Новшества проекта налогового кодекса относительно операций с недвижимостью
“Юридическая газета” №44 от 2 ноября 2010 года.
Текст комменатрия предоставляется языком оригинала
Дійсно проект податкового кодексу містить ряд новел з питань оподаткування операцій з нерухомістю, які мають значення для суб’єктів, які ведуть активні операції на цьому ринку, а також для власників нерухомого майна.
По-перше, йдеться про значний прошарок населення, який володіє надлишковим нерухомим майном, і відповідно має можливість здавати його в оренду. Досить поширеною на сьогодні є практика, коли фізичні особи – власники нерухомого майна з метою уникнення сплати податку з доходів фізичних осіб реєструються в якості суб’єктів підприємницької діяльності, стають на облік як платники єдиного податку, й в подальшому передають своє майно в оренду сплачуючи при цьому щомісячно незалежно від розміру одержаної орендної плати єдиний податок у розмірі 200 гривен. Як правило, податкові органи в цьому випадку лояльно ставляться до такої ситуації й не піднімають питання щодо необхідності сплати такими фізичними особами податку з доходів фізичних осіб замість єдиного податку.
Проектом податкового кодексу передбачається заборонити фізичним особам – підприємцям, які здійснюють операції з нерухомим майном, перебувати на спрощеній системі оподаткування. Таким чином, доходи, отримані фізичними особами від здачі власного нерухомого майна в оренду, навіть у тому випадку, якщо, вони зареєстровані як суб’єкти підприємницької діяльності та перебувають на спрощеній системі оподаткування, будуть оподатковуватися в загальному порядку податком на доходи фізичних осіб.
Крім того, проектом кодексу передбачається встановлення строків для нарахування та сплати податку, з доходів, одержаних фізичними особами за орендними операціями з нерухомим майном, за відсутності податкового агента (у випадках, коли орендар – це фізична особа, яка не є суб’єктом господарювання). Зокрема, встановлюються строки для квартального звітного (податкового) періоду (протягом 40 календарних днів, після останнього дня такого звітного (податкового) кварталу).
По-друге, законодавцем планується встановити нульову ставку податку при продажу нерухомого майна не більше одного разу на рік незалежно від площі такого майна. Таким чином, при здійсненні продажу зменшиться податкове навантаження на власників житла, площею більше 100 квадратних метрів.
Планується зменшити податкове навантаження й на доходи, одержані від таких операцій фізичними особами – нерезидентами. Зокрема, якщо сьогодні відповідно до позиції податкових органів ставка для оподаткування доходів, одержаних фізичними особами – нерезидентами від продажу нерухомого майна в Україні, становить 30%, то планується, що вона становитиме 17%.
По-третє, окреме місце серед нововведень проекту займає податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Податок, що є новим для системи оподаткування. Чи виявиться він ефективним, покаже час. Поки що лише згадаємо, що такий податок передбачається запровадити, деталізований же його аналіз має бути предметом окремої статті.
НОНКО Артур – к.ю.н., управляющий партнер ЮФ «Центр правового консалтинга»