Прекрасная квартира от застройщика в «клубном доме». Кабала | сpk.ua
Центр правового консалтинга
Open/Close Menu Юридическая фирма ЦПК Киев

Инвестиционные договора на приобретение жилья таят в себе много «подводных камней». Но благодаря тому, что в последнее время появилось огромное количество статей, изобличающих «коварство» застройщиков, их схемы и договора – «тихие омуты», у потенциальных инвесторов в недвижимость есть возможность в большинстве случаев даже самостоятельно сделать выводы относительно того, стоит ли связываться с приобретением того или иного объекта недвижимости.

В основном при анализе предложенных застройщиками договоров инвестора обращают внимание на саму схему покупки и на то, когда и при каких условиях они смогут получить право собственности. А вот «слона», обычно, никто и не замечает.

А ведь договора большинства разных, именитых и не очень, застройщиков содержат сомнительные для будущего покупателя условия, так умело замаскированные между выгодными сроками оплаты, прекрасной планировкой и «шикарным видом из окон».

И так, разрешите представить – жилищно-эксплуатационная организация (сокращенно ЖЕО), назначенная застройщиком исключительно ради удобства и благополучия счастливых собственников квартир возведённой им новостройки. Счастливым инвесторам, на радостях, что их дом всё же достроен и введён в эксплуатацию, и в голову не приходит, с чего бы это застройщику после получения денег и окончания строительных работ, опекаться уборкой двора и вывозом мусора. А «разгадка» проста и это далеко не «жест доброй воли» и не желание застройщика облегчить жизнь будущим собственникам квартир в новостройке. На самом деле практически все ЖЕО — это «детища» тех же застройщиков, созданные единственно с целью продолжать зарабатывать деньги (притом зачастую не малые) на своих инвесторах.

В инвестиционных договорах условия, которые застройщик в буквальном смысле навязывает инвестору ЖЕО, обычно припрятаны в обязательствах инвестора. Зачастую такие условия в договорах с застройщиками имеют похожие формулировки следующего содержания:

«инвестор обязан заключить договор с соответствующим субъектом хозяйствования, предметом деятельности которого является предоставление жилищно-коммунальных услуг и об участии собственника объекта в затратах на содержание дома и придомовой территории до подписания договора купли-продажи объекта или акта приёма-передачи инвестору объекта».

Обычным покупателям такие условия могут показаться «безобидными» и на них вполне могут не обратить внимания. Но далее по тексту договора, как правило, под конец раздела об ответственности сторон инвестиционного договора, как бы невзначай, указывается нечто вроде того, что:

«в случае нарушения инвестором требования о заключении договора с соответствующим субъектом хозяйствования, предметом деятельности которого является предоставление жилищно-коммунальных услуг, застройщик имеет право отказаться от инвестиционного договора в одностороннем порядке».

И вот тут, уже пункт об обязательстве инвестора заключить договор с ЖЕО до подписания договора купли-продажи на инвестированный объект перестаёт казаться таким, на который можно не обращать внимание.

Сразу понятно, что застройщик очень и очень заинтересован в конкретной жилищно-эксплуатационной организации, которой будет вверен построенный им дом. Возникает закономерный вопрос. А почему? Зачем застройщик лоббирует интересы посторонней ЖЕО настолько, что делает для инвестора в своём договоре обязательным условие о заключении договора с этой самой ЖЕО, а в случае же, если инвестор не согласен, договор расторгается в одностороннем порядке с сопутствующим взысканием кругленькой суммы штрафа (естественно в пользу застройщика)? Ответ прост. Конечно же, ради денег. Так, застройщик либо создаёт собственную ЖЕО, которой передаёт построенный им дом на баланс (то есть, фактически, передаёт сам себе), либо (этот вариант менее вероятен, но, тем не менее, имеет право на существование) сотрудничает с какой-либо «посторонней» ЖЕО на выгодных условиях.

