Спори по землі сільськогосподарського призначення
Центр правового консалтингу
Open/Close Menu Юридическая фирма ЦПК Киев
земельні спори

В останні роки в нашій країні спостерігається все більше зростання експорту сільгосппродукції. Агробізнес підтримується державою, а бажаючих їм займатися стає все більше. А для такого виду діяльності, як відомо, найважливішим є земля.

Незважаючи на те, що Європейський суд з прав людини в справі “Зеленчук і Цицюра проти України” визнав мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення таким, що порушує права власника, термін його дії був продовжений як мінімум до 2020 року. Це означає, що основним способом використання таких земель залишається оренда.

Зрозуміло, що, незважаючи на досить чітку регламентацію порядку оренди землі, судові суперечки в цій сфері виникають регулярно, а позицію судів, в тому числі і Верховного Суду, в різних земельних спорах не можна назвати усталеною.

Беручи до уваги затребуваність оренди землі сільськогосподарського призначення, а так само нестабільність судової практики в цій галузі, в цій статті ми розглянемо найпопулярніші земельні спори в орендних відносинах.

Розірвання договору оренди земельної ділянки

Одна з найпопулярніших підстав для суперечок у цій сфері. Підстави для припинення договору оренди земельної ділянки закріплені в ЗУ «Про оренду землі» (далі – Закон № 161-14). Щоправда, їх перелік не остаточний.

Крім закінчення терміну дії договору, смерті (для фізичних осіб) або ліквідації (для юридичних осіб), однією з таких підстав є дострокове розірвання договору.

Здійснюється розірвання договору оренди землі як за обопільною згодою орендодавця і орендаря, так і з волі тільки однієї зі сторін. У першому випадку у сторін припиняються взаємні права і зобов’язання, проти чого ніхто з них не заперечує.

У свою чергу, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку можливе лише в тих випадках, коли це прямо передбачено в договорі або законі. Розглянемо їх більш детально.

Однією з підстав для одностороннього розірвання договору є заборгованість по орендній платі

Без всяких сумнівів, отримання орендної плати в обумовленому розмірі за використання орендарем земельної ділянки є одним з визначальних прав орендодавця, а так само є істотною умовою договору. Тому його порушення – пряма підстава для одностороннього розірвання договору.

Відповідно до Земельного кодексу (далі – Закон №2768-14) для дострокового припинення права користування земельною ділянкою несплата орендної плати повинна бути систематичною, хоча в Законі № 161-14 це підстава для розірвання договору оренди відсутня. Тому, раніше до вищевказаних правовідносин суди застосовували протилежні норми права, приймаючи суперечливі рішення.

На питання, яких же приписів законодавства дотримуватися, ВСУ дав однозначну відповідь, вказавши в Постанові від 12 грудня 2012 року № 6-146 ЦС 12В, що розірвання договору оренди землі допустимо виключно при систематичній несплаті орендних платежів, при цьому одноразове порушення умов договору не може служити підставою для його припинення.

Через деякий час з таким твердженням погодилася і Велика палата ВС в своїй постанові від 27.11.2018 року у справі № 912/1385/17, підтвердивши правильність даної позиції. Також, ВП ЗС звернула увагу на те, що систематична несплата повинна бути доведена належним чином, а в позові прямо вказано на таке порушення. Крім того, якщо орендар кілька місяців не вносив орендних платежів, але потім сплатив їх до моменту звернення орендодавця до суду, то розірвати договір на вищеописаній підставі вже не вийде. В такому випадку може застосовуватися, наприклад, неустойка, але не розірвання договору.

З вищезазначеного випливає, що несплата орендної плати є ще одним приводом для дострокового розірвання договору, не дивлячись на відсутність такої підстави в Законі №2768-14. При цьому, несплата повинна бути систематичною (два рази і більше), а заборгованість перед орендодавцем повинна залишатися непогашеною до моменту його звернення до суду.

Ще однією причиною для розірвання договору оренди є використання земельної ділянки не за його прямим призначенням

Очевидно, що експлуатація землі не за прямим призначенням може призвести до її руйнування, і, отже, до збитків для власника. Зрозуміло, жодного власника не влаштує погіршення якості належного йому майна, тому його звернення до суду з метою захисту прав – очікувана реакція.

На практиці ж траплялися ситуації, коли власники земель вважали, що невикористання орендарем земельної ділянки за її призначенням теж є порушенням.

Звертаючись з позовом про розірвання договору оренди саме за цим пунктом, слід врахувати, що використання земельної ділянки не за цільовим призначенням і невикористання земельної ділянки за призначеннямвираз із різним змістом.

Вирішуючи подібний спір, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, ототожнив вираження «невикористання земельної ділянки за призначенням» і «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням».

У свою чергу, Вищий спеціалізований суд України в далекому 2012 році не погодився з таким висновком і постановою № 6-464ск12 скасував рішення попередніх інстанцій у цій частині, відмовивши у задоволенні позовних вимог.

На думку касаційного суду, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням – випадок, коли на ній здійснюється діяльність, що суперечить його цільовому призначенню і, яка, відповідно, є підставою для дострокового розірвання договору оренди землі. Невикористання земельної ділянки за призначенням – випадок, коли ділянка не використовується зовсім, але при цьому бездіяльність не призводить до позбавлення права користування земельною ділянкою.

З плином часу, ВСУ при розгляді справи № 3-166гс15 від 20.05.2015 року виніс постанову, погодившись з вищеописаною думкою, і підтвердив, що підставою для розірвання договору оренди є саме використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а не невикористання ділянки в принципі.

Здавалося б, що на цьому все. Проте, в справі № 6-2271цс15 позивач обґрунтовував свої вимоги тим, що до погіршення стану ділянки призводить відсутність діяльності на ній.

В результаті, ВСУ в постанові від 23.12.2015 року погодившись з доводами позивача, визнав можливість розірвання договору найму в подібному випадку.

З тієї ж причини Верховний Суд України в постанові від 20.01.2016 року по справі № 6-1980цc15 також задовольнив вимоги позивача.

У цих рішеннях ВС не скористався можливістю передати справу на розгляд Об’єднаної палати з метою відійти від висновків про застосування норм права, викладених в рішенні іншого суду. А це означає, що на даний момент є дві протилежні позиції ВС, які, в той же час, обидві повинні враховуватися судами нижчих інстанцій.

Як бачимо, з розірванням договору оренди земельної ділянки з цієї причини не все так однозначно. На даний момент суди виносять різні рішення, посилаючись на обидві позиції, а тому, з метою захисту своїх прав варто звернутися до фахівців, які знайдуть правильний підхід в конкретному випадку і допоможуть вам з виходом з цієї нелегкої ситуації.

Визнання договору оренди землі недійсним

Для визнання договору оренди судом недійсним потрібні відповідні підстави. Наприклад, відсутність однієї з істотних умов у договорі, яка є найпоширенішим приводом для визнання його недійсним: порядок внесення орендних платежів, сума, і можливості для її перегляду; термін договору найму; саму земельну ділянку із зазначенням її розміру, номера і місця розташування; а так само інші умови, що вважаються сторонами істотними.

Відповідно, для відмови в державній реєстрації права оренди, може послужити відсутність хоча б одного з перерахованих умов, що згодом тягне за собою визнання договору недійсним.

Таке твердження викладено в постанові ВССУ від 6 лютого 2012 року в справі №6-104ц11.

Однак, в одній з таких суперечок, ВС в своїй постанові від 09.12.2015 року по справі №6-849цс15 акцентував увагу на тому, що в суперечках про визнання договору оренди землі недійсним на тій підставі, що в ньому відсутні істотні умови, суд повинен встановити, чи дійсно порушуються права орендодавця в зв’язку з відсутністю в договорі таких умов. Крім цього, необхідно встановити істотність таких умов, а також з’ясувати, в чому конкретно полягає порушення прав орендодавця.

Через деякий час ВС в своїй постанові від 23.11.2017 року у справі №390\433\16-ц погодився з цим твердженням, і процедура визнання договору недійсним ускладнилася остаточно.

З огляду на все вищесказане, якщо в договорі не передбачена одна із істотних умов, це не обов’язково призводить до його недійсності. Позивач повинен довести, що відсутність такої умови порушує його права та інтереси.

Іншими словами, якщо в договорі, наприклад, не передбачена можливість перегляду розміру орендної плати, то немає гарантій, що суд обов’язково визнає цей договір недійсним, навіть не дивлячись на те, що Закон № 161-14 відносить таку умову до суттєвих, якщо позивач не доведе, що це прямо порушує його права.

Як бачимо, визнання договору недійсним несе серйозні юридичні наслідки для сторін. Тому при виникненні суперечок з такими правовими підставами краще звернутися до фахівців, які візьмуть на себе виконання цього нелегкого завдання для успішного звернення до суду за захистом ваших прав.

Поновлення договору найму земельної ділянки

Поновлення договору найму земельної ділянки є одним з найпопулярніших видів спорів у сфері земельних правовідносин. Це саме той випадок, коли сформована усталена судова практика і проблема вирішується одноманітно.

ЗУ «Про оренду землі» проголошує привілейоване право орендаря перед іншими кандидатами на укладення договору найму землі, а також підстави для відновлення договору оренди, в разі, якщо орендар продовжує експлуатувати земельну ділянку після закінчення терміну оренди.

Але Верховний Суд в ухвалі від 07.03.2018 року по справі № 917/769/17, як і ВП ВС у справі № 530/212/17 від 21.11.2018 року, переглянули зазначену правову позицію і відзначили, що якщо орендар не ініціював перед орендодавцем питання про поновлення договору, то переговори сторін зі зміни істотних умов не проводяться. А ось переважне право орендаря на укладення договору найму землі перед іншими особами передбачає звернення орендаря до орендодавця.

Іншими словами, якщо орендар відправив повідомлення про відновлення договору і сторони погодили нові умови, то перебіг місяця при відсутності повідомлення орендодавця про незгоду з відновленням договору оренди, не означає автоматичне поновлення договору найму землі. Подібний договір необхідно знову підписувати.

Необхідне продовження користування землею орендарем і відсутність заперечень з боку орендодавця, щоб продовження терміну дії договору на таких же умовах і на той же термін відбулося автоматично.

Крім того, Об’єднана Палата Касаційного цивільного суду в справі №379/338/16-ц від 17.10.2018 року підтвердила, що в разі заперечення орендодавця проти подальшої співпраці при закінченні терміну оренди, напрямок орендарем пропозиції про продовження терміну договору і продовження користування ділянкою, не є підставами для відновлення дії орендних відносин між сторонами.

Іншими словами, суд ухвалив, що заперечення орендодавця проти продовження відносин найму, позбавляє орендаря права користування ділянкою після закінчення строку навіть при своєчасній пропозиції про продовження найму.

Скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки, що виникло на підставі укладення договору оренди землі у зв’язку з подвійною реєстрацією

Як відомо, право оренди земельної ділянки, яке виникає на підставі укладення договору оренди, підлягає обов’язковій державній реєстрації. Крім того, подвійна реєстрація права оренди земельної ділянки не допускается.

Тем не менше, це питання недостатньо добре врегульовано в законодавстві, адже в ньому не міститься визначення подвійної реєстрації як такої. Мається на увазі, що це державна реєстрація права оренди, проведена під час вже існуючого зареєстрованого права аренди.

У постанові Верховного суду України від 30.03.2016 року по справі №21-1434а15 (814-3015-14) і постанові Верховного Суду України від 15.11.2016 року у справі №825/1287/15-а чітко прописано, що подвійна реєстрація не допускається. Однак, викладені правові позиції суду при розгляді зазначених справ, стосуються спорів, що виникли в результаті одночасної реєстрації права оренди з різними орендарями.

В зв’язку з цим невідомо, чи є подвійною реєстрацією той випадок, коли орендарі залишаються незмінними. Касаційний адміністративний суд з цим поки не визначився, адже на даний момент на розгляді перебувають справи №К/9901/53913/18 від 25.06.2018 року та №К/9901/66193/18 від 22.11.2018 року, як раз з цієї проблеми.

Крім того, виникали питання і про підвідомчість таких суперечок (тобто, якій юрисдикції підлягають такі справи) – адміністративній або громадянській. Варто зазначити, що важливо це тому, що в разі помилкового звернення до суду неналежної юрисдикції, провадження просто закриють, а позивач зазнає збитків у вигляді судового збору та послуг правозахисника.

Ізначально Верховний Суд вважав, що такі справи повинні розглядатися адміністративними судами і відповідачем буде державний реєстратор (наприклад, приватний нотаріус) .

В справі №823/2042/16 від 04.09.2018 року Велика палата переглянула свою позицію і тепер справи щодо подвійної реєстрації підлягають розгляду в порядку цивільного судочинства. Аргументував суд це тим, що поширення адміністративної юрисдикції на всі суперечки, учасником яких є суб’єкт державних повноважень – помилкове. Обов’язок звернутися за державною реєстрацією покладається на орендаря, тому саме з ним у нотаріуса, наділеного повноваженнями державного реєстратора, і виникають публічні правовідносини.

Іншими словами, реєструючи право оренди, нотаріус діє за зверненням орендаря, не вступаючи в правовідносини з орендодавцем. Отже, спір має розглядатися за правилами цивільного судочинства, тому що саме орендар порушив права орендодавця, зареєструвавши право оренди двічі.

Такого ж висновку також дійшов і ВС в своїй постанові від 07.02.2019 року в тій справі (№810/3805/17), в якій орендар залишався незмінним.

Як бачимо, вищеописана категорія суперечок недостатньо врегульована на законодавчому рівні, а Верховний Суд періодично переглядає свою позицію.

Очевидно, що в цілому суперечки в цій галузі досить різноманітні, і розібратися в них самостійно без спеціальних знань може бути досить складно. Тому якщо ваші права порушені, або вас в цьому звинуватили, варто довіритися кваліфікованим юристам, щоб уникнути, або хоча б пом’якшити негативні юридичні наслідки.


Артем Гордєєв, ЮФ “Центр правового консалтингу”


Юридичний консалтинг з питань представництва в суді



ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2019. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda