Планируете покупку жилья и инвестирование в новостройку? Тогда Вы должны знать, что юридические риски, связанные с его покупкой в новостройке на стадии строительства можно свести к минимуму, но нельзя полностью исключить. Это, прежде всего, связано с тем, что, как правило, существует временной разрыв между осуществлением платежей инвестором в оплату недвижимости и ее получением от застройщика в состоянии, пригодном для эксплуатации.
В основном все юридические риски инвестиции в новостройку сводятся к негативным последствиям для инвесторов, в частности, либо к возможности получения убытков (что может выражаться, как не в получении самого объекта недвижимости от застройщика без реальной возможности взыскать с него сумму денежной компенсации, так и в возврате застройщиком ранее вложенной инвестором суммы, но уже существенно обесцененной с учетом инфляции, изменения курсовой стоимости национальной валюты, а также разницы в реальной стоимости готового жилья и жилья на начальных этапах строительства, например, при возврате инвестору номинальной стоимости целевых облигаций, которая может быть существенно ниже стоимости, по которой он их приобрел у финансового посредника – ИСИ), либо к существенной задержке по срокам получения готового и надлежащим образом принятого в эксплуатацию жилого объекта для его дальнейшего оформления в собственность на инвестора (что может выражаться, как в задержке самого строительства, например, в связи с финансовыми проблемами у застройщика, или невозможностью принятия объекта строительства в эксплуатацию при отсутствии у застройщика всех необходимых документов или допущенных им в ходе строительства нарушений, или не предоставлением застройщиком инвестору всех документов, требующихся при государственной регистрации квартиры, как объекта недвижимости).
Указанные выше негативные последствия для инвестора – это, как правило, следствие наступления юридических рисков, которые инвестор своевременно не учел или не свел возможность их наступления к минимуму, перед тем как инвестировать в новостройку.
Если изначально не принимать во внимание, как фактор юридического риска, недобросовестность застройщика, умысел которого направлен исключительно на обман инвесторов и осуществление строительной аферы, то основная группа юридических рисков при инвестировании в новостройку связана с такими факторами, как:
– наличие/отсутствие у застройщика всех надлежащих документов, подтверждающих право пользование или право собственности на земельный участок, разрешительной документации, позволяющей проведение строительных работ на объекте строительства;
– юридическая корректность предложенного застройщиком механизма привлечения средств от инвесторов и юридическая «чистота» документов по «продаже/покупке» объектов недвижимого имущества, подписываемых им с инвесторами, и наличие в них равновесия (баланса) прав и обязанностей у застройщика и инвесторов, а также разумной обоюдной ответственности сторон за нарушение условий договора;
– репутация и финансовая стабильности застройщика (достаточность средств для завершения строительства);
– отношение инвесторов к выполнению своих собственных обязательств по договорам, заключенным ими с застройщиком (в частности, формально своевременное и полное выполнение ими обязательств по договорам и недопущение просрочки исполнения обязательств).
Как мы видим, приведенные выше факторы, условно могут быть разделены на две группы:
- Факторы, которые могут быть оценены инвестором и в большинстве случаев данная им изначально юридическая оценка со стороны инвестора неизменна:
– юридическая оценка документов, позволяющих застройщику строить на земельном участке, если последний находиться в собственности или в арендном пользовании третьего лица;
– юридическая оценка проектной и разрешительной документации на ведение строительных работ на объекте строительства;
– правовая оценка механизма, используемого застройщиком, и предложенного к подписанию инвестору договора.
- Факторы, которые могут быть оценены инвестором на каком-то этапе, но в то же время при определенных обстоятельствах независимо от причин – существенно измениться, и тем самым повлиять на выполнение обязательств застройщика (например, речь идет о финансовой стабильности застройщика и достаточности у него средств на завершение строительства). В этом случае, критическое значение имеет то, какой механизм был избран застройщиком при привлечении средств в строительство от инвесторов и какие договора, и на каких условиях, при этом были подписаны с инвесторами.
Вместе с тем, в том случае, если все указанные выше факторы инвестором учтены и скрупулезно проработаны, то в определенной степени можно говорить о том, что юридические риски инвестора при инвестировании на стадии строительства сведены к минимуму. В ином случае, если любой из указанных факторов упущен и надлежащим образом юридически неоценен независимо от причины, то, в результате, для инвестора могут наступить самые непредсказуемые последствия, вплоть до потери инвестиции.
Более того, расчет инвестора на то, что если по какой-либо причине все пойдет не так, как планировалось, то он потом, используя своих юристов, «засудит» застройщика и прочее, как правило, является изначально ошибочным и неправильным. Потому что, как показывает опыт работы в этой сфере, в большинстве случаев инвестор сам виноват в том, что произошло, и в судебном порядке получить какую-либо разумную компенсацию с застройщика достаточно сложно или ее просто не из кого получать вовсе.
Поэтому, прежде всего, инвестору необходимо своевременно оценивать все юридические риски и предпринимать действия, которые бы свели их к минимуму, еще на стадии подписания документов с застройщиком, а не потом, когда возникла проблема, и в большей степени в связи с попустительством самого инвестора, пытаться ее разрешать.
Таким образом, инвестору желательно на стадии инвестирования в новостройку привлечь квалифицированного юриста, поскольку ему самому невероятно сложно разобраться в вопросах оценки правовых рисков ввиду их исключительной юридической сложности, подписывать же предложенные документы «на веру» застройщику – верный способ остаться и без вложенных средств и без жилья.
АРТУР НОНКО, к.ю.н., управляющий партнер ЮФ “Центр правового консалтинга”
УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ
Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости.
Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:
-
Переуступка: на что нужно обратить внимание при покупке квартиры у предыдущего владельца
-
Какие формы и способы привлечения денежных средств в жилищное строительство? Часть І. Механизмы предусмотренные законом.
-
Какие правовые схемы и способы финансирования жилищного строительства существуют? Часть ІІ. Альтернативные механизмы
-
Юридическая помощь. Консультация при покупке квартиры в новостройке
-
Нужен ли юрист при покупке квартиры и на что стоит обратить внимание?
-
Какие риски при покупке квартиры в новостройке?
-
Какие правила покупки квартиры в новостройке нужно знать?
-
Какие виды инвестиционных договоров на строительство существуют?
-
Риски при подписании предварительного договора купли продажи в строящемся доме
-
Какие документы должны быть у застройщика при покупке квартиры?
-
Стоит ли покупать квартиру через ценные бумаги? Целевые облигации в строительстве
-
Договор купли-продажи имущественных прав на квартиру: за и против
-
Схемы и способы покупки квартиры в новостройке
-
Какие документы нужны при покупке квартиры в новостройке?
-
Новые условия строительства. Какие изменения произошли?
-
Строительный подряд. «Неожиданные» изменения в проектно-сметной документации
-
Покупка имущественных прав на квартиру, как вывести застройщика «на чистую воду»: история из личного опыта
-
Квартира по доверенности: покупать или не покупать?
-
Покупка квартиры по инвестиционному договору: адаптация схемы с инвестированием в условиях изменения законодательства
-
Покупка квартиры в новостройке через дериватив: правда ли то, что нам говорят?
-
Прекрасная квартира от застройщика в «клубном доме» и кабала в подарок
-
Привлечение ИСИ средств в строительство жилья по инвестиционным договорам: действия в пределах требований законодательства или, как обычно, – на «грани фола»?
-
Покупка квартиры по предварительному договору: есть ли юридические риски?
-
Договор о делегировании функций заказчика строительства: можно ли его заключать?
-
Покупка квартиры через фонд финансирования строительства: существуют ли юридические риски?
-
Покупка квартиры через облигации: все за и против?
-
Членство в кооперативе как способ приобретения квартиры: надежна ли инвестиция?
-
Покупка квартир в новостройках: что необходимо знать инвестору?
-
Клубный дом: особенности инвестирования на первичном рынке недвижимости