Покупка квартиры через облигации: все за и против | сpk.ua
Центр правового консалтинга

Схема продажи строящегося жилья путем эмиссии целевых облигаций ранее была достаточно популярна среди застройщиков, но в настоящее время осталось не так много застройщиков, готовых ее применять на практике. Очевидно, что реализация этой схемы сложна для эмитентов и, прежде всего, на этапе выпуска облигаций, так как на нормативном уровне установлены требования, которым эмитенты должны соответствовать. И не каждый застройщик имеет возможность такие требования выполнить. Кроме того, процедура эмиссии подлежит регистрации в НКЦБФР и соответственно не является быстрой по времени и простой в части ее реализации. А с учетом того, что на рынке используются гораздо более простые в реализации и не подлежащие контролю со стороны государственных регуляторов модели работы, то отказ многих из застройщиков от использования целевых облигаций при продаже жилья вполне объясним.

Но, тем не менее, на строительном рынке еще есть объекты строительства, в которых используются облигации при реализации объектов жилищной недвижимости, поэтому не будем отказываться от идеи провести юридический анализ договоров, предлагаемых инвесторам одним из крупных застройщиков в г. Киеве, который все еще использует эту модель работы, то есть предлагает инвесторам покупку квартиры через облигации.

При продаже жилья через облигационную схему инвесторам, как правило, предлагается подписать два договора: договор купли-продажи ЦБ (целевых облигаций), или договор поручения (комиссии) на приобретение ЦБ, в том случае, если инвестору предлагают действовать через посредника – торговца ценными бумагами; и договор резервирования или бронирования объекта недвижимости.

В рассматриваемом нами случае инвестору предлагается приобрести пакет облигаций у ПИФа (в лице КУА) по договору купли-продажи ЦБ и урегулировать вопросы относительно объекта недвижимого имущества и порядка погашения облигаций с застройщиком-эмитентом по договору резервирования.

Сразу оговоримся, что при покупке целевых облигаций инвестору необходимо, прежде всего, обращать внимание на проспект эмиссии ЦБ, в котором эмитент обязан изложить все существенные условия, связанные с выпуском целевых облигаций, а также отобразить условия, порядок и сроки погашения ЦБ путем передачи собственникам целевых облигаций соответствующих объектов недвижимого имущества.

Договор купли-продажи целевых облигаций

Рассмотрим договор купли-продажи ЦБ. Поскольку предмет этого договора включает правоотношения сторон по покупке и продаже целевых облигаций, то обязательства сторон просты и сводятся к обязанности покупателя – оплатить договорную стоимость ЦБ и обязанности продавца – своевременно перечислить указанные ЦБ на счет покупателя.

Так как, количество ЦБ (которое составляет пакет ЦБ), связано с количеством квадратных метров и привязано к определенной планировке объекта недвижимого имущества, то отчуждение какой-либо части целевых облигаций не имеет смысла. Поэтому в договоре указывается, что пакет ЦБ (то есть указанное в договоре количество ЦБ) является неделимым.

Указанный договор содержит условия о возможности возврата определенного количества ЦБ продавцу (в случае, если фактическая площадь объекта недвижимости будет меньше плановой) и покупки дополнительного количества ЦБ (в том случае, если фактическая площадь объекта недвижимости будет больше плановой). Но в любом случае такие операции должны осуществляться на основании отдельных договоров, поэтому такие положения договора следует считать исключительно декларативными.

Да, и все, этот договор не содержит условия, которые можно было бы назвать несправедливыми или рисковыми для инвестора, если говорить сугубо о купле-продаже ЦБ, поэтому в целом можно высказать мнение о приемлемости условий такого договора для инвестора.

Договор резервирования квартиры

Перейдем к юридическому анализу договора резервирования объекта недвижимого имущества. С указанным договором все не так однозначно. Этот договор заключается между инвестором – собственником целевых облигаций и эмитентом – застройщиком.

Договор резервирования сложно отнести к какому-либо виду гражданско-правовых договоров, поскольку правовое регулирование на законодательном уровне таких договоров отсутствует. Так из предмета этого договора следует, что в нем определяется порядок исполнения обязанностей сторон (и, прежде всего, эмитента), которые предусмотрены проспектом эмиссии ЦБ, в частности порядок погашения целевых облигаций и передачи объекта недвижимого имущества инвестору.

Как уже выше было сказано, условия, порядок и сроки погашения целевых облигаций путем передачи собственникам таких ЦБ соответствующих объектов недвижимого имущества должны быть отображены в проспекте эмиссии ЦБ. Вместе с тем, поскольку проспект эмиссии ЦБ следует считать документом имеющим приоритет при юридической оценке отношений, связанных с погашением целевых облигаций, то договор о резервировании не может или не должен содержать условия, которые противоречат условиям, содержащимся в проспекте эмиссии ЦБ.

Правовая природа договора резервирования

Поскольку целевые облигации номинированы в национальной денежной единице и каждая ЦБ предоставляет ее собственнику право в процедуре погашения получить определенное количество квадратных метров в объекте строительства (жилом доме) без указательно к конкретному объекту недвижимого имущества (квартире, нежилому помещению), то во избежание споров необходимо определить за ранее какой именно объект недвижимого имущества получит от эмитента в собственность тот или иной инвестор. Именно такую вспомогательную функцию несет в себе указанный договор, он определяет, какой объект недвижимого имущества получит инвестор в процедуре погашения облигаций.
На мой взгляд, резервирование эмитентом конкретного объекта недвижимости за собственником определенного пакета целевых облигаций, который эмитент обязан передать в собственность лицу, предъявившему этот пакет облигаций к погашению, — это специфический вид обеспечения исполнения обязательства эмитента по погашению целевых облигаций. Да, такие обязательства должника имеют не договорный характер, природа этих обязательств основывается на владении долговыми ценными бумагами. Но институт обеспечения исполнения обязательств не содержит ограничений относительно природы возникновения обязательств, которые могут быть обеспечены его инструментами. Поэтому стороны, исходя из специфики обязательств, связанных с эмиссией и погашением целевых облигаций, определили самостоятельно в договоре резервирования приемлемый для них способ обеспечения обязательств эмитента.

Так, в нашем случае при резервировании возникают все квалифицирующие признаки, свойственные институту обеспечения исполнения обязательств, в частности:

  • (i) договор резервирования обеспечивает действительные требования кредитора (собственника ЦБ), связанные с погашением целевых облигаций должником (эмитентом ЦБ) путем передачи кредитору конкретного объекта недвижимого имущества;
  • (ii) заключение этого договора не приводит к возникновению основного обязательства должника (эмитента) перед кредитором (собственником ЦБ), поскольку основное обязательство уже существует и его правовая природа – владение кредитором ЦБ (целевыми облигациями), которые должник обязан погасить, и, соответственно, этот договор имеет исключительно факультативный характер к обязательствам, связанным с погашением ЦБ;
  • (iii) при отчуждении кредитором (собственником ЦБ) целевых облигаций третьему лицу утрачивается обеспечительная функция этого договора для первичного кредитора и договор резервирования прекращает свое действие (или в момент отчуждения ЦБ должна быть проведена цессия по договору резервирования);
  • (iv) если строительные работы завершены, а сам объект принят в эксплуатацию, но должник-эмитент в процедуре погашения облигаций не исполняет обязательства по передаче объекта недвижимого имущества кредитору (собственнику ЦБ) или предлагает передать не согласованный объект недвижимого имущества, то кредитор имеет право обратиться к такому должнику-эмитенту с требованием об исполнении обязательств по договору резервирования в натуре, в частности, о передаче определенного этим договором объекта недвижимого имущества.

Исходя из подхода, указанного выше, мы и осуществляли юридическую проверку проекта договора резервирования, который предлагается застройщиком для подписания инвесторам – собственникам целевых облигаций. Этот договор, как и договор купли-продажи ЦБ, в целом не содержит каких-либо условий, которые можно было бы считать не справедливыми по отношению к инвестору.

Юридические недостатки схемы с целевыми облигациями

Вместе с тем, существует ряд особенностей, которые следует учитывать потенциальным инвесторам – покупателям целевых облигаций, которые присущи самой схеме с целевыми облигациями, и поэтому не отражены или не отражены в полной мере в договорах, в частности, в договоре резервирования.

Так, если застройщик – эмитент выполняет обязательства надлежащим образом, то указанные договора в достаточной степени регулируют взаимоотношения сторон и позволят инвестору получить объект недвижимого имущества для последующей государственной регистрации права собственности на него.

Но если возникнут вопросы с существенной просрочкой обязательств по завершению строительства объекта, его вводом в эксплуатацию, то само по себе владение целевыми облигациями и наличие договора резервирования, в котором нельзя должным образом отобразить правовые последствия просрочки обязательств со стороны застройщика для владельца ЦБ, не обеспечивают достаточную правовую защиту инвестиции. Особенно, это проявляется в том случае, когда ценные бумаги уже приобретены, и договор резервирования заключен. На этом этапе все обязательства по заключенным договорам выполнены, а строительство остановилось и давно стало очевидным, что завершено в срок оно не будет, и просрочка обязательств застройщика будет значительной, а, вот, сроки погашения облигаций еще не наступили. Да, только инвестор в этом случае вообще ничего сделать не может, у него просто нет надлежащего юридического механизма, предъявлять какие-либо претензии к застройщику. Ведь, все его права вытекают из владения ЦБ. И это не разрешимая проблема для такого механизма. Поэтому инвестор всегда находится перед выбором либо принять такие юридические риски на себя, либо не связываться с целевыми облигациями вовсе.

 

Управляющий партнер ЮФ «Центр правового консалтинга», к.ю.н.                                          

Артур Нонко

ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2018. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda

                  

Cайт разаработан компанией SONMAX