Земля под строительство промышленного предприятия
Центр правового консалтинга
Open/Close Menu Юридическая фирма ЦПК Киев
фото земля под промышленное строительство

В случае если инвестор принимает решение о строительстве нового промышленного предприятия, одна из первоочередных задач, которая подлежит разрешению, заключается в нахождении и оформлении прав на земельный участок, на котором будет размещаться производство. Правильный выбор земельного участка в целом влияет на окупаемость проекта и рентабельность производства в целом. Поэтому к процессу поиска, выбора и оформления прав на земельный участок нужно отнестись ответственно. Иначе существуют риски понести дополнительные расходы на устранение недостатков, которые не были выявлены и учтены своевременно, или в худшем случае — такие юридические преграды не позволят вообще реализовать проект строительства промышленного предприятия.

Конечно, кроме физических характеристик (размер, форма участка, рельеф, территориальное расположение, близость инженерных коммуникаций и т.п.), особое внимание при поиске земельного участка должно уделяться его правовому статусу в соответствии с нормами земельного и градостроительного законодательства.

Поэтому, давайте разберемся,

на каком земельном участке вообще возможно строительство промышленного предприятия?

Во-первых, земельный участок должен быть объектом гражданских прав.

Это означает, что должны быть определены его площадь, границы, а сведения о нем — внесены в Государственный земельный кадастр.

Обычно, формирование земельного участка происходит путем разработки и утверждения местными органами власти проекта землеустройства по отводу земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности или путем разделения или объединения уже ранее сформированных участков. Сформированному земельному участку обязательно присваивается кадастровый номер. Также обязательным является соответствующее целевое назначение — «земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения». Кроме того, в пределах целевого назначения, различают еще более узкую подкатегорию — вид использования, который тоже нужно обязательно учитывать: размещение предприятий перерабатывающей, машиностроительной отрасли, строительных организаций; размещение зданий предприятий, связанных с пользованием недрами и тому подобное. Целевое назначение и вид использования земельного участка устанавливается специальной Классификацией видов целевых назначений земель, которая утверждена Госкомземом Украины.

Во-вторых, при выборе земельного участка необходимо учитывать требования градостроительного законодательства по расположению земельного участка.

Если земельный участок подобран и соответствует требованиям заказчика по физическим параметрам и отведен с соблюдением норм земельного законодательства, нужно помнить, что процесс нового строительства должен происходить в полном соответствии с градостроительным законодательством.

С точки зрения градостроительной документации, территория, на которой размещаются промышленные предприятия, относится к производственной зоне населенного пункта. Может сложиться ситуация, что, на первый взгляд, земельный участок имеет необходимое назначение и в полной мере соблюдена процедура его отвода. Однако на территорию, где находится земельный участок, должны быть определены планировочные ограничения, предпочтительные и допустимые виды использования территории. Как правило, это отраслевое разделение и разделение по классам вредности (исходя из объемов выбросов источников загрязнения окружающей среды). Всего в соответствии с градостроительными нормативами, существует семь типов производственных зон. Тип производственной зоны определенной территории указан в градостроительной документации.

Следует учитывать, что каждый населенный пункт имеет собственные генеральный план, план зонирования территории (зоннинг) и/или детальный план территории. Отвод земельных участков, изменение целевого назначения, строительство любых объектов, в том числе промышленных предприятий, которые им не соответствуют, запрещается.

Поэтому несоответствие намерений застройки, является основанием для отказа органа градостроительства и архитектуры в выдаче градостроительных условий и ограничений (ГУО). ГУО — первый документ, который инвестору необходимо получить у органов местной власти перед проектированием промышленного предприятия.

Конечно, законодательством предусмотрена возможность внесения изменений в градостроительные документы населенных пунктов. Однако это длительная и финансово обременительна процедура. Поскольку при внесении изменений в градостроительной документации проводятся и публичные общественные обсуждения, и государственная экспертиза.

На практике, если местный совет и предоставит разрешение на разработку детального плана (документа, который на местном уровне уточняет положения генерального плана), то от разработки до его утверждения проходит минимум четыре месяца. Хотя разработка градостроительных документов относится к полномочиям местных органов власти, однако довольно часто финансируют разработку детальных планов и зоннингов потенциальные инвесторы. Это довольно рискованно, поскольку никто не может гарантировать инвестору успешных результатов общественных слушаний (например, довольно часто на пути становятся общественные активисты, которые являются противниками той или иной застройки) и положительное голосование депутатов местных советов (утверждение градостроительных документов является их исключительной компетенцией).

В любом случае, ситуацию с каждым отдельным земельным участком нужно детально изучать (поскольку каждый населенный пункт имеет свою градостроительную документацию), выяснять ее статус с точки зрения земельного и градостроительного законодательства и определять, возможно ли на ней вообще строительство того промышленного предприятия, которое запланировал инвестор.

Поэтому с этой целью перед приобретением (арендой) земельного участка для строительства нового промышленного предприятия, рекомендуем привлекать профессионального юриста в сфере земельного и градостроительного законодательства.

Юридическая фирма «Центр правового консалтинга» имеет многолетний опыт сопровождения различных проектов строительства (от жилых домов до сельскохозяйственных элеваторов). Наши юристы окажут квалифицированную консультацию относительно возможности строительства промышленного предприятия выбранной вами отрасли и обеспечат юридическое сопровождение процесса оформления прав на земельный участок, получение градостроительных условий и ограничений, оформление разрешительных документов в Инспекции архитектурно-строительного контроля.


Ирина Короткова, ЮФ «Центр правового консалтинга»


Юридический консалтинг по вопросам приобретения покупки активов, M&A


ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2019. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda