ постановлением от 02.11.2017 года, удовлетворил иск и признал договор об организации строительства многоквартирного жилого дома (тот же договор о делегировании (передаче) функций заказчика строительства) недействительным, поскольку в нём имелись условия — по мнению суда противоречащие закону — о том, что право собственности на построенный объект возникают не у собственника или пользователя земельного участка, а у нанятого этим собственником (пользователем) инвестора-застройщика, что, в последующем, приведёт к тому, что второй приобретёт и право собственности на земельный участок, принадлежащий территориальной общине. С нашей точки зрения, не бесспорное правовое обоснование суда, тем не менее, это решение вступило в законную силу.

Стоит отметить, что договора о делегировании (передаче) функций заказчика строительства, как правило, обжалуются по одним и тем же правовым основаниям с указанием на одни и те же положения законодательства. В частности, истцы считают, что такие договора противоречат положениям статей 238, 331, 384 Гражданского кодекса Украины, статье 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», пункту 2 Заключительных положений Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», статье 26 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности». А также много внимания уделяется условиям приобретения права собственности на построенный объект и тому, как прописаны условия пользования земельным участком, на котором строится такой объект.

Таким образом, исходя из анализа действующего законодательства и сложившейся судебной практики, можно утверждать, что подобная схема сотрудничества по договору о делегировании (передаче) функций заказчика строительства возможна и ошибочно будет полагать, что она категорически некорректна. Суды подобные договора признают. Однако скрупулезно относятся к их содержанию в части перехода права собственности на построенные объекты и условия пользования земельным участком. Потому при составлении подобного договора и заказчик строительства и инвестор-застройщик должны внимательно и щепетильно проработать все его пункты, во избежание возникновения в будущем подобных споров, представленных в вышеприведённых судебных делах.


Ольга Хорошайло, юрист ЮФ «Центр правового консалтинга»


УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ


Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости.

Все об услуге


Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:


Другие услуги ЮФ «Центр правового консалтинга»


ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2018. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda

                  

Cайт разаработан компанией SONMAX