Особенности инвестирования в клубный дом | сpk.ua
Центр правового консалтинга
Open/Close Menu Юридическая фирма ЦПК Киев
Особенности инвестирования в клубный дом

С увеличением количества предложений от застройщиков для желающих иметь собственное жилье в новом доме, потенциальный инвестор получит больше возможностей выбирать: инфраструктура региона, материалы строительства, планировки дома, уровень защищенности, собственный паркинг и тому подобное. На почве активного рынка все чаще можно встретить так называемые клубные дома — малоквартирная жилая новостройка в элитном районе города. Что это такое? Стоит остерегаться таких предложений? — эти и другие особенности в этой статье.


ЧТО ТАКОЕ КЛУБНЫЙ ДОМ?


Особой правовой природы клубный дом не имеет — с точки зрения законодательства это обычный жилой комплекс, а отсюда неизменными остаются требования к субъектному составу инвестиционных правоотношений, разрешительной документации для организации строительства, целевого назначении земли и т.д. Такое название присваивают объектам спец-предложения, которыми компания-застройщик привлекает инвесторов: малоквартирный дом в элитном районе города с хорошо развитой инфраструктурой, хорошей транспортной развязкой, собственным паркингом, огороженной и охраняемой территорией и тому подобное. Отдельно стоит выделить такое преимущество как значительно меньшее количество жильцов дома, что создает дополнительный комфорт для жителей. Стоит отметить, что именно такие индивидуально-определенные свойства и делают квартиры в клубных домах существенно дороже на рынке недвижимости.


НЕИЗВЕСТНЫЙ ЗАСТРОЙЩИК: ЕСТЬ В ЭТОМ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ РИСК?


Любой потенциальный инвестор при выборе будущей квартиры сначала обращает внимание на компанию, которая возводит конкретный объект. Сейчас в Интернете имеется много ресурсов: владельцы квартир в новостройках обмениваются на различных форумах опытом и проблемами при построении (развития и завершения) правоотношения со строительными компаниями; в свободном доступе можно найти, так называемый, «рейтинг застройщиков», где специалисты (в основном маркетологи) определяют самые популярные объекты и, соответственно, компании, с которыми инвесторы охотнее в большинстве случаев подписывают договора. Тем не менее, чаще всего строительством клубного дома занимаются специально созданные (новые) субъекты хозяйствования. В связи с этим, логично, создается определенное предубеждение у потенциального инвестора. Здесь стоит обратить внимание на следующее:

1) построить дом в элитном районе дороже: пользование землей, возможно, историческое значение местности и т.д. — эти и другие нюансы лишь увеличивают размер необходимых затрат;

2) малое количество квартир (даже дорогих) не выгодно: более прибыльным является строительство панельной многоэтажки, где будет много объектов недвижимости, а значит – больше инвестиционных привлечений.

Клубный дом — это в определенном смысле спецпроект, целью которого является строительство элитного малоквартирного жилья. Экономической же выгодой является не так продажа квартир, как будущее сотрудничество в части обслуживания объекта (пример из практики: застройщик создает кооператив, с использованием определенного механизма организации правоотношений продает квартиры инвесторам, в то же время с обязательным последующим заключением договоров с этим же субъектом в части организации совладельцев конкретной новостройки).

Вообще опыт компании, осуществляющей строительство объекта, не является определяющим в оценке возможности инвестирования недвижимости. Для ответа на вопрос об имеющихся рисках особой юридической оценке подлежит разрешительная документация строительства, проверка добродетели застройщика и анализ (чаще с корректировкой) договора, которым фиксируются правоотношения между покупателем и продавцом.


ВЫБОР ЖИТЕЛЕЙ: ЧТО ЭТО, И ЕСТЬ ЛИ ТАКОЙ ПОРЯДОК?


Достаточно частым является вопрос инвестора о юридической природе так называемого тщательного подбора жителей в новостройках вышеописанного типа продавцом (сам застройщик или иное лицо, в зависимости от выбранного механизма инвестирования в строительство) на основании самостоятельно определенных критериев выбирают желаемых клиентов. «Выбор инвестора» — понятие скорее абстрактное и не имеет какого-либо (отдельного) правового содержания. Отказать клиенту в заключении договора без разумного (с точки зрения буквы закона) обоснования является нарушением законодательства о защите прав потребителей. Единственным вариантом этого «подбора жителей» является цена квартир в клубных домах, которая существенно выше по сравнению со средней на рынке, что условно «позволяет» отсеять нежелательных (недобросовестных) инвесторов.


МЕХАНИЗМ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТОРОВ: ЕСТЬ СУЩЕСТВЕННЫЕ ОТЛИЧИЯ?


Уже было упомянуто о том, что специального (законодательно определенного) правового статуса клубный дом не имеет. В том или ином виде привлечение средств (продажа квартир) происходит по одному из наработанных практикой и определенных в законе механизмов. Стоит лишь заметить, что гражданское (и, в определенной части, хозяйственное) законодательство не в полной мере регламентирует все возможные способы инвестирования в новостройки. Во внимание инвестора в договорах по инвестированию в новостройки часто попадает отдельный раздел «понятия, используемые в договоре». На самом деле этот пункт является одним из главных: неверное толкование легально определенных правовых предписаний или выгодных для строительной компании трактовок того или иного срока может создать дополнительный риск в части получения такого желаемого жилья в будущем.

Клубный дом, или как их еще называют «недвижимость элитного класса», с юридической точки зрения не имеет особого правового режима ни в части специальной правовой природы (как объект), ни в особенностях организации привлечения инвестиций. В любом случае инвестору стоит с особым вниманием подойти к предварительному анализу всех возможных рисков, где наряду с визуальным анализом (стадия строительства, порядочность представителей застройщика и т.д.) актуальным остается юридическое сопровождение.

Только качественная (максимально полная) юридическая консультация, используемая в переговорах с застройщиком (почти всегда это согласование изменений к предлагаемому договору), позволит владельцам будущего жилья без лишних волнений ожидать собственную квартиру.


Александр Петрик, юрист ЮФ «Центр правового консалтинга»


УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ


Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости.

Все об услуге


Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:


Другие услуги ЮФ «Центр правового консалтинга»


ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2018. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda

                  

Cайт разаработан компанией SONMAX