Переуступка при покупке жилья в новострое | сpk.ua
Центр правового консалтинга
Open/Close Menu Юридическая фирма ЦПК Киев
Переуступка при покупке жилья в новострое

Хотя и не столь часто, однако застройщик может предложить инвестору, так называемое, «спец-предложение»: покупка квартиры путем подписания договора о переуступке права требования, договора об уступке прав и переходе обязанностей: на практике можно придумать немало вариантов для наименования этого документа (далее — Договор переуступки). В любом случае инвестору предлагается подписать договор с физическим лицом, в свою очередь, ранее уже оформившим правоотношения с застройщиком по покупке квартиры. Однако, эта замена, на самом деле, заслуживает повышенного внимания, в том числе и юридической проверки всего механизма.

Наряду с привычной проверкой застройщика (разрешительная документация, механизм привлечения средств и т.д.) особенно важно обратить внимание на поиск причины переуступки. Одновременно с поиском ответов в реестрах и документах строительства будущему инвестору стоит обратить внимание на инициатора предложения:

Инвестор. Если Вы хотите купить конкретную квартиру, которая, в свою очередь, уже была продана, то переговоры по переуступке должны вестись с предыдущим инвестором: только он, как владелец строящейся квартиры, вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе и уступить права другому лицу. Только после достижения согласия владельца будущего помещения, которое, логически, будет сопровождаться дополнительной выгодой для последнего, можно вести переговоры с застройщиком.

Застройщик. Куда опаснее ситуация, при которой сама строительная компания (или, в зависимости от механизма инвестирования, другой отчуждатель недвижимости) предлагает заключать договор переуступки. В таком случае чаще всего инициатором продажи еще не построенного объекта недвижимости является первоначальный инвестор, а застройщик только осуществляет поиск нового клиента. Сразу стоит отметить, что оставлять без внимания все предложения этого типа не стоит: вполне возможно, что первоначальный инвестор не в состоянии продолжать инвестирование по каким-либо причинам или просто передумал покупать объект (право инициировать расторжение договора является достаточно важным в механизмах инвестирования в новостройку). В то же время, стоит особенно тщательно проверить всех участников сделки: именно «поиск» цели переуступки выходит на первый план в проверке механизма инвестирования конкретного объекта.

Хочу немного вернуться, пожалуй, к самому важному элементу переуступки: самому договору. Потенциальному инвестору предлагается сразу несколько договоров: один — тот, по которому ему передаются права от первоначального покупателя, и второй, который содержит все права и обязанности, с застройщиком. Вести переговоры по содержанию этих документов не только можно, но и необходимо. Вместе с невозможностью предложить универсальный проект механизма переуступки (все зависит от ТРЁХсторонних переговоров и механизма инвестирования по конкретному объекту) внимание потенциальные покупатели должны обратить на следующие положения:

А) переуступка, как механизм замены стороны, должна быть определена в договоре между предыдущим покупателем будущей квартиры и застройщиком;

Б) первоначальный покупатель должен в полной мере отказаться от своих прав на объект по предварительному договору;

В) строительная компания должна не возражать против замены стороны (достаточно часто в договорах встречается условие о получении письменного согласия застройщика на замену инвестора).

Одним из «интересных» элементов замены инвестора является проведение расчетов между сторонами. Подавляющее большинство договоров, заключаемых между инвестором и застройщиком с правом замены первого, содержат пункт о штрафных санкциях за такую переуступку, которые платит именно предыдущий покупатель. Новой же стороне должны перейти права на все уплаченные за объект средства (юридически грамотно должна быть построена компенсация первоначальному инвестору уплаченных им средств за квартиру), а также остаточное денежное обязательство. Условие о компенсации предыдущему покупателю и/или дополнительной платы за заключение договора переуступки является несправедливой по отношению к новому инвестору.

Сложность переуступки в механизмах купли-продажи недвижимости заключается в том, что к новому собственнику переходят не только права, но и обязанности по инвестированию. Отсюда, вместе с правом на получение квартиры в будущем, инвестор будет нести обязанности по договору, в заключении которого он не участвовал лично. Почти со 100-процентной вероятностью ответ на запрос об изменении положений договора будет отрицательной: «Вы не были стороной при заключении — к Вам переходят права и обязанности в том объеме, в котором у предыдущего инвестора» (типовая фраза из отдела продаж). Так можно ли что-либо изменить? Ответ — да: не только можно, но и нужно. Ответственность, сроки, обязанности — все «стандартные» и наиболее распространенные разделы, которые корректируются в процессе переговоров. Если же новый инвестор на свою инициативность получает в ответ фразу, приведенную выше, то переуступка получает статус соглашения повышенного риска.

Правовой механизм внесения изменений найти не сложно — достаточно будет соответствующего положения первоначального договора и уступки стороны-отчуждателя недвижимости (как пример).

Переуступки бояться не стоит — только без переговоров с застройщиком точно не обойтись. Только правильная юридическая конструкция механизма замены инвестора и параллельная корректировка всех противоречивых элементов договора (как по квартире, так и по самой переуступке) может минимизировать риски и приблизить инвестора к его квартире.


Александр Петрик, юрист ЮФ «Центр правового консалтинга»


УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ


Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости.

Все об услуге


Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:


Другие услуги ЮФ «Центр правового консалтинга»


ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2018. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda

                  

Cайт разаработан компанией SONMAX