Переуступка при покупке жилья в новостройке: практика
Центр правового консалтинга
Open/Close Menu Юридическая фирма ЦПК Киев
Переуступка при покупке жилья в новострое

Независимо от того, из каких источников потенциальные инвесторы узнали об объектах недвижимости, которые заинтересовали, от знакомых, из сети Интернет или через рекламу в буклетах или на бигбордах, типичной является ситуация, когда информация о недвижимости гласит, что к продаже предлагаются «квартиры от застройщика». Вместе с тем, уже после посещения отделов продаж инвесторы узнают, что им предлагают приобрести квартиры или права на квартиры, которые принадлежат не компании-застройщику, а третьим лицам. Поэтому, в данном случае речь идет, как правило, о заключении так называемых договоров переуступки имущественных прав.

Сразу следует пояснить, что переуступка прав в договорном праве, как правило, реализуется путем цессии, под которой понимается замена кредитора в обязательстве. Причем цессия (или уступка прав требования) не является самостоятельным гражданско-правовым договором, это только передача (приобретение) прав кредитора в обязательстве, которое может быть реализовано, например, путем заключения договора купли-продажи прав требования (или имущественных прав). Чаще всего такой механизм реализуется путем заключения трехстороннего договора между сторонами договора и третьим лицом, изъявившим желание заменить кредитора и стать участником правоотношений.

Особенность переуступки, в том числе и при купле-продаже недвижимости (а чаще имущественных прав на недвижимость), заключается в том, что к новому собственнику переходят не только права, но и обязанности, которые предусмотрены основным договором. Поэтому, наряду с правом на получение квартиры в будущем, инвестор также приобретает обязательства по основному договору, в заключении которого он лично не участвовал. Поэтому важное значение имеет то, должным ли образом выполнены обязательства по такому договору предыдущим инвестором, и не содержит ли основной договор дополнительных условий по обязательствам, которые в будущем должен уже выполнить новый кредитор, и если да, то в полной ли мере такие будущие обязательства устраивают нового кредитора.

В этом случае покупатель имущественных прав по договору об уступке прав почти со стопроцентной вероятностью на свой вопрос о возможности изменить положение основного договора получит от застройщика отрицательный ответ. «Вы не были стороной при заключении инвестиционного договора, поэтому к Вам переходят права и обязанности в том объеме, в котором они принадлежали предыдущем инвестору» (типовая фраза из отдела продаж). Однако, можно все-таки менять основной договор в таком случае? Ответ — да, не только можно, но иногда даже необходимо. Ответственность, сроки, обязанности — все «стандартные» и наиболее противоречивые положения следует обсудить с компанией-застройщиком, и изменить, если они являются несправедливыми. Иначе, приобретение имущественных прав по переуступке без внесения изменений в основной договор существенно увеличивает негативные риски для такого инвестора.

Отдельно стоит обратить внимание и на то, какие документы должен передать предыдущий инвестор при заключении договора переуступки. Здесь важно понимать, что без анализа текста основного договора, по которому к новому инвестора переходят права и обязанности, нельзя однозначно ответить на этот вопрос. В частности, стороны могли согласовать условия о проведении взаиморасчетов между собой, подписание актов приема-передачи (части квадратных метров или соответствующих денежных средств), получение инвестором свидетельства о частичной оплате соответствующего количества квадратных метров. Эти и другие документы могли оформляться между сторонами ранее, а потому обязательно должны быть переданы новому инвестору. В любом случае новый инвестор должен получить все документы по проведенной оплате за квартиру (соответствующие банковские квитанции, акты приема-передачи денежных средств и т.п.), а также документы, подтверждающие приобретение прав предыдущего инвестора на ту часть квартиры, по которой уже была проведена оплата.

Важно также правильно подойти к подготовке самого текста договора о переуступке прав недвижимости. В частности, в нем желательно зафиксировать не только полный переход прав и обязанностей нового лица, но и согласие всех сторон на совершение такой сделки — подтверждение этого отдельным положением в договоре минимизирует риски обжалования такого соглашения сторонами в будущем. Здесь же следует отметить, что на практике, как правило, предыдущий и новый инвесторы подписывают между собой еще один договор (или дополнительное соглашение), в котором фиксируются взаиморасчеты между ними. По своей сути это не самостоятельный договор, поскольку он касается определения размера компенсации за уступку прав на недвижимость. Однако, поскольку его предмет касается финансовых вопросов между предыдущим и новым инвесторами, то, как правило, он подписывается без участия должника в обязательстве, то есть застройщика.

Следует также заметить, что иногда компания-застройщик за предоставление согласия на замену кредитора (инвестора) берет дополнительную плату в процентах от стоимости объекта инвестирования, которая уплачивается или первичным кредитором, или новым покупателем.

Таким образом, сложно заранее сделать вывод о безопасности заключения договоров переуступки прав на квартиры в новостройках. В каждом конкретном случае потенциальному инвестору лучше сразу обратиться за профессиональной помощью к юристам, которые в свою очередь смогут подробно изучить все необходимые документы, провести проверку конкретного объекта недвижимости и механизма привлечения средств в целом. Ясно лишь то, что при оформлении квартир путем заключения переуступки количество документов, которые нужно проанализировать, является большей, чем при покупке квартиры напрямую у застройщика, поэтому, как правило, инвестору следует привлечь надежного консультанта для уменьшения собственных рисков.


Александр Петрик, юрист ЮФ «Центр правового консалтинга»


УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ


Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости.

Все об услуге


Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:


Другие услуги ЮФ «Центр правового консалтинга»


ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2019. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda