Покупка жилья через членство в кооперативе: судебная практика
Центр правового консалтинга
Open/Close Menu Юридическая фирма ЦПК Киев
инвестирование кооператив ру

Ранее на нашем сайте был опубликован цикл статей, раскрывающих типичные проблемы при инвестировании в строительство в зависимости от используемых застройщиками схем. В частности, с такими статьями можно ознакомиться по следующим ссылкам:

особенности использования ИСИ;

фонды финансирования строительства;

схема с предварительными договорами;

схема с деривативами (форвардными контрактами) и имущественными правами;

схема с инвестиционными договорами;

схема с договорами купли-продажи имущественных прав;

схема с договорами купли-продажи целевых облигаций и договорами резервирования;

схема с участием в кооперативах;

общий обзор используемых в строительстве схем привлечения средств.


В статье о приобретении жилья путем участия в кооперативе упоминалось о наличии судебных споров, связанных с оспариванием законности использования кооперативов при строительстве многоквартирных домов с возможностью продажи прав на жилые объекты недвижимости на стадии строительства. И в этом смысле, как уже было сказано, имело существенное значение то, какое решение будет принято Верховным Судом по делу № 921/1204/15-г/6.

Так, 05 июня 2018 г. Верховный Суд принял постановление в указанном деле, по сути, подтвердив ряд ключевых тезисов, которые ранее были сформулированы в нашей статье.


Во-первых, «… специальное законодательство о кооперативах действует, и оно прямо позволяет использовать кооперативную форму для строительства жилья.Поэтому само по себе использование кооперативной формы организации строительства не может быть основанием для выводов о нарушении положений инвестиционного законодательства».

В частности, в своем постановлении Верховный Суд указал, что суды при рассмотрении дела исследовали спорный договор, «предметом которого является осуществление строительства объекта за счет средств членов кооператива с целью получения в собственность объектов жилищного строительства членами кооператива и обществом (т.е. лицом, которое владеет правами на застройку земельного участка – прим. автора) в объеме, определенном договором. … Таким образом, указанная норма (т.е. часть 3 статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» – прим. автора) хотя и является императивной, но допускает возможность определения другими законами иных способов финансирования объектов жилищного строительства. … Соответственно, в понимании оговорки, предусмотренной частью 3 статьи 4 Законом Украины «Об инвестиционной деятельности», жилищно-строительный кооператив можно отнести к одному из альтернативных способов финансирования строительства, урегулированных другим законом, а именно Законом Украины «О кооперации»».


Во-вторых, «… для застройщиков, которые используют кооперацию, как способ организации строительства многоквартирных домов, включение такой терминологии (как «инвестор», «инвестирование», «привлечение средств», «управление средствами» и прочей терминологии с подобным смыслом) в документы (уставы кооперативов, кооперативные соглашения об уплате паевых взносов или договора о паевом участии и прочие подобные документы) несет в себе существенные юридические риски. Кооперативы в своих документах должны очень точно использовать такую терминологию. Ведь при наличии споров, связанных с организацией строительства подобным способом, суды могут расценить действия кооператива, как привлечение и управление средствами частных лиц с целью финансирования строительства, что может нарушать положения специального инвестиционного законодательства».


В этой связи в своем постановлении Верховный Суд обратил внимание судов на то обстоятельство, что «… кооператив, будучи неприбыльной организацией, не привлекает средства в управление с целью финансирования строительства жилья, так как не является управителем в понимании статьи 4 этого Закона (имеется ввиду Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» – прим. автора), поэтому этот Закон на спорные договорные правоотношения с участием кооператива не распространяется».


Таким образом, приведенная выше правовая позиция Верховного Суда подтверждает правомерность использования кооперативной схемы приобретения строящегося жилья. Следует лишь обращать внимание на правильность формулировок в собственно документах кооперативов (к примеру, уставах) и тех, документах, которые предлагаются кооперативами для подписания инвесторам (например, кооперативных соглашениях об уплате паевых взносов или договорах о паевом участии).


В заключение также уместно указать, что, как правило, покупка жилья через членство в кооперативе осуществляется следующим образом:

— инвестор пишет заявление о вступлении в кооператив, при этом ему предлагается подписать договор о членстве (чаще ассоциированном членстве) в кооперативе;

— собственные средства инвестор перечисляет кооперативу как паевой взнос, а кооператив, в свою очередь, на основании договора(-ов) с застройщиками, перечисляет соответствующие средства для строительства;

— после ввода дома в эксплуатацию, кооператив приобретает имущественные права на квартиры и, соответственно, передает их своим членам в соответствии с заключенными ранее договорами (хотя возможны и иные варианты);

— инвестор осуществляет все необходимые действия по государственной регистрации права собственности на квартиру и только тогда его можно поздравить с завершением процедуры покупки жилья.


Александр Петрик,

Юрист ЮФ «Центр правового консалтинга»


Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости



ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2019. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda