Мораторий на продажу определенных земель сельскохозяйственного назначения был введен еще в 2002 году с вступлением в силу Земельного кодекса Украины. На сегодняшний день действие моратория продлено до вступления в силу Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», но, в любом случае, отмена моратория произойдет не ранее 1 января 2018 года.
Разделом Х Переходных положений Земельного кодекса Украины установлено, что не допускается купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения (государственной и коммунальной собственности); купля-продажа (отчуждение иным способом) земельных участков; изменение целевого назначения земельных участков, а также внесение права на земельную долю (пай) в уставные капиталы хозяйственных обществ.
Указанные ограничения не распространяются на случаи передачи земельных долей (паев) в наследство; обмена земельного участка на другой земельный участок; изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд; изменения целевого назначения (использования) земельных участков с целью их предоставления инвесторам – участникам соглашений о разделе продукции для осуществления деятельности по таким сделкам.
В настоящее время в собственности граждан находится значительное количество земель сельскохозяйственного назначения, полученная последними вследствие их распаевки и купля-продажа которых (или отчуждения иным способом) не допускается. Однако, стоит отметить, что существуют механизмы, которые фактически позволяют осуществлять оборот таких земель несмотря на существующий запрет.
Вокруг моратория ведутся постоянные дискуссии. Вопрос его отмены является одним из самых актуальных в настоящее время. Чего ожидать от реформы? Этот вопрос возникает множество мыслей. Так или иначе, она является обязательной, учитывая особенности соглашения с МВФ о Механизм расширенного финансирования на выполнение требований Меморандума об экономической и финансовой политике, который подписала Украина.
Один из первичных этапов реформы предусматривает введение продаже права аренды земельного участка физическими лицами (для формирования ценообразования на рынке земель) и банковского залога права аренды. Это поможет привлечь инвестиции, а также не нарушит права собственности граждан на земельные участки. Возможность продажи права аренды земельного участка сделает долгосрочные договоры аренды более привлекательными для производителей сельскохозяйственной продукции и, соответственно, физические лица смогут сдавать в долгосрочную аренду земельные участки и получать за это денежные средства, которые равны стоимости земли, не теряя права собственности на нее.
Действующее законодательство Украины не содержит отдельного механизма продажи права аренды земель сельскохозяйственного назначения и передачи такого права в залог для получения кредитов в банке.
Поэтому, на практике передача (отчуждение) права аренды осуществляется путем замены кредитора и должника в обязательстве – для этого заключают трехсторонний договор, сторонами которого выступают арендодатель, арендатор и третье лицо, желающее приобрести право аренды земельного участка.
Другой способ передачи сельскохозяйственных земель существует в виде передачи корпоративных прав на арендатора (долей в уставном капитале, акций арендатора в объеме, достаточном для контроля его деятельности) к другому субъекту хозяйствования, который в результате такой операции получает опосредованный контроль за использованием арендованных арендатором земельных участков .
Достаточно распространенным является одним из существующих способов передачи права пользования земельным участком в виде договора эмфитевзиса. Между собственником земельного участка и пользователем заключается долгосрочный договор, по которому землевладелец предоставляет в пользование для сельскохозяйственных нужд землю лицу, изъявившему желание ею пользоваться, при этом срок договора может устанавливаться по соглашению сторон. По договору эмфитевзиса право пользования земельным участком может быть отчуждено.
Вместе с тем, предложенный механизм опосредованного обращения земель путем введения механизма продажи права аренды может оказаться действенным.
На начальном этапе реформа предусматривает и продажу земли, но только между физическими лицами-гражданами Украины, а также только до 200 га для одного человека. При таких условиях, покупать земли смогут только украинцы, исключает возможность массовой скупки иностранцами украинских земель. Такой механизм может оказаться совершенным при законодательной определенности и четких формулировок, в том числе относительно требований к субъектам, которые имеют право на покупку земель.
Также, альтернативный способ продажи земельного участка обеспечивается путем взыскания земельных участков в судебном порядке.
К началу реформы, наиболее распространенной и законодательно урегулированной остается аренда земли. Отношения между арендаторами и арендодателями регулируются Законом Украины «Об аренде земли», Земельным кодексом Украины. В отличие от приведенных выше опосредованных механизмов оборота земель, законом установлены максимальные сроки действия договоров, а также ограничения по отчуждению права пользования. Законом Украины «Об аренде земли» не определен возможности передачи права аренды земель сельскохозяйственного назначения.
Подытоживая вышеизложенное, можем констатировать, что отсутствие законодательной урегулирования отношений по рынку земель создает альтернативные механизмы продажи отдельных видов земель.
Екатерина Тараскина, юрист ЮФ “Центр правового консалтинга”