Почти год вступившие в действие положения Гражданского кодекса Украины о договорах счетов условного хранения (эскроу) не могли быть реализованы на практике, поскольку отсутствовало необходимое для этих целей банковское регулирование.
Вместе с тем, в конце 2017 года НБУ все же внес необходимые изменения в соответствующие нормативные акты, и теперь эта договорная конструкция вполне может быть реализована на практике.
На сегодня многие банки в Украине еще не работают с эскроу-счетами, но это лишь вопрос времени, поскольку эскроу вполне удобный правовой инструмент при структурировании сделок, особенно тех, в которых расчеты растянуты во времени, а доверия у сторон нет.
Как работает схема счета эскроу?
В общем, конструкция с эскроу разработана для ее использования клиентами банков с обеспечительной целью при проведении сделок, предусматривающих безналичную форму расчетов. Этой конструкции присущи некоторые из признаков, свойственных аккредитивам, в частности, на банк возлагаются контрольные функции по проверке документов, предоставленных в банк для перечисления средств с эскроу-счета в пользу бенефициара. Вместе с тем, имеются и отличия.
Так, правоотношения в схеме с использованием эскроу строятся на договорной основе между банком, клиентом банка (должником в сделке), который открывает эскроу-счет и перечисляет на него средства, и бенефициаром, который может быть просто указан в таком договоре, как получатель средств с эскроу-счета, или может быть стороной такого договора. Правоотношения, возникающие из договора эскроу, позволяют бенефициару напрямую (минуя собственный банк) обращаться в банк должника с требованием о совершении платежей в свою пользу с эскроу-счета при наличии условий, предусмотренных договором эскроу. В этом случае банк в соответствии с условиями, содержащимися в договоре эскроу, обязан осуществлять проверку документов, как правило, предоставленных бенефициаром, и при их соответствии требованиям, указанным в заключенном сторонами договоре, осуществлять платежи в пользу бенефициара.
Таким образом, использование этой конструкции удобно в том случае, когда у сторон сделки отсутствует обоюдное доверие, и позволяет вполне надежно обеспечивать выполнение принципа «оплата против поставленного товара».
Предмет договора счета эскроу или договора счета условного хранения (эскроу)
Договор счета условного хранения (эскроу), как уже было сказано выше, может быть двусторонним или трехсторонним. Такой договор – это основа всей схемы, поскольку, кроме собственно положений об условиях открытия банком клиенту эскроу-счета, он должен содержать положения о порядке перечисления средств бенефициару и что самое важное, требования к документам, на основании которых банк обязан осуществлять списание средств в пользу бенефициара, а также условия проверки таких документов банком.
Из практики следует, что банки охотно соглашаются принимать на себя обязательства стороны-контролера в тех случаях, когда договорами эскроу для списания средств с эскроу-счетов в пользу бенефициаров предусмотрено представление формальных документов, к примеру, извлечений из реестров, которые должны содержать определенные ведомости, поскольку их риски в этом случае минимальны. В иных случаях, заинтересованным сторонам придется приложить немало усилий для того, чтобы убедить банковских юристов в отсутствии рисков для банка, связанных с проверкой документов, на основании которых будет осуществлено списание средств в пользу бенефициаров.
С чего начать, если Вы хотите использовать конструкцию с эскроу?
Если стороны планируемой сделки пришли к согласию о том, что им удобна эта конструкция, то прежде, чем искать банк, который согласиться открыть эскроу счет и стать стороной, ответственной за выполнение платежных обязательств, следует подготовить проекты документов, из которых возникнут в будущем обязательства по оплате, как правило, это договора купли-продажи или поставки, которые должны содержать четко сформулированные положения об осуществлении расчетов с помощью эскроу.
Также, желательно, сформулировать для банка (можно в виде тезисов) основное видение сторон относительно условий расчетов, и прежде всего, документов, которые должны быть предоставлены банку для проверки, объема полномочий банка при проверке таких документов, и, конечно же, иных существенных условий таких, как сроков, суммы платежей и прочих.
Подготовка таких документов за ранее существенно облегчит переговоры с банком относительно возможности открытия эскроу счета и сократит сроки подготовки и согласования с банком условий договора счета условного хранения (эскроу).
АРТУР НОНКО, к.ю.н., управляющий партнер ЮФ «Центр правового консалтинга»
УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ
Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости.
Иные публикации, которые могут быть полезны:
-
Какие формы и способы привлечения денежных средств в жилищное строительство? Часть І. Механизмы предусмотренные законом.
-
Какие правовые схемы и способы финансирования жилищного строительства существуют? Часть ІІ. Альтернативные механизмы
-
Юридическая помощь. Консультация при покупке квартиры в новостройке
-
Нужен ли юрист при покупке квартиры и на что стоит обратить внимание?
-
Какие риски при покупке квартиры в новостройке?
-
Какие правила покупки квартиры в новостройке нужно знать?
-
Какие виды инвестиционных договоров на строительство существуют?
-
Риски при подписании предварительного договора купли продажи в строящемся доме
-
Какие документы должны быть у застройщика при покупке квартиры?
-
Стоит ли покупать квартиру через ценные бумаги? Целевые облигации в строительстве
-
Договор купли-продажи имущественных прав на квартиру: за и против
-
Схемы и способы покупки квартиры в новостройке
-
Какие риски при инвестировании в новостройку существуют?
-
Какие документы нужны при покупке квартиры в новостройке?
-
Новые условия строительства. Какие изменения произошли?
-
Строительный подряд. «Неожиданные» изменения в проектно-сметной документации
-
Покупка имущественных прав на квартиру, как вывести застройщика «на чистую воду»: история из личного опыта
-
Квартира по доверенности: покупать или не покупать?
-
Покупка квартиры по инвестиционному договору: адаптация схемы с инвестированием в условиях изменения законодательства
-
Покупка квартиры в новостройке через дериватив: правда ли то, что нам говорят?
-
Прекрасная квартира от застройщика в «клубном доме» и кабала в подарок
-
Привлечение ИСИ средств в строительство жилья по инвестиционным договорам: действия в пределах требований законодательства или, как обычно, – на «грани фола»?
-
Покупка квартиры по предварительному договору: есть ли юридические риски?
-
Договор о делегировании функций заказчика строительства: можно ли его заключать?
-
Покупка квартиры через фонд финансирования строительства: существуют ли юридические риски?
-
Покупка квартиры через облигации: все за и против?
-
Членство в кооперативе как способ приобретения квартиры: надежна ли инвестиция?
-
Покупка квартир в новостройках: что необходимо знать инвестору?
-
Клубный дом: особенности инвестирования на первичном рынке недвижимости
-
Переуступка: на что нужно обратить внимание при покупке квартиры у предыдущего владельца