Ипотека. Проблемы правоприменения. Судебная практика
Центр правового консалтинга
Open/Close Menu Юридическая фирма ЦПК Киев

Закон Украины «Об ипотеке»: проблемы правоприменения. Судебная практика и общие итоги

«Юридическая газета» №14 от 3 апреля 2012 года

Текст статьи подается на языке оригинала

Іпотека на сьогодні – чи не єдиний цивільно-правовий спосіб забезпечення виконання зобов’язань, який має реальне майнове покриття, і отже, цілком обґрунтовано повинен вважатися найнадійнішим інструментом серед тих, що використовуються банківськими та фінансовими установами у відносинах кредитування. Проте теоретична досконалість цього інституту зобов’язального права, на жаль, досить часто призводить до розчарування кредиторів, коли вони стикаються з перепонами щодо практичного застосування тих чи інших положень Закону України «Про іпотеку», які покликані захисти їхні майнові права. Зокрема, у цій статті ми хотіли б ще раз повернутися до проблеми, яка яскраво проілюстрована в судових процесах за участі Публічного акціонерного товариства «ВТБ Банк» (далі – ВТБ Банк). Її актуальність обумовлена неоднаковим застосуванням судами, у тому числі Вищим господарським судом України (далі – ВГСУ), положень чинного законодавства України (постанови ВГСУ від 28.02.2007 р. у справі № 25/746, від 11.08.2009 р. у справі № 39/190пн, від 08.04.2010 р. у справі № 54/243-09, від 09.03.2011 р. у справі № 45/299-10, від 15.06.2011 р. у справі № 4/1, від 21.07.2011 р. у справі № 26/214/10, від 19.08.2011 р. у справі 5023/4165/11, від 19.08.2011 р. у справі 5023/4435/11) та інтересом фахівців, які наводили власну аргументацію щодо неї на шпальтах «Юридичної практики» (№ 44(723) від 1 листопада 2011 року) та «Юридичної газети» (№ 50 від 13 грудня 2011 року, № 5 від 31 січня 2012 року).

Так, у червні 2011 року Господарським судом Харківської області було розглянуто дві справи (№№ 5023/4165/11 та 5023/4435/11), відповідачами у яких виступали ВТБ Банк та Комунальне підприємство «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» (далі – Харківське БТІ).

Позовні вимоги у цих справах було мотивовано тим, що договори іпотеки укладені в 2007–2008 роках, а отже, до спірних правовідносин мав застосовуватися Закон України «Про іпотеку» в редакції від 23 лютого 2006 року, згідно з яким у відповідачів були відсутні правові підстави для реєстрації права власності на предмет іпотеки на основі застереження у договорі. Також позивачі зазначали, що в порушення Закону України «Про іпотеку» та Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 19 травня 2005 року, ВТБ Банк не набув у встановленому законом порядку права звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки не було дотримано порядок надіслання вимоги третім особам про усунення порушень договорів іпотеки, не було надано документи, наявність яких є обов’язковою для здійснення державної реєстрації.

Рішеннями від 29 червня 2011 року, залишеними у подальшому в силі апеляційною інстанцією (постанови Харківського апеляційного господарського суду від 16 серпня 2011 року та 29 серпня 2011 року) та касаційною інстанцією (постанови ВГСУ від 19 жовтня 2011 року), позовні вимоги було задоволено, визнано незаконними рішення Харківського БТІ про реєстрацію права власності, витребувано майно з чужого незаконного володіння та поновлено право власності іпотекодавців.

ВТБ Банк подав заяву про перегляд зазначених рішень Верховним Судом України (далі – ВСУ), проте 19 січня 2011 року одержав відмову ВГСУ в допуску до провадження ВСУ, яка мотивована відмінністю у фактичних обставинах справ №№ 5023/4165/11, 5023/4435/11 та тих справ, які, на думку ВТБ Банк, підтверджували неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, унаслідок чого ухвалено різні за змістом судові рішення в подібних правовідносинах. Відмінність у фактичних обставинах справ, пов’язана з тим, що ВТБ Банк набув право власності на предмет іпотеки шляхом реєстрації за собою права власності на підставі застереження в іпотечному договорі про задоволення вимог іпотекодержателя самостійно без звернення до суду, а іпотекодержателі у справах, які підтверджували неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, на які посилався ВТБ Банк, – у судовому порядку.

Повернемося до витоків проблеми. В основу рішень, якими задоволено позовні вимоги в означених справах, ліг висновок Господарського суду Харківської області, з яким, до речі, також погодилися й суди апеляційної та касаційної інстанції, про те, що «відповідно до Закону України «Про іпотеку» у редакції від 23.02.2006 р. передача права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов’язання у позасудовому порядку можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, але ніяк не на підставі застереження в іпотечному договорі. Таке застереження може тільки визначати умови договору про задоволення вимог іпотекодержателя».

Висловимо власне бачення розв’язання цієї проблеми. Зазначимо лише, що ми не будемо аналізувати проблему належних та допустимих у розглядуваній ситуації способах захисту порушених прав, а також наявність правових підстав для розгляду господарськими, а не адміністративними судами позовних вимог щодо визнання незаконними рішень бюро технічної інвентаризації про реєстрацію права власності на об’єкти нерухомого майна, оскільки ці проблеми не охоплюються предметом нашого дослідження, метою якого є власне аналіз застосування норм матеріального права, зокрема, статей 36 та 37 Закону України «Про іпотеку», що діяли в редакції цього Закону від 23.02.2006 року.

Зрозуміло, що глибшого аналізу, ніж це зроблено судом, потребують такі питання: а чи міг все-таки іпотекодержатель реалізувати своє право на позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, набути право власності на предмет іпотеки шляхом реєстрації за собою права власності на підставі застереження в іпотечному договорі про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеному до 14 січня 2009 року, без підписання окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя та без звернення до суду, чи дійсно положення Закону України «Про іпотеку», які передбачали таке право іпотекодержателя, мали лише декларативний характер, і фактично реалізація цього права стала можливою лише після набрання чинності Законом України від 25.12.2008 р. № 800-VІ «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі – Закон України № 800-VІ), тобто з 14 січня 2009 року?

З огляду на зазначене вище, необхідно визначити:

– як змінилася правова норма, що надавала право іпотекодержателю на позасудове звернення стягнення шляхом набуття права власності на предмет іпотеки на підставі застереження в іпотечному договорі про задоволення вимог іпотекодержателя, викладене у статтях 36 та 37 Закону України «Про іпотеку», після набрання чинності Законом № 800-VІ;

– чи вважався договір іпотеки, що містив застереження про позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки, правовстановлювальним документом та чи міг він бути правовою підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем відповідно до законодавства, чинного в період до 14 січня 2009 року.

1. Розглянемо детальніше питання, як змінилася правова норма, що надавала право іпотекодержателю на позасудове звернення стягнення шляхом набуття права власності на предмет іпотеки на підставі застереження в іпотечному договорі про задоволення вимог іпотекодержателя, викладене у статтях 36 та 37 Закону України «Про іпотеку», після набрання чинності Законом № 800-VІ.

На думку Господарського суду Харківської області, лише з прийняттям Закону України № 800-VІ іпотекодержателі набули право звертати стягнення на предмети іпотеки у позасудовому порядку шляхом набуття права власності на них на підставі договорів іпотеки, що містять застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Аналіз статей 36 та 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції від 23.02.2006 р. та зі змінами, внесеними Законом України № 800-VІ, дає підстави висловити сумніви щодо правильності такого висновку.

Зокрема, у статті 36 Закону України «Про іпотеку», яка визначає правові підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання та можливі способи звернення стягнення на предмет іпотеки, зміни внесено в частину першу та абзац перший частини третьої цієї статті.

Проте зміни взагалі не вносилися до частини другої цієї статті, яка, на наш погляд, при системному тлумаченні змісту правила, викладеного у статті 36 Закону України «Про іпотеку», має ключове значення. Зокрема, її зміст дає підстави зробити висновок, що договором про задоволення вимог іпотекодержателя слід вважати як окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, укладений сторонами договору іпотеки з урахуванням вимог частини першої статті 36 цього

Закону, так і відповідне застереження в іпотечному договорі.

