Покупка недвижимости нерезидентом в Украине: пошаговая инструкция
Центр правового консалтинга
Open/Close Menu Юридическая фирма ЦПК Киев
покупка недвижимости нерезидентом

По мнению многих местных и западных аналитиков, стоимость как коммерческой, так и жилой, недвижимости в Украине близка к своему минимуму. Вместе с тем, с учетом прогнозов о перспективах роста экономических показателей страны на ближайшие годы, инвестиции в экономику Украины, включая вложения в недвижимость, могут быть вполне финансово оправданными.

Отдельно при этом следует отметить, что некоторые изменения в законодательстве Украины, предусматривающие возможность использования обеспечительных правовых конструкций при совершении сделок, принятые за последний год, а также либерализация валютного законодательства, вступившего в действие в начале 2019 года, все это – дополнительные факторы, которые могут и должны изменить отношение иностранных инвесторов к Украине.

Так, с чего же начать, если вы – иностранный гражданин, и решились приобрести объект недвижимого имущества в Украине? Исходя из нашего многолетнего опыта сопровождения подобных сделок всю процедуру, связанную с приобретением нерезидентами недвижимого имущества в Украине, мы делим на пять условных этапов.


Первый этап

Юридическая проверка (due diligence) при покупке недвижимости в Украине

Если вы обратитесь в какое-нибудь риэлтерское агентство (даже вполне известное и вполне уважаемое) с целью подыскать приемлемую для вас недвижимость, то, наверняка, вопрос о юридической проверке такой недвижимости будет отодвинут риелторами на «задний план», дескать, не переживайте, при оформлении сделки нотариус все проверит. Вместе с тем, это категорически неправильный подход к покупке недвижимости в Украине.

Если вы присмотрелись к предложенному объекту недвижимости, и он в целом подходит вам, как визуально по общим характеристикам (площадь, место расположения, состояние и прочее), так и по цене, то вам крайне важно убедиться в юридической «чистоте» происхождения такого объекта. И это необходимо сделать прежде, чем согласовывать структуру сделки, окончательную цену, и предпринимать какие-либо формальные действия для реализации покупки, например, получать идентификационный код налогоплательщика, открывать счет в гривнах или валютный банковский счет в Украине, и тем более переводить на такой счет средства из-за рубежа для покупки недвижимости. Иногда, чувствуя вашу заинтересованность, вам могут на этом этапе также предложить подписать, так называемый договор задатка, чтобы недвижимость «никуда не делась».

Не стоит этого делать, как минимум, до тех пор, пока вы не будете точно уверены, что объект недвижимости, который вы хотите приобрести, не имеет правовых изъянов.

Во-первых, если вы все же рискнете и откажетесь от разумной правовой проверки интересующего вас актива на начальном этапе, и далее уже нотариус при проверке государственных реестров выявит обстоятельства, препятствующие сделке, то вы потеряете время и, возможно, понесете издержки, связанные с подготовкой к сделке, которые вам не будут компенсированы.

Во-вторых, не стоит полной мерой полагаться на проверку нотариуса, так как она осуществляется только по ряду реестров и будет не полной. Да, нотариус сможет подтвердить, что обстоятельства, препятствующие сделке, отсутствуют и ее можно заключить в данный момент. Но поскольку такая проверка делается «усеченно» исключительно по государственным реестрам на предмет наличия зарегистрированных запретов (ограничений, обременений) по сторонам сделки и по предмету сделки, то это не полноценный юридический анализ объекта.

К примеру, нотариус не будет проверять судебные реестры, относительно наличия судебных споров, связанных со сторонами сделки. А ведь недвижимость, которую вы покупаете, может быть предметом спора с третьими лицами. В этом случае, конечно же, важно заранее ознакомиться с материалами судебного дела, чтобы понимать правовые перспективы спора и правильно оценить юридические риски покупки. Ведь нередки случаи, когда беспечность покупателя приводит к необходимости его прямого участия в судебных тяжбах за приобретенную недвижимость по искам третьих лиц об истребовании такого имущества из чужого незаконного владения или признании договора купли-продажи недействительным с неоднозначными судебными перспективами.

В-третьих, если вас будут уговаривать подписать договор задатка, чтобы подтвердить ваше реальное намерение приобрести недвижимость, откажитесь, и лучше подтвердите такое намерение реальными действиями, направленными на совершение покупки. Несмотря на то обстоятельство, что риелторы, следуя своим стереотипам в работе, как правило, рекомендуют заключать такие договора, в настоящее время по этому вопросу сформировалась единообразная судебная практика на уровне Верховного Суда. В частности, позиция судов сводится к тому, что пока, не достигнута договоренность между сторонами по всем существенным условиями и не подписан в надлежащей форме договор купли-продажи недвижимости, нельзя заключить договор о задатке, и тем более передать задаток в обеспечение несуществующих обязательств. Это означает, что если вы согласитесь и все же подпишете такой договор, передав наличными некоторую сумму денежных средств в счет будущей оплаты, то в будущем при отказе продавца продать вам недвижимость, у вас будет право требовать только ту сумму, которую вы безосновательно ему передали, а не задаток в двойном размере. Таким образом, заключение такого договора о задатке никоим образом не защитит вас как покупателя в будущем и только может создать множество неудобств и привести к дополнительным издержкам.

И так, перейдем к вопросу о процедуре юридической проверки.

Объем юридического due diligence, прежде всего, зависит от специфики актива (недвижимость — земельный участок, дом с земельным участком, отдельно стоящее здание, квартира, офис; корпоративные права на субъект хозяйствования, владеющий объектом недвижимости на праве собственности, и прочее), а также истории владения таким активом (каким способом приобреталось право собственности, к примеру, путем приватизации, строительства, покупки; единственный ли собственник, или собственники менялись, если, да, то, как давно (истекли ли сроки исковой давности) и на каком основании приобреталось право собственности на активы, или вовсе нет зарегистрированных собственников, так как объект продается, как инвестиционный, на стадии строительства). 

В любом случае в ходе юридической проверки объекта будет проверена государственная регистрация права собственности на объект, а также изучены правоустанавливающие документы на недвижимость и дана им юридическая оценка на предмет наличия каких-либо правовых дефектов или сомнений. То есть в этом случае проверке подлежит то обстоятельство, насколько законно нынешний продавец ранее приобрел тот актив, который сейчас продает. К примеру, если правоустанавливающим документом является решение суда, даже если оно вступило в законную силу, следует детально ознакомиться с материалами судебного дела и дать правовую оценку такому решению и обстоятельствам, в которых оно было принято, дабы избежать в будущем неприятных сюрпризов.

При намерении приобрести инвестиционную недвижимость в объекте строительства, юридической проверке будут подлежать документы застройщика на право пользования землей, разрешительная документация на строительство, а также сам правовой механизм продажи строящейся недвижимости и те документы, которые будут предложены застройщиком для подписания инвестору-нерезиденту.

Если предметом сделки будут корпоративные права (доля в уставном капитале юридического лица), то, безусловно, объем юридической проверки значительно увеличится, так как необходимо будет дополнительно проверить юридическое лицо (корпоративные документы, сделать юридический, бухгалтерский и налоговый due diligence его деятельности).

Далее, конечно же, будет проверена и оценена информация по всем доступным государственным реестрам на предмет наличия зарегистрированных запретов (ограничений, обременений) по продавцу и по предмету сделки, открытых исполнительных производств в отношении продавца, а также относительно наличия судебных споров.

Также объект будет проверен относительно того, какие лица в нем зарегистрированы и есть ли среди них несовершеннолетние, чьи права могут быть нарушены при продаже объекта. Соответственно таким обстоятельствам будет дана юридическая оценка.

Кроме того, необходимо проверить актив на предмет наличия (или отсутствия) текущих обязательств собственника по договорам, связанным с его эксплуатацией. В частности, наличие (или отсутствие) задолженности по коммунальным услугам, за холодную и горячую воду, отопление, использование электроэнергии и прочее.

Если юридическая оценка объекта подтвердила отсутствие правовых дефектов, которые могут препятствовать будущей сделке, а также юридических рисков, которые могут возникнуть в будущем после покупки, то можно переходить ко второму этапу.


Второй этап

Структура сделки по покупке недвижимости и существенные условия покупки объекта недвижимости

Будем исходить из того обстоятельства, что юридическая проверка не выявила существенных правовых недостатков в объекте, а цена недвижимости устраивает обе стороны.

Поэтому на этой стадии вам предстоит прийти к согласию с продавцом недвижимости по ряду важных условий, связанных непосредственно с реализацией сделки, в частности, относительно порядка расчетов и валюты платежей.

Ранее большинство сделок купли-продажи недвижимости, если не брать сделки с наличной формой расчетов, совершались на доверии одной из сторон, поскольку не было соответствующих правовых конструкций в законодательстве, которые бы позволяли соблюсти принцип: «поставка против оплаты».

Вместе с тем, в настоящее время приняты нормативные акты, которые позволяют использовать договор эскроу-счета, как механизм обеспечения выполнения обязательств по оплате против поставки. Суть этого обеспечительного механизма сводится к тому, что покупатель открывает в согласованном сторонами банке счет со специальным правовым режимом (эскроу-счет), на который перечисляет оговоренную сумму (как правило, равную стоимости недвижимости). Получателем средств с такого счета выступает продавец, но получить средства с такого счета он может, только предоставив банку документы, подтверждающие выполнение им обязательств в пользу покупателя, например, передачу недвижимости в собственность. Все контрольные функции по проверке выполнения обязательств продавцом в этом механизме выполняет банк.

Таким образом, риски обеих сторон, связанные с продажей недвижимости и ее оплатой, при использовании договора эскроу-счета сведены к минимуму. Отметим, что в банковском законодательстве прямо указано, что правовой режим эскроу-счетов применим для операций по купле-продаже недвижимости. Поэтому рекомендуем использовать эту правовую конструкцию.  

Согласно с национальным законодательством при заключении договоров купли-продажи недвижимости допускаются только безналичные денежные расчеты с использованием банковских счетов, то есть покупатель не имеет права осуществить оплату по договору в наличной форме.

По общему правилу на территории Украины все расчеты должны осуществляться в гривнах.

Вместе с тем, в национальном законодательстве предусмотрены определенные исключения, которые позволяют осуществлять оплату в иностранной валюте (в дальнейшем будем говорить об иностранной валюте 1-й группы соответствующего Классификатора, то есть о долларах США или евро).

Так, осуществлять оплату в иностранной валюте могут нерезиденты-инвесторы при инвестировании в объекты инвестирования в Украине. Следует сразу отметить, что операция по приобретению объекта недвижимости на территории Украины иностранным гражданином подпадает под определение инвестиционной, а такое лицо имеет статус нерезидента-инвестора.

Согласно с банковским законодательством нерезидент-инвестор для целей инвестирования, включая оплату недвижимости, имеет право открыть валютный эскроу-счет в банке в Украине, а физическое лицо-резидент, в свою очередь, имеет право открыть текущий валютный счет, на который могут быть зачислены средства от продажи недвижимости нерезиденту-инвестору.

Таким образом, правовые режимы банковских счетов, в частности, валютного эскроу-счета нерезидента-инвестора (покупателя) и текущего валютного счета физического лица-резидента (продавца) позволяют нерезиденту-инвестору осуществить перевод валюты из-за рубежа напрямую на свой валютный эскроу-счет, открытый в банке в Украине, а далее осуществить с такого счета оплату за недвижимость по договору купли-продажи на текущий валютный счет физического лица-резидента (продавца).

Ради полноты «картины», конечно, следует сказать, что для нерезидента-инвестора доступны и иные комбинации со счетами. В частности, открытие валютного инвест-счета или текущего валютного счета, но в этом нет смысла, так как тогда нерезиденту потребуется совершать дополнительные банковские переводы со счета на счет и, возможно, уплачивать дополнительные банковские комиссии.  Кроме того, есть ограничения в правовом режиме таких счетов. Так, с текущего счета в иностранной валюте физическому лицу-нерезиденту почему-то нельзя перечислять средства на его эскроу-счет в иностранной валюте, но можно на инвестиционный валютный счет.

Безусловно, вариант с перечислением средств в иностранной валюте на эскроу-счет в украинском банке (без промежуточных банковских переводов в Украине) выглядит оптимально с любой точки зрения.

Конечно, можно рассмотреть и вариант с расчетами за недвижимость в гривнах. Вместе с тем, если по какой-либо причине сделка не произойдет, нерезидент понесет существенные потери, связанные с банковскими комиссиями, сначала при продаже иностранной валюты, а затем обратно – при ее покупке с целью возврата за рубеж.

Поэтому логично сделку по покупке недвижимости осуществлять в иностранной валюте.

И так, если согласие между сторонами достигнуто, и они согласны использовать договор эскроу-счета и проводить сделку в иностранной валюте, можно переходить к этапу три и четыре, которые могут реализовываться параллельно.


Третий этап

Формальные процедуры при покупке недвижимости нерезидентом в Украине

На третьем этапе выполняются все формальные процедуры, необходимые для проведения сделки в будущем.

Получение иностранным гражданином регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика в Украине

Для того чтобы иностранный гражданин имел возможность быть стороной в сделке по покупке недвижимости, он должен получить идентификационный код налогоплательщика, который присваивает соответствующий орган государственной фискальной службы.

В целом такой идентификационный номер нерезиденту понадобится не только для участия в сделке, но также и для открытия эскроу-счета (или иных счетов) в банковских учреждениях в Украине, ведения предпринимательской деятельности на территории Украины, трудоустройства (получения права на трудоустройство), обучения и так далее.

Получить налоговый номер нерезидент может самостоятельно или поручив это доверенному лицу. Для этого в соответствующий орган государственной фискальной службы подается заявление по установленной форме и паспорт иностранного гражданина с переводом на украинский язык с подписью переводчика, заверенной нотариально, а также нотариальная копия такого перевода (если документы подаются представителем, то также прилагается соответствующая доверенность на представителя, удостоверенная нотариально).

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости (оценка недвижимости)

По национальному законодательству продажа недвижимости не может быть осуществлена по цене, ниже рыночной. Для подтверждения соответствия стоимости недвижимости, согласованной сторонами, ее рыночной цене требуется проведение ее экспертной оценки сертифицированными оценщиками.

Срок действия проведенной экспертной оценки указывается в отчете. В любом случае, он не может превышать 6 месяцев с даты проведения оценки, при условии внесения оценщиком информации об отчете в официальный реестр.

Рыночная цена недвижимости из отчета об оценке указывается в договоре купли-продажи недвижимости, а нотариус при удостоверении сделки обязан проверить наличие информации об отчете в официальной базе данных.

Отсутствие отчета об оценке недвижимости или данных из такого отчета об оценке в официальной базе данных будет основанием для отказа нотариуса в нотариальном удостоверении сделки и ее государственной регистрации.

Согласие Комиссии по несовершеннолетним

В том случае если в объекте недвижимости (квартире) зарегистрированы несовершеннолетние дети и у продавца нет иного жилья, то продавцу дополнительно до сделки необходимо будет получить соответствующее разрешение на продажу объекта недвижимости (квартиры) в Комиссии по несовершеннолетним (действуют при органах местного самоуправления). Следует отметить, что эта процедура может занять более одного месяца.

Согласование нотариуса, который будет проводить все регистрационные действия, связанные со сделкой

С кандидатурой нотариуса желательно определиться заранее.

Поскольку сделка с использованием эскроу-счета сложна и требует тщательной проработки документов и последовательности регистрационных действий, то нотариуса следует привлечь еще на стадии согласования всех условий и процедур, не говоря уже о том, что с ним важно на этой стадии согласовать проекты всех документов, которые будут подписаны сторонами.

Кроме того, нотариус может предпочесть заранее осуществить проверку сторон и объекта по всем государственным реестрам, чтобы убедиться в отсутствии юридических препятствий для сделки. 

Согласие одного из супругов на отчуждение недвижимости

В том случае если недвижимость оформлена на одного из супругов, но является их совместной собственностью (приобретена в браке на средства семьи), до сделки необходимо получить согласие второго из супругов на отчуждение недвижимости, удостоверенное нотариально.

Определение банка, который будет проводить все операции, связанные с реализацией сделки

Поскольку механизм реализации сделки требует прямого участия банка, да, и еще не все банки в Украине работают с эскроу-счетами, следует серьезно отнестись к вопросу о поиске подходящего банковского учреждения. И поиск такого банка желательно делать на этапе разрешения всех предварительных формальностей, чтобы не терять время потом.


Четвертый этап

Согласование условий операции эскроу с банком, проекты договора купли-продажи недвижимости и договора открытия счета условного хранения (эскроу)

Если банк, который готов обслуживать операции по вашей сделке, найден, то прежде, чем готовить проекты договоров, следует провести встречу с банковскими исполнителями, которые технически ответственны за сопровождение банковских операций.

На такой встрече желательно обсудить принципиальные положения, который обязательно должны быть включены в договор купли-продажи недвижимости и договор открытия счета условного хранения (эскроу), в частности, суммы, сроки действия эскроу, права банка и прочие существенные условия.

Также сразу необходимо определить и согласовать, какой из документов станет основанием для банка при перечислении средств со счета-эскроу в пользу продавца недвижимости. Поскольку банки скрупулезно относятся к принятию на себя контрольных функций и ответственности, особенно в операциях клиентов, то важно, чтобы документ, на основании которого банк в будущем сможет разблокировать эскроу-счет, подлежал исключительно формальной оценке на наличие необходимой информации.

При операциях с недвижимостью оптимальным документом для поставленной цели является Извлечение из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности за покупателем-нерезидентом. Это официальный документ, который доступен в публичном реестре, и если сделка прошла успешно, то ни у продавца, ни у банка не может возникнуть никаких препятствий для получения этого документа. Таким образом, продавец гарантированно получит средства, размещенные покупателем на эскроу-счете.

Если стороны и банк предварительно достигли прогресса в согласовании всех существенных условий договора купли-продажи недвижимости и договора открытия счета условного хранения (эскроу), то следует заняться составлением проектов таких договоров. И важно не забыть, заранее согласовать их также с нотариусом, который будет сопровождать сделку, чтобы учесть все его пожелания.

Да, и если банк уже осуществлял операции с эскроу-счетами, попросите у него образец такого договора, чтобы при подготовке проекта договора открытия счета условного хранения (эскроу) использовать тот вариант такого договора, который будет полноценно соответствовать стандартизированным подходам к договорам, утвержденным в таком банке.

Если стороны, банк и нотариус согласовали проекты всех документов, а также получены все формальные разрешения и согласия для сделки с недвижимостью, то можно приступить к процедуре подписания договоров и закрытия такой сделки.


Пятый этап

Подписание договоров и закрытие сделки по покупке объекта недвижимости в Украине

Первое, следует подписать договор открытия счета условного хранения (эскроу), на основании которого нерезиденту-инвестору будет открыт эскроу-счет в иностранной валюте. Этот договор может быть подписан только между покупателем и банком или с участием продавца.

Порядок открытия такого счета нерезиденту-инвестору регулируется соответствующей банковской инструкцией. В любом случае эта техническая процедура займет несколько дней (при условии, что нерезидент-инвестор подал банку все требуемые им документы).

Если эскроу-счет открыт, то нерезидент-инвестор может осуществлять перевод денежных средств из-за рубежа. Когда средства зачислены, у продавца уже не должно быть сомнений, что покупатель не планирует или не сможет рассчитаться за недвижимость.

Второе, совершение оплаты подоходного налога (если уплачивается), военного сбора (если уплачивается), сбора в Пенсионный фонд, пошлины за нотариальное удостоверение договора купли-продажи, административной платы за регистрационные действия нотариуса и платы за услуги нотариуса.

По установленным законодательно правилам налог с доходов физических лиц (НДФЛ), военный сбор и оплата в Пенсионный фонд оплачиваются до подписания сделки у нотариуса (нотариус обязан проверить наличие квитанций об их оплате до совершения сделки), а все иные издержки – в день сделки, но не обязательно до ее подписания.

При продаже недвижимости плательщиком НДФЛ (5% от цены недвижимости) и военного сбора (1,5% от цены недвижимости) является продавец недвижимости. Следует отметить, что налоговым законодательством установлены исключения и при определенных обстоятельствах подоходный налог и военный сбор не уплачиваются. Соответственно этот вопрос проясняется еще в самом начале, когда известно, какой предмет сделки.

Обязательства по уплате сбора в Пенсионный фонд (1% от цены недвижимости) нормативно возлагаются на покупателя недвижимости.

Остальные же расходы, связанные с оформлением сделки, в том числе и расходы на пошлину за нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости (1% от цены недвижимости), делятся между сторонами поровну или так, как они договорятся.

Третье, если все вышеуказанное сделано, то в назначенный день нотариус формирует все необходимые извлечения из государственных реестров, чтобы убедиться, что на день сделки не возникли формальные обстоятельства, которые препятствуют проведению сделки, проверяет дееспособность сторон (полномочия их представителей). После чего стороны могут подписать договор купли-продажи недвижимости, нотариус удостоверяет подписи сторон, регистрирует в государственном реестре сделку купли-продажи, а далее по заявлению одной из сторон договора регистрирует право собственности на недвижимость в государственном реестре за покупателем. С этого момента нерезидент считается собственником недвижимости.

Четвертое, если сделка состоялась, и право собственности на недвижимость зарегистрировано в государственном реестре за покупателем, нотариус по запросу продавца или продавец самостоятельно, как правило, в день сделки формирует Извлечение из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности за покупателем-нерезидентом.

После чего продавец подает в банк, в котором открыт эскроу-счет, заявление по установленной банком форме и прилагает к нему указанное извлечение из реестра.

Из практики, банку достаточно одного рабочего дня (если иное не указано в договоре открытия счета условного хранения (эскроу)) для проверки поданных продавцом документов и перечисления средств на счет продавца.

Пятое, став собственником недвижимости и приняв ключи от дверей в помещение, нерезидент обязан обеспечить его надлежащее обслуживание. Для этого, не откладывая, необходимо подписать договор на предоставление коммунальных услуг с обслуживающей организацией (как правило, частным ЖЭКом), а также договора на холодное и горячее водоснабжение, отопление и обеспечение недвижимости электроэнергией.

Если вы набрались терпения и прочитали эту статью до конца, то можно с уверенностью сказать, что вы в целом ознакомились с теми процедурами, с которыми сталкивается покупатель-нерезидент при покупке недвижимости в Украине. И теперь уже вам решать, хотите ли вы их пройти самостоятельно, или все же при участии опытного внешнего консультанта.


Артур НОНКО, к.ю.н., управляющий партнер ЮФ «Центр правового консалтинга»


Юридический консалтинг по вопросам проверки (оценки) застройщика и объекта недвижимости



ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2019. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda