Покупка квартиры. Фонд финансирования строительства. Риски | сpk.ua
Центр правового консалтинга
Open/Close Menu Юридическая фирма ЦПК Киев

Несмотря на то обстоятельство, что с целью популяризации среди застройщиков такого способа привлечения средств от частных инвесторов, как ФФС и ФОН, был разработан и принят специальный закон, последние годы не многие из застройщиков на строительном рынке жилья хотят использовать эту модель работы. И, на мой взгляд, это поясняется не неудобством работы с ФФС или существенными накладными расходами, связанными с реализацией этой схемы. Прежде всего, причина в потере «свободы» действий со стороны застройщика. Это следствие наличия достаточно серьезного влияния управителя в лице финансового учреждения на застройщика в период строительства. В частности, специальный закон обязывает управителя осуществлять постоянный контроль процесса строительства и использования застройщиком привлеченных средств, начиная со дня создания ФФС и до момента введения объекта строительства в эксплуатацию и регистрации права собственности на объекты недвижимости за инвесторами (доверителями).

И более того механизмом предусмотрен немаловажный элемент, который гарантирует безопасность инвестиций при вложении средств через фонд финансирования строительства, – это ипотека имущественных прав на объект строительства. Это означает, что застройщик не сможет самостоятельно распорядится ни имущественными правами на объект строительства, ни земельным участком под таким объектом, ни объектом незавершенного строительства. Застройщик не сможет передать их в обеспечение, к примеру, с целью получения кредитных средств. На эти объекты не смогут обратить взыскание кредиторы застройщика при наличии у него долгов. Поэтому только модель привлечения средств с использованием фонда финансирования строительства позволяет инвестору «спать» спокойно до тех пор, пока строительство не будет завершено. На сегодняшний день более ни одна схема, кроме как с ФФС, не предоставляет инвесторам подобного обеспечения.

Вместе с тем, нельзя отрицать тот факт, что на строительном рынке Киева бывали случаи, когда инвестора передав свои средства в доверительное управление управителю с целью их вложения в строительство с использованием механизма ФФС, имели трудности с получением своих объектов в собственность. Но таких случаев не так много, в сравнении со скандалами, которые возникали и возникают при привлечении средств от частных инвесторов иными способами. И более того, занимаясь проблемами инвесторов в таких случаях, и исходя из своего практического опыта, считаем, что такого рода проблемы не были следствием наличия юридических недостатков у самой схемы привлечения средств через ФФС. Скорее всего, это следствие наличия определенного сговора между управителем и застройщиком, и соответственно недобросовестных действий с их стороны, а также несогласованности последующих действий инвесторов, безответственности государственного регулятора и несовершенства правоохранительной системы страны. Но это уже большей частью системные общегосударственные проблемы, которые, к сожалению, присутствуют в нашей жизни во всех сферах, а не только в строительной.

Как уже стало традиционно, продолжу цикл написания статей, посвященный анализу способов привлечения застройщиками на стадии строительства жилья средств от частных лиц, не исходя из сугубо теоретических аспектов, а на примере реальных документов. В данном случае используем проекты договоров одного из крупнейших застройщиков в г. Киеве, который использует эту модель привлечения средств при «продаже» строящегося жилья.

Так, для инвестирования денежных средств в объекты недвижимости, строительство которых еще не завершено, через фонды финансирования строительства (далее — ФФС) инвесторам предлагается подписать, в начале договора об участии в ФФС, а после внесения ими всех денежных средств за объекты недвижимости – договора уступки имущественных прав.

Особенности данной схемы привлечения средств

Как уже было выше сказано, особенностью этого способа финансирования является наличие правового регулирования, в частности специального закона, который в достаточной степени описывает этот механизм и правоотношения, определяет его участников, документы, которые ими подписываются, устанавливает права и обязанности всех участников (управителя, застройщика и доверителей), ограничения в действиях управителя и размер его вознаграждения.

До заключения договора об участии в ФФС специальный закон обязывает управителя предоставить доверителю (инвестору) Правила ФФС (локальный свод норм, утвержденный и опубликованный управителем, в которых описан весь механизм правоотношений участников, связанных с определенным строительным объектом), документы об идентификации застройщика и документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на котором планируется или уже ведется строительство, или подтверждающие наличие у него прав на выполнение функций заказчика строительства.

А если учесть тот факт, что управитель согласно со специальным законом не имеет права заключать с доверителями договора об управлении имуществом (об участии в ФФС) и привлекать их средства до тех пор, пока застройщик не получит в установленном порядке разрешение на выполнение строительных работ, то риски того, что доверитель «поучаствует» в финансировании объекта незаконного строительства, сводятся к допустимому минимуму.

Несомненно, что заключение доверителем (инвестором) договора об участии в ФФС непосредственно с управителем, является положительным моментом. Ведь управитель – это лицо, которое имеет правовой статус финансового учреждения (банка или финансовой компании, имеющих соответствующую лицензию на осуществление подобного вида деятельности), и тем самым в указанных законом случаях подлежит контролю со стороны одного из государственных регуляторов в указанной сфере (Нацкомфинуслуг или НБУ). Это следует расценивать как, своего рода, дополнительную возможность, предоставленную специальным законом такому доверителю.

Договор об участии в фонде финансирования строительства

И так, предметом договора об участии в ФФС является доверительное управление управителем денежными средствами, предоставленными доверителем, с целью получения таким доверителем интересующего его объекта недвижимого имущества (жилого или нежилого) в собственность после завершения строительства.

Следует сразу отметить, что в целом предлагаемый договор корректен и вполне соответствует требованиям специального закона. В частности, в нем в достаточном объеме определены характеристики объекта недвижимости, который перейдет в собственность доверителя после введения объекта строительства в эксплуатацию, приемки его доверителем по соответствующему акту от застройщика и совершения процедуры государственной регистрации права собственности.

Так же в нем вполне корректно изложен объем прав и обязанностей, как управителя, так и доверителя. За исключением, возможно, того, что в этом договоре совсем, как-то, в общем, указывается на то, какую информацию обязан управитель предоставлять на запрос доверителя о ходе выполнения условий этого договора. В частности, сказано, что управитель обязан в письменной форме предоставить доверителю информацию о ходе строительства и информацию о состоянии взаиморасчетов между управителем и доверителем по договору. Предоставление же иной информации доверителю является правом, а не обязанностью управителя.

Поскольку в специальном законе указывается, что порядок предоставления информации о ходе выполнения условий договора и ее перечень (то есть конкретизация такой информации) определяются таким договором, то, все же следовало бы уточнить это положение договора об участии в ФФС. К примеру, можно было бы указать, что управитель, предоставляя доверителю в письменном виде информацию о ходе строительства, обязан в обязательном порядке указывать следующую информацию: о выполнении плана строительных работ (идут ли они по графику, была ли допущена просрочка выполнения каких либо этапов строительства или приемки-передачи отдельных работ, какая существует просрочка согласно графику и в какой период она может быть устранена); о выполнении плана финансирования (достаточно ли средств на строительство, нет ли просрочки финансирования, не допускалось ли в указанный период нецелевое использование средств застройщиком); допускались ли застройщиком какие-либо существенные нарушения договора между управителем и застройщиком; существуют ли какие-либо обстоятельства, которые могут повлиять на сроки завершения строительных работ и сроки введения объекта строительства в эксплуатацию и прочую подобную информацию.

Иначе управитель будет давать информацию исключительно на свое усмотрение и у доверителя не будет возможности обязать управителя предоставить информацию, которая необходима доверителю.

Возврат средств доверителю

Чем хороша схема с ФФС, так это тем, что доверитель в любое время может отказаться от приобретения объекта недвижимости и специальный закон в императивном порядке устанавливает порядок и сроки возврата управителем доверителю его средств, а также ограничивает размер вознаграждения управителя за оформление отказа доверителя от участия в ФФС.

В нашем случае в договоре об участии в ФФС вполне корректно урегулированы взаимоотношения управителя и доверителя относительно процедуры прекращения управления денежными средствами доверителя, как по причине нарушения последним условий договора, так и в связи с отказом доверителя от участия в ФФС. Необходимо лишь обратить внимание на несколько моментов.

Во-первых, в договоре ничего не сказано о размере вознаграждения управителя за отказ доверителя от участия в ФФС, если причиной такого досрочного отказа является нарушение застройщиком сроков возведения объекта строительства или ненадлежащее выполнение управителем своих обязательств по договору. Из содержания этого договора можно сделать вывод, что и в этих случаях управитель имеет право удержать, установленное договором вознаграждение, то есть как за досрочный отказ доверителя от участия в ФФС независимо от причины отказа. Но это противоречит специальному закону. Поскольку в нем в императивной форме указано, что если причиной отказа доверителя от участия в ФФС является нарушение застройщиком сроков возведения объекта строительства или ненадлежащее выполнение управителем своих обязательств по договору, то в этом случае управитель не имеет права взимать вознаграждение за оформление отказа доверителя от участия в ФФС. Соответственно, следует это отразить в договоре об участии в ФФС, чтобы не возникло в будущем не обоснованных споров между сторонами при наступлении подобной ситуации.

Во-вторых, согласно со специальным законом договор с доверителями не может содержать условия, которые являются несправедливыми согласно с Законом Украины «О защите прав потребителей». На мой взгляд, одно из условий, содержащихся в договоре можно отнести к таким несправедливым условиям. В частности, специальным законом определено, что при отказе доверителя от участия в ФФС или при откреплении управителем объекта инвестирования самостоятельно при наличии оснований, указанных в законе (следует отметить, что в нашем случае договором такие основания определены корректно в соответствии с положениями специального закона), управитель обязан вернуть доверителю средства в течении 5 дней (в договоре указано, в течении 5 рабочих дней) после осуществления управителем полной реализации соответствующего объекта инвестирования иному лицу или после введения объекта строительства в эксплуатацию. Эти условия в договоре изложены и с этим проблем нет.

Но в договоре также указывается, что доверитель обязан предоставить управителю с целью перечисления средств реквизиты банковского счета или иные данные, которые позволяют управителю перечислить доверителю соответствующие средства. Эта формулировка сомнительна, поскольку она не точна. Не ясно, что это за иные данные, и необходимо ли что-либо предоставлять, если у управителя есть информация о счете доверителя, если он ранее перечислял средства управителю в безналичной форме со своего счета.

И проблема для доверителя в этом случае состоит в том, что если он по каким-либо причинам не отреагировал на уведомление управителя об откреплении объекта инвестирования в течение 1 месяца со дня отправки ему такого уведомления, то согласно с условиями договора считается, что такой доверитель доверил управителю перечислить такие средства на собственный счет управителя с целью их хранения. Но вот, вернуть такие средства со счета управителя быстро уже не получится. В договоре указано, что управитель обязан вернуть их доверителю с собственного счета только по истечении 60 рабочих дней со дня получения письменного заявления доверителя и предоставления им реквизитов собственного банковского счета.

Согласно с законодательством о защите прав потребителей условия договора являются несправедливыми, если вопреки принципу добросовестности их последствием является существенный дисбаланс договорных прав и обязанностей во вред потребителю.

Условие о столь значительном сроке бесплатного пользования управителем денежными средствами доверителя (60 рабочих дней), в то время, как специальный закон обязывает его возвратить средства доверителю со счета ФФС в течении 5 дней с момента наступления соответствующих обстоятельств, следует считать несправедливым, поскольку оно не соответствует принципу добросовестности.

Соответственно разумным было бы уменьшить такой срок до 5 рабочих дней.

Все остальные условия предложенного договора об участии в ФФС вполне соответствует специальному закону, и вполне могут быть приняты инвесторами.

Договор уступки имущественных прав

Согласно со специальным законом управитель обязан передать доверителям, которые полностью проинвестировали закрепленные за ними объекты инвестирования, имущественные права на эти объекты инвестирования по договору об уступке имущественных прав.

Для этих целей после того, как доверитель осуществил свои финансовые обязательства по договору об участии в ФФС в полном объеме, между ним и управителем заключается договор уступки имущественных прав.

В целом к проекту указанного договора замечаний нет. За исключением того, что исходя из логики специального закона и тех правоотношений, которые складываются между всеми участниками ФФС (застройщик, управитель и доверители), правовая природа имущественных прав на объекты инвестирования, которые подлежат передаче доверителям, лежит все же в плоскости обязательственных правоотношений. Поэтому, исходя из этого, в договоре уступки имущественных прав следовало бы указать на то, что имущественные права, которые передаются управителем доверителю, возникли в связи с договором по возведению объекта строительства (или договором с иным подобным названием), заключенным между управителем и застройщиком.

А во всем остальном все формулировки корректны.

И более того, даже, невзирая, на замечания, которые были высказаны в этой статье относительно некоторых фактических условий в предложенных договорах, модель инвестирования через фонды финансирования строительства для инвесторов на сегодняшний день остается наименее рисковой на рынке строящегося жилья.


АРТУР НОНКО, к.ю.н., управляющий партнер ЮФ «Центр правового консалтинга»


УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ


Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости.

Все об услуге


Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:


Другие услуги ЮФ «Центр правового консалтинга»


ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2018. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda

                  

Cайт разаработан компанией SONMAX