Зміст же норми права, встановленої частиною першою статті 36 Закону України «Про іпотеку» у редакції від 23.02.2006 р. як передбачав можливість позасудового врегулювання згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, таким він і залишився після внесення змін до цієї статті Законом України № 800-VІ. Уточнилося лише саме формулювання цієї норми, однак нові правила не встановлювалися. Це стосується й абзацу першого частини третьої цієї статті.

У статті 37 Закону України «Про іпотеку», яка визначає процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки при позасудовому врегулюванні шляхом набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, зміни внесено лише в частину першу цієї статті.

У редакції Закону України «Про іпотеку» від 23.02.2006 р. частиною першою статті 37 було встановлено, що правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання.

У редакції Закону України «Про іпотеку» після внесення змін Законом України № 800-VІ частиною першою статті 37 встановлено, що правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання.

Відсутність у частині першій статті 37 Закону України «Про іпотеку» у редакції від 23.02.2006 р. посилання на договір іпотеки, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, як на самостійну правову підставу для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, на наш погляд, не є перешкодою для реалізації іпотекодержателем свого права на набуття права власності на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, оскільки згідно з частиною другою статті 36 Закону України «Про іпотеку», як у редакції від 23.02.2006 р., так і в редакції після внесення змін Законом України № 800-VІ, відповідне застереження в іпотечному договорі вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Отже, оцінюючи зміст статей 36 та 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції від 23.02.2006 р. у їх системному зв’язку під поняттям «договір про задоволення вимог іпотекодержателя», яке вживалося у частині першій статті 37 цього Закону, необхідно було розуміти як власне окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, укладений сторонами договору іпотеки з урахуванням вимог частини першої статті 36 цього Закону, так і відповідне застереження в іпотечному договорі.
Таким чином, аналіз змісту статей 36 та 37 Закону України «Про іпотеку» у редакції від 23.02.2006 р. та після внесення змін Законом № 800-VІ дає підстави стверджувати, що зазначені зміни мали суто технічний характер й уточнили правила, викладені в цих статтях, проте не вплинули на їх зміст.

По суті, таких висновків дійшов і ВСУ у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Печерські зорі» до Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на нерухоме майно. Зокрема, у постанові від 11 жовтня 2011 року ВСУ зазначив, що «нова редакція статей 36 та 37 Закону України «Про іпотеку», викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу ІІІ Перехідних положень Закону № 800-VI, не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх. Аналіз наведених норм, як і Закон № 800-VI в цілому, не дає підстав вважати, що законодавець із прийняттям названого закону обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом. Таким чином, висновок касаційного суду про протиправність рішення відповідача щодо реєстрації за … права власності на нерухоме майно на підставі договору іпотеки, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, з огляду на те, що такий договір укладений до набрання чинності Законом № 800-VI, є помилковим».

2. Розглянемо детальніше питання, чи вважався договір іпотеки, що містив застереження про позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки, правовстановлювальним документом та чи міг він бути правовою підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем відповідно до законодавства, чинного в період до 14 січня 2009 року.

Відповідно до пункту 1 Додатку 1 до пункту 2.1 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 р. № 7/5, (далі – Тимчасове положення) у редакції від 19.05.2005 р., до переліку правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об’єкти нерухомого майна, включалися договори, за якими відповідно до законодавства передбачається перехід права власності, зокрема купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання, лізингу, предметом яких є нерухоме майно, про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно, договори про задоволення вимог іпотекодержателя, договори про виділ у натурі частки нерухомого майна, про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій чи спільній сумісній власності.

У Тимчасовому положенні в редакції від 17.02.2010 р. до переліку правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об’єкти нерухомого майна, крім означених вище також включено договори іпотеки, що містять застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 800-VІ.

Як уже було зазначено вище, для цілей звернення стягнення у позасудовому порядку шляхом набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, формулювання частини другої статті 36 Закону України «Про іпотеку» незалежно від редакції цієї статті, чи то в редакції цього Закону від 23.02.2006 р., чи після внесення змін Законом № 800-VІ, дає підстави ототожнювати договір про задоволення вимог іпотекодержателя з відповідним застереженням, включеним до договору іпотеки. Тому вживання у законодавстві терміну «договір про задоволення вимог іпотекодержателя» означає як власне окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, так і відповідне застереження в іпотечному договорі.

Таким чином, існують підстави стверджувати, що під поняттям «договір про задоволення вимог іпотекодержателя», яке було включено до пункту 1 Переліку правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об’єкти нерухомого майна (Додаток 1 до пункту 2.1 Тимчасового положення в редакції від 19.05.2005 р.), слід розуміти як власне окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, так і відповідне застереження в іпотечному договорі.

Тому формулювання пункту 1 Переліку правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об’єкти нерухомого майна (Додаток 1 до пункту 2.1 Тимчасового положення), з урахуванням змін від 17.02.2010 р., згідно з якими у цей перелік включено також договори іпотеки, що містять застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 800-VІ, слід розцінювати лише як таке, що технічно уточнює цей перелік. Що ж до встановлення обмеження таких договорів лише тими договорами, які укладені або змінені після набрання чинності Законом № 800-VІ, то це суперечить статтям 36 та 37 Закону України «Про іпотеку» незалежно від редакції цих статей, чи то в редакції цього Закону від 23.02.2006 р., чи після внесення змін Законом № 800-VІ. У Міністерства юстиції України відсутні повноваження приймати нормативні акти, що звужують права, встановлені законом. Тому в цій частині Тимчасове положення в редакції від 17.02.2010 р. не повинно застосовуватися й відповідно не повинно створювати підстави для звуження прав іпотекодержателів, які набули чи набудуть у майбутньому право власності на предмети іпотеки на підставі відповідних застережень в іпотечних договорах, укладених до набрання чинності Тимчасовим положенням в редакції від 17.02.2010 року.

По суті, це узгоджується з позицією ВГСУ в низці справ. Зокрема, в постанові від 08.04.2010 р. у справі № 54/243-09 ВГСУ прямо зазначив, що «застереження договору іпотеки про задоволення вимог іпотекодержателя (договір іпотеки укладено у 2007 році. – Прим. автора) згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» господарськими судами першої та апеляційної інстанції правомірно сприйнято як договір про задоволення вимог іпотекодержателя і визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя, без додаткового узгодження з іпотекодавцем». А в постановах ВГСУ від 15.11.2010 р. у справі № 15/27 та від 09.03.2011 р. у справі № 45/299-10, хоча про це прямо не йдеться, але, зважаючи на те, що правовою підставою для прийняття рішень на користь іпотекодержателів є саме застосування положень статей 36 та 37 Закону України «Про іпотеку», тому існують підстави вважати, що ВГСУ, по суті, було ототожнено поняття «договору про задоволення вимог іпотекодержателя» із поняттям «договір іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя», і встановлено, що укладений договір іпотеки, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є належною правовою підставою для набуття права власності іпотекодержателем на предмет іпотеки.

Загальні висновки  

З огляду на зазначене вище, на нашу думку, не має значення, коли укладався договір іпотеки, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, у період дії Закону України у редакції від 23.02.2006 р. чи після внесення змін Законом № 800-VІ, у будь-якому разі протягом дії цього договору за умови наявності підстав та виконання формальних вимог цього Закону іпотекодержателі мали і мають право на позасудове звернення стягнення шляхом набуття права власності на предмет іпотеки на підставі застереження в іпотечному договорі про задоволення вимог іпотекодержателя, який у випадку реалізації іпотекодержатем такого права вважався і вважається правовстановлювальним документом.

Судова ж практика, що базується на неправильному застосуванні норм матеріального права, як це є у випадку з рішеннями Господарського суду Харківської області від 29 червня 2011 року, ухваленими у справах №№ 5023/4165/11, 5023/4435/11, підтвердженими постановами ВГСУ від 19 жовтня 2011 року, повинна бути змінена. Проте залишається незрозумілим, яким чином. Можливо, це зробить з часом ВСУ в інших справах з аналогічними обставинами.


АРТУР НОНКО, к.ю.н., управляющий партнер ЮФ «Центр правового консалтинга»

Андрей РЯБЕЦ, студент 5-го курсу юридического факультета Университета «КРОК»


УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ


Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости.

Все об услуге


Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:


Другие услуги ЮФ «Центр правового консалтинга»


ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2019. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda