Инвестировать ли в жилищные кооперативы и недвижимость в 2018? | сpk.ua
Центр правового консалтинга
Open/Close Menu Юридическая фирма ЦПК Киев
инвестирование кооператив ру

Ранее нами уже был опубликован целый ряд статей по правовой оценке самых распространенных способов инвестирования, каждый из которых в том или ином виде можно встретить на первичном рынке недвижимости. После судебной реформы в Украине уже новая кассационная инстанция (Верховный Суд) начала более тщательно исследовать сложные правовые пробелы. Выражая свою правовую позицию, новый Суд начал постепенно формировать единую практику в решении тех или иных практических ситуаций, в том числе, но не исключительно, путем трактовки правильного применения конкретной правовой нормы. В рамках тематики по инвестированию в недвижимость на первичном рынке требует дополнения материал, касающийся механизма привлечения средств для строительства через кооператив.


По своему значению термин «кооператив» для потенциального инвестора оставляет больше вопросов, чем ответов: до ввода дома в эксплуатацию, квартиры как объекта гражданского оборота не существует, а значит и об объединении между соседями (совладельцами) говорить слишком рано. Тем не менее, до сих пор привлечения средств способом «инвестор-кооператив-застройщик» остается одним из «рабочих» на рынке новостроек. Суть проблемы заключается в том, что специальное законодательство по инвестированию, а именно Закона Украины «Об институтах совместного инвестирования», «Об инвестиционной деятельности», «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» по отдельности не определяли привлечения средств через кооператив как возможный способ привлечения средств в строительство недвижимости.


Верховный Суд в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда принял постановление от 05.06.2018 года по делу №921/1204/15-г/6. Особую ценность данное решение имеет в той его части, которая касается легальности упомянутого выше механизма привлечения средств инвестора в строительство. Часть 3 статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» по своему содержанию определяет перечень способов инвестирования и финансирования строительства открытым, определяя возможность регламентирования дополнительных механизмов другими законами. Использованная законодателем в приведенной норме правовая позиция является достаточно дискуссионным положением, которое, в зависимости от ситуации, можно трактовать по-разному, что, в свою очередь, создает на практике определенные манипуляции в части ограничения выбора механизма инвестирования в новостройку. В части затронутой проблемы, вышеупомянутым решением Суд отметил: «… в смысле предостережения, предусмотренного частью 3 статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», жилищно-строительный кооператив можно отнести к одному из альтернативных способов финансирования строительства, урегулированных другим законом, а именно законом Украины «О кооперации».


Не менее важной в этом решении является позиция Суда относительно применения положений Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» описанному способу инвестирования. Этот нормативно-правовой акт устанавливает принципы, способы и средства привлечения средств с целью финансирования строительства недвижимости. В частности, сразу в статье 2 Закон отмечает управляющего привлеченным средствам как финансовое учреждение. Отсюда следует, что управление инвестициями от лиц (физических и/или юридических), с целью финансирования строительства, должен осуществлять специальный субъект хозяйствования с соответствующим объемом дееспособности (финансовая деятельность является одной из тех, которая требует специальной лицензии в соответствии со статьей 7 Закона Украины «О лицензировании определенных видов хозяйственной деятельности»). Зато кооператив, как неприбыльная организация, не может осуществлять привлечение средств от физических и/или юридических лиц в понимании этого Закона. Важен конкретный тезис Верховного Суда: «этот Закон (ЗУ» О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью») на спорные договорные правоотношения с участием Кооператива не распространяется».


Здесь же считаю уместным напомнить, как обычно происходит привлечение средств через кооператив:

— инвестору предлагается подписать договор о членстве (чаще ассоциированном членстве) в кооперативе;

— собственные средства инвестор перечисляет кооперативу, а тот, в свою очередь, на основании договора (-ов) с застройщиками, перечисляет соответствующие средства для строительства;

— после ввода дома в эксплуатацию, кооператив приобретает права (чаще всего речь идет именно о имущественные права) на квартиры и, соответственно, передает их своим членам в соответствии с заключенными ранее договорами;

— инвестор должен осуществить все необходимые действия по государственной регистрации права собственности на квартиру и только тогда его можно поздравить с завершением процедуры покупки жилья.

Более подробно данный механизм инвестирования можно прочитать по ссылке: http://cpk.ua/publications/full/chlenstvo-v-kooperative-kak-sposob-priobreteniya-kvartiryi-nadezhna-li-investitsiya/.


Проанализированная выше правовая позиция Верховного Суда защищает не только будущих, но и нынешних инвесторов: внесение средств в кооператив с целью получения квартиры в будущем, теперь является полностью легальным способом инвестирования в строительство. Можно предположить, что такая точка зрения судей высшего звена может существенно изменить рынок недвижимости, где отчуждателем будущего жилья все чаще можно будет встретить кооператив. В итоге только хочется обратить внимание на то, что при применении механизма с привлечением кооператива, стоит обратить особое внимание на формы и способы организации правоотношений между всеми контрагентами. Важно, чтобы все документы (договор о членстве, устав кооператива, договор между кооперативом и застройщиком и др.) четко и доступно для инвестора (постоянного или ассоциированного члена кооператива) отражали все важнейшие аспекты перехода прав на объект инвестирования от владельца строительства (которым обычно является компания-застройщик) к покупателю недвижимости.


Александр Петрик,

Юрист ЮФ «Центр правового консалтинга»

ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2018. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda

                  

Cайт разаработан компанией SONMAX