Покупка имущественных прав на квартиру | сpk.ua
Центр правового консалтинга
Open/Close Menu Юридическая фирма ЦПК Киев

Последнее время я не часто лично общаюсь с контрагентами своих клиентов по вопросам приобретения жилья, но, так уж сложилось, что помощь потребовалась близким, и я, с большим удовольствием, решил сделать все самостоятельно. Как человек практичный, рассчитывал, что быстренько посмотрю предложенные застройщиком договора, немного их подправлю, если что, и подъеду с инвестором к застройщику, дабы оперативно убедить его в корректности предложенных нами изменений к договору, если таковые будут. Все же более чем двадцатилетний опыт юридической практики, в том числе и в сфере инвестирования в строящееся жилье, позволял надеяться, что мы быстро решим с застройщиком все «пустяковые» формальности.  Но все оказалось не столь обнадеживающе, и вот почему. Не буду, из соображений этики, называть наименование застройщика и месторасположение объекта строительства, скажу лишь, что это не крупный, но и не мелкий застройщик, который давно работает на строительном рынке Киева. Сам объект находится в центральной части города, и, со слов застройщика, уже больше половины квартир в нем распродано.

Результаты проверки информации о застройщике и объекте строительства по реестрам, а также основных документов, касающихся строительства (договора аренды земельного участка, разрешения на проведение строительных работ и прочее), нельзя сказать, чтобы привели меня в восторг относительно юридической безупречности строительства объекта. Но, все же, были расценены как допустимые при наличии прочих разумных факторов, к которым  относятся корректные документы, по которым осуществляется инвестиция, ну, и стоимость объекта покупки (квартиры).

Схема с покупкой имущественных прав

Предложенная застройщиком схема инвестирования основывалась на заключении с ним договора купли-продажи имущественных прав. Скажем так, практика продажи строящегося жилья с использованием таких договоров «стара, как мир». Появились они в тот период, когда вышел законодательный запрет (более 10 лет назад) на инвестирование в жилье с использованием конструкции инвестиционных договоров. Я лично не являюсь сторонником этого механизма. У меня значительно больше аргументов «против», нежели «за» (с ними, к примеру, можно ознакомиться в моих статьях, размещенных по следующим ссылкам:


  • Какие формы и способы привлечения денежных средств в жилищное строительство? Часть І. Механизмы предусмотренные законом.

  • Какие правовые схемы и способы финансирования жилищного строительства существуют? Часть ІІ. Альтернативные механизмы

  • Какие риски при покупке квартиры в новостройке?

  • Какие правила покупки квартиры в новостройке нужно знать?

  • Какие виды инвестиционных договоров на строительство существуют?

  • Договор купли-продажи имущественных прав на квартиру: за и против

  • Схемы и способы покупки квартиры в новостройке


  • Но при определенных обстоятельствах все же «рискнуть» и приобрести жилье по таким гражданско-правовым договорам возможно, но необходимо быть очень внимательным. Так же стоит упомянуть, что на данный момент сформировалась обширная практика на уровне Верховного Суда Украины в спорах инвесторов с застройщиками, предметом которых является признание имущественных прав на объекты недвижимости в судебном порядке с целью их государственной регистрации.

    Анализ договора купли-продажи имущественных прав

    Понимая, какие условия принципиальны, а какие второстепенны, я и приступил к анализу предложенного застройщиком проекта договора. Первое впечатление от содержания договора было таким, словно я вернулся в прошлое, лет так на восемь (впрочем, застройщик в дальнейшем и подтвердил, что концептуально их договора разрабатывались в далеком 2011 году, и они их «успешно» до сих пор используют при продаже жилья на всех своих объектах). Поэтому пришлось повозиться с договором и основательно переделать конструкцию взаимоотношений сторон, начиная от банальных определений понятий в договоре и заканчивая весьма существенными моментами, связанными с

  • (i) конкретизацией обязательств застройщика по передаче имущественных прав, построенного в будущем объекта и документов, необходимых для государственной регистрации;
  • (ii) основаниями для одностороннего отказа от договора;
  • (iii) гарантиями застройщика относительно объекта имущественных прав на него;
  • (iv) ответственностью застройщика (поскольку что-либо корректировать относительно ответственности инвестора нужды не было, все условия были в полной мере в договоре отражены, а вот положения относительно ответственности застройщика, как-то, между прочим, просто отсутствовали);
  • (v) и некоторыми прочими условиями, имевшими важное значение для инвестора.
  • Вот и все, договор готов, вроде бы и ничего получилось — допустимо, все нормально, четко и с разумной детализацией прописано, взвешенно в отношении обеих сторон договора. Можно отправлять застройщику на согласование.

    Но вот тут-то все самое интересное и началось. «Истерический» крик представителя застройщика в телефонную трубку:  «Да, мы в жизни такой договор не подпишем! Да, здесь же такая ответственность! Да, мы на такие условия никогда не согласимся!». «Замечательно», — говорю я и думаю про себя, раз застройщик заволновался относительно условий ответственности (а это не самый важный элемент договора), то есть шанс договориться, и уже в трубку продолжаю: «Эти условия можно обсуждать и достигать консенсуса. Так что давайте встретимся и обсудим предложенный нами вариант договора!». Надо отдать должное застройщику, на встречу с нами пришел не только сотрудник компании, отвечающий за продажи, но и сам руководитель. Огорчает лишь тот факт, что, как впоследствии оказалось, это был единственный конструктивный (поскольку, с кем же еще, если не с первым лицом в компании, обсуждать ключевые условия договора?!) со стороны застройщика «шаг навстречу» инвестору.

    Юридические тонкости отдельных условий договора

    Не буду описывать все подробности длительных переговоров и обсуждение всех пунктов договора, хочу лишь обратить внимание на те условия, которые «испугали» застройщика и не позволили нам достичь согласия.

    Как показала первичная проверка документов продавца имущественных прав (что, по сути, в конечном итоге и позволило оценить эту юридическую конструкцию как допустимую для покупки квартиры) — он является не сторонней организацией (которая, как часто это бывает, к застройке прямого юридического отношения не имеет), а непосредственным арендатором земельного участка и заказчиком строительства (реконструкции) жилого комплекса, который физически уже возведен (то есть, по будущей квартире уже можно прогуляться и ощутить всю прелесть видов из окна), но юридически не оформлен как объект незавершенного строительства. Не планирую устраивать профессиональную дискуссию о том, как следует оценивать в сложившейся ситуации юридическую природу имущественных прав, которые планировал нам передать по договору застройщик, но наше пожелание отметить в договоре то обстоятельство, что, физически, помещение, которое в будущем (после введения объекта строительства в эксплуатацию) должно быть передано покупателю для государственной регистрации права собственности как на отдельный объект недвижимости (квартиру) уже существует (т.е. построено), очень его встревожило. Аргументация застройщика стала в какой-то степени даже абсурдной, в частности, он вообще стал отрицать, что помещение фактически существует. Решив оставить это сомнительное, на взгляд застройщика, положение на потом, мы продолжили обсуждение договора. Застройщику очень не понравилось предложение покупателя о том, что, после совершения полной оплаты, он обязан выдать покупателю справку о полной оплате имущественных прав по договору, исходя из проектной площади строящегося объекта. Не моргнув и глазом, застройщик согласился с положениями в договоре, которые описывали его гарантии в отношении будущей квартиры и имущественных прав на нее (о том, что они не отягощены правами третьих лиц, что не будут отягощены в будущем или проданы третьим лицам после заключения договора). Зато с каким упорством он стал утверждать, что не может быть и речи об установлении какой-либо ответственности с его стороны на тот случай, если он вдруг «забудет» об этих положениях договора. Единственный аргумент застройщика: «Мы же написали положение об этом в договоре и этого достаточно. Ни о какой ответственности с нашей стороны не может идти и речи». Наш же аргумент: «Не нарушайте наши права, и у нас не будет оснований, требовать уплаты штрафов» как-то совершенно не был воспринят застройщиком. Ну, мы же не глупые, мы же понимаем, что застройщик хитрит. Сегодня не заложен объект строительства и имущественные права на квартиры, а завтра же не известно, а вдруг обстоятельства изменятся, и деньги срочно понадобятся, и ведь тогда все может быть.

    Ну, и последний камень преткновения, который в буквальном смысле, стал последним в наших переговорах, это условие о сроках передачи имущественных прав на строящийся объект. Мы предложили изменить изначальную конструкцию договора, которая предусматривала передачу инвестору имущественных прав на объект, как, впрочем, и самого объекта (квартиры) и документов на него (для государственной регистрации) уже после введения объекта строительства в эксплуатацию. Наше предложение состояло в том, что следует разделить во времени передачу имущественных прав на объект, которые должны быть нам переданы после полной оплаты по договору, и самого объекта с документами, которые передаются уже после введения объекта строительства в эксплуатацию. Передача имущественных прав на объект от застройщика к инвестору на этой стадии, хотя и не убережет инвестора в полной мере от возможных недобросовестных действий со стороны застройщика, к примеру, от двойной перепродажи или передачи их в обеспечение третьим лицам, но, как минимум, позволит инвестору ставить вопросы в уголовно-правовой плоскости. Успешной ли будет такая тактика инвестора или нет, неизвестно, но руководителю застройщика очень не понравилась эта часть нашего спора. Да, и по существу, если оценивать предложенный застройщиком вариант договора, то возникают логические вопросы. Что же он нам все-таки продает, и что мы покупаем? О каких имущественных правах на объект (кроме «мифических» имущественных прав) идет речь и чем же предложенный нам договор, отличается от банального инвестиционного договора, который не может быть заключен, исходя из существующего запрета в законодательстве? На эти аргументы застройщик не нашел, что сказать, лишь сообщил, что мы первые, кто захотел получить имущественные права на объект вот так сразу, после полной оплаты, и на это он пойти не может. При этом не став пояснять, чем же ему будет мешать в будущем и может ли это в какой-то степени ограничить его возможности в привлечении средств для финансирования строительства, сославшись лишь на то обстоятельство, что такой подход не соответствует стратегии, согласованной с акционерами, и они не одобрят подобные изменения. В общем, известный психологический подход, ввести третью сторону, которая просто возражает. Но мы ведь понимаем, что дело не в акционерах и их одобрении. Дело в том, что застройщик хочет иметь для себя выгодную ситуацию во всем: и деньги в полном объеме получить от инвестора, и при этом не передавать имущественные права, что бы инвестор был максимально ограничен в юридических возможностях бороться за «свое», если все пойдет не так, как планировалось вначале. В целом застройщик не стал «отмахиваться» от нашего сравнения его конструкции договора с инвестиционным договором, поскольку бессмысленно спорить с очевидными доводами людей, которые «вроде, как в теме». На том и расстались.

    В заключение

    И какие же выводы из этого можно сделать?! Получается, что проблема здесь не в законодательном регулировании или его отсутствии, а в ментальности покупателей на рынке недвижимости. На мой взгляд, неразборчивость инвесторов, их юридическая неграмотность, сложившийся на рынке стереотип мышления покупателя, о котором застройщики прекрасно осведомлены, и в котором фактор «цены» имеет куда большее значение, нежели фактор «осторожность» или «юридическая правильность», и привели к тому, что застройщики «разбалованы» и уверены в том, что они найдут очередного покупателя — «лопуха» и «напарят» (поскольку по-другому такую продажу назвать нельзя) свой «мыльный пузырь». Но есть один положительный момент — затяжной экономический кризис. И, чем дольше он будет длиться, тем меньше будет инвесторов, которые готовы просто так, «на веру» застройщику, отдать ему свои последние деньги. Что, несомненно, должно вернуть застройщиков «на землю» и заставить все же быть в будущем более гибкими и конструктивными в переговорах с инвесторами при продаже им своих строительных продуктов.

    АРТУР НОНКО, к.ю.н., управляющий партнер ЮФ «Центр правового консалтинга»


    УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ


    Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости.

    Все об услуге


    Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:


    Другие услуги ЮФ «Центр правового консалтинга»


    ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2018. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

    Pacta Sunt Servanda

                      

    Cайт разаработан компанией SONMAX