Но главная проблема, конечно, заключается не в том, что застройщик, самостоятельно, без согласования с будущими жильцами дома, избирает и назначает ЖЕО и передаёт ей на баланс свою новостройку. Она состоит в том, что, зачастую, инвестор (он же — потенциальный будущий собственник квартиры) не имеет ни малейшего представления о том, на каких именно условиях в будущем он обязался подписать договор на обслуживание дома и придомовой территории. А ведь пути возврата после подписания договора с застройщиком у инвестора уже нет — либо подписываешься на кабальные условия с ЖЕО, либо отказываешься и теряешь при этом и саму квартиру, и еще штраф уплачиваешь.

Конечно, не все ЖЕО, назначенные застройщиками в подобном «добровольно-принудительном» порядке, нацелены брать с собственников квартир втридорога за свои услуги. Однако, большинство всё же самовольно, без привязки к распоряжениям и рекомендациям органов местной власти, устанавливают «космические» тарифы, прописывают в таких договорах немыслимые штрафные санкции за всё подряд, и снабжают договор иными несправедливыми, а иногда и абсурдными условиями. Вроде того, что собственник обязан предоставить ЖЕО фотографии всех лиц, которые будут проживать в приобретённой за собственные деньги квартире, спрашивать разрешения о том, можно ли сдавать свою квартиру в аренду, нанимать специалистов по ремонту исключительно с наличием лицензии на тот или иной вид работ и ещё много всего подобного.

В связи с этим невозможно не задаться вопросом, почему инвестор, выкладывая кругленькую сумму за квартиру в новостройке, не может самостоятельно определиться с организацией, услуги и условия сотрудничества с которой будут для него приемлемыми, а обязан вешать на себя подобное «ярмо» в виде кабальных условий навязанной застройщиком жилищно-эксплуатационной организации?

Следует отметить, что подобные императивные условия, в предлагаемых застройщиком инвестиционных договорах, противоречат самой сути понятия «сделка». Ведь всем известно, что договор — это, в первую очередь, добровольное, обоюдное волеизъявление его сторон. Застройщики же, вводя подобные пункты с несправедливыми условиями в свои договора, полностью игнорируют законодателя и нарушают права инвесторов как потребителей. Стоит помнить, что согласно нормам гражданского права никто не может заставить подписать тот вариант договора, который не устраивает вторую сторону, то есть самого потребителя услуги, которому такая услуга ЖЕО не может быть навязана застройщиком. Любой договор считается заключённым только в том случае, когда стороны достигли соглашения по всем его пунктам. Кроме того, одно лишь упоминание в инвестиционном договоре, что инвесторы обязуются подписать некий договор заочно, вообще не понимая на каких условиях, им будет предложен такой договор, как минимум, противоречит предусмотренному законодательством о правах потребителей праву на информацию об услугах. В данном случае, праву на ознакомление с условиями договора на жилищно-коммунальное обслуживание. Ведь если инвестор, подписав инвестиционный договор, вознамерится отказаться от заключения договора с ЖЕО, то он может лишиться возможности получить от застройщика уже оплаченное им жилье, да, и еще вынужден будет оплатить штрафные санкции за нарушение условий инвестиционного договора.

Отчаиваться всё же не следует. В действующем законодательстве существуют положения, с помощью которых инвестор может всё же бороться и отставать свои права и интересы. Избавиться от «кота в мешке» в виде кабальных условий навязанной застройщиком жилищно-эксплуатационной организации помогут квалифицированные юристы, которые подскажут, как не потерять проинвестированную квартиру и договориться с ЖЕО на выгодных для инвестора условиях, если не «полюбовно», то в судебном порядке.


Ольга Хорошайло, юрист ЮФ «Центр правового консалтинга»


УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ


Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости.

Все об услуге


Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:


Другие услуги ЮФ «Центр правового консалтинга»


ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2018. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda

                  

Cайт разаработан компанией SONMAX