Споры по земле сельскохозяйственного назначения
Центр правового консалтинга
Open/Close Menu Юридическая фирма ЦПК Киев
земельные споры

В последние годы в нашей стране наблюдается всё больший рост экспорта сельхозпродукции. Агробизнес поддерживается государством, а желающих им заниматься становится всё больше. А для такого вида деятельности, как известно, самым важным является земля.

Несмотря на то, что Европейский суд по правам человека в деле «Зеленчук и Цыцюра против Украины» признал мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения нарушающим права собственника, срок его действия был продлен как минимум до 2020 года. Это означает, что основным способом использования таких земель остается аренда.

Понятно, что, несмотря на достаточно четкую регламентацию порядка аренды земли, судебные споры в этой области возникают регулярно, а позицию судов, в том числе и Верховного Суда, в различных земельных спорах нельзя назвать устоявшейся.

Принимая во внимание востребованность аренды земли сельскохозяйственного назначения, а так же нестабильность судебной практики в этой отрасли, в настоящей статье мы рассмотрим самые популярные земельные споры в арендных отношениях.

Расторжение договора аренды земельного участка

Один из самых популярных споров в этой сфере. Основания для прекращения договора аренды земельного участка закреплены в ЗУ «Об аренде земли» (далее – Закон № 161-14). Правда, их перечень не окончательный.

Помимо окончания срока действия договора, смерти (для физических лиц) или ликвидации (для юридических), одним из таких оснований является досрочное расторжение договора.

Осуществляется расторжение договора аренды земли как по обоюдному согласию арендодателя и арендатора, так и по воле только одной из сторон. В первом случае у сторон прекращаются взаимные права и обязательства, против чего никто из них не возражает.

В свою очередь, расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке возможно исключительно в тех  случаях, когда это прямо предусмотрено в договоре или законе. Рассмотрим их более подробно.

Одним из оснований для одностороннего расторжения договора является задолженность по арендной плате

Без всяких сомнений, получение арендной платы в оговоренном размере за использование арендатором земельного участка представляет собой одно из определяющих прав арендодателя, а так же является существенным условием договора. Поэтому его нарушение – прямое основание для одностороннего расторжения договора.  

Согласно Земельному кодексу (далее – Закон №2768-14) для досрочного прекращения права пользования земельным участком неуплата арендной платы должна быть систематической, хотя в Законе № 161-14 это основание для расторжения договора аренды отсутствует. Поэтому, раньше к вышеуказанным правоотношениям суды применяли противоположные нормы права, принимая противоречивые решения. 

На вопрос, каких же предписаний законодательства придерживаться, ВСУ дал однозначный ответ, указав в Постановлении от 12 декабря 2012 № 6-146 ЦС 12В, что расторжение договора аренды земли допустимо исключительно при систематической неуплате арендных платежей, при этом однократное нарушение условий договора не может служить основанием для его прекращения.

Спустя некоторое время с таким утверждением согласилась и Большая Палата ВС в своем постановлении от 27.11.2018 года в деле № 912/1385/17, подтвердив правильность данной позиции. Также, БП ВС обратила внимание на то, что систематическая неуплата должна быть доказана надлежащим образом, а в иске прямо указано на такое нарушение. Кроме того, если арендатор несколько месяцев не вносил арендных платежей, но затем оплатил их до момента обращения арендодателя в суд, то разорвать договор на вышеописанном основании уже не получится. В таком случае может применяться, например, неустойка, но не расторжение договора.

Из вышеуказанного следует, что неуплата арендной платы является еще одним поводом для досрочного расторжения договора, не смотря на отсутствие такого основания в Законе №2768-14. При этом, неуплата должна быть систематической (два раза и больше), а задолженность перед арендодателем должна оставаться непогашенной до момента его обращения в суд.

Ещё одной причиной для расторжения договора аренды является использование земельного участка не по его прямому назначению

Очевидно, что эксплуатация земли не по прямому назначению может привести к её разорению, и, следовательно, к убыткам для собственника. Разумеется, ни одного владельца не устроит ухудшение качества принадлежащего ему имущества, поэтому его обращение в суд с целью защиты прав – ожидаемая реакция.

На практике же случались ситуации, когда владельцы земель считали, что неиспользование арендатором земельного участка по его предназначению тоже является нарушением.

Обращаясь с иском о расторжении договора аренды именно по этому основанию, следует учесть, что использование земельного участка не по целевому назначению и неиспользование земельного участка по назначениювыражения с разным смыслом.

Решая подобный спор, суд первой инстанции, с выводами которого согласился апелляционный суд, отождествил выражения «неиспользование земельного участка по назначению» и «использование земельного участка не по целевому назначению».

В свою очередь, Высший специализированный суд Украины в далеком 2012 году не согласился с таким выводом и постановлением № 6-464ск12 отменил решения предыдущих инстанций в этой части, отказав в удовлетворении исковых требований.

По мнению кассационного суда, использование земельного участка не по целевому назначению — случай, когда на нем осуществляется деятельность, противоречащая его целевому назначению и, которая, соответственно, является основанием для досрочного расторжения договора аренды земли. Неиспользование земельного участка по назначению – случай, когда участок не используется вовсе, но при этом бездействие не приводит к лишению права пользования земельным участком.

С течением времени, ВСУ при рассмотрении дела № 3-166гс15 от 20.05.2015 года вынес постановление, согласившись с вышеописанным мнением, и подтвердил, что основанием для расторжения договора аренды является именно использование земельного участка не по целевому назначению, а не неиспользование участка в принципе.

Казалось бы, что на этом всё. Тем не менее, в деле № 6-2271цс15 истец обосновывал свои требования тем, что к ухудшению состояния участка приводит отсутствие деятельности на нем.

В результате, ВСУ в постановлении от 23.12.2015 года согласившись с доводами истца, признал возможность расторжения договора найма в подобном случае.

По той же причине Верховный Суд Украины в постановлении от 20.01.2016 года по делу № 6-1980цc15 также удовлетворил требования истца.

В этих решениях ВС не воспользовался возможностью передать дело на рассмотрение Объединённой палаты с целью отойти от выводов о применении норм права, изложенных в решении другого суда. А это означает, что на данный момент есть две противоположные позиции ВС, которые, в то же время, обе должны учитываться судами нижестоящих инстанций.

Как видим, с расторжением договора аренды земельного участка по этой причине не всё так однозначно. На данный момент суды выносят разные решения, ссылаясь на обе позиции, а потому, с целью защиты своих прав стоит  обратиться к специалистам, которые найдут правильный подход в конкретном случае и помогут вам с выходом из этой нелегкой ситуации.

Признание договора аренды земли недействительным

Для признания договора аренды судом недействительным нужны соответствующие основания. Например, отсутствие одного из существенных условий в договоре, который является самым распространенным поводом для признания его недействительным: порядок внесения арендных платежей, сумма, и возможности для ее пересмотра; срок договора найма; сам земельный участок с указанием его размера, номера и места расположения; а так же другие условия, считаемые сторонами существенными.

Соответственно, для отказа в государственной регистрации права аренды , может послужить отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий, что впоследствии влечет за собой признание договора недействительным.

Такое утверждение изложено в постановлении ВССУ от 6 февраля 2012 года в деле №6-104ц11.

Однако, в одном из таких споров, ВС в своем постановлении от 09.12.2015 года по делу №6-849цс15 акцентировал внимание на том, что в спорах о признании договора аренды земли недействительным на том основании, что в нем отсутствуют существенные условия, суд должен установить, действительно ли нарушаются права арендодателя в связи с отсутствием в договоре таких условий. Помимо этого, необходимо установить существенность таких условий, а также выяснить, в чем конкретно заключается нарушение прав арендодателя.

Спустя некоторое время ВС в своем постановлении от 23.11.2017 года в деле №390\433\16-ц согласился с этим утверждением, и процедура признания договора недействительным усложнилась окончательно.

Учитывая всё вышесказанное, если в договоре не предусмотрено одно из существенных условий, это не обязательно приводит к его недействительности. Истец должен доказать, что отсутствие такого условия нарушает его права и интересы.

Другими словами, если в договоре, например, не предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы, то нет гарантий, что суд обязательно признает этот договор недействительным, даже не смотря на то, что Закон № 161-14 относит такое условие к существенным, если истец не докажет, что это прямо нарушает его права.

Как видим, признание договора недействительным несет серьезные юридические последствия для сторон. Поэтому при возникновении споров с такими правовыми основаниями лучше обратиться к специалистам, которые возьмут на себя выполнение этой нелегкой задачи для успешного обращения в суд за защитой ваших прав.

Возобновление договора найма земельного участка

Возобновление договора найма земельного участка является одним из самых популярных видов споров в сфере земельных правоотношений. Это именно тот случай, когда сформирована устоявшаяся судебная практика и проблема решается единообразно.

ЗУ «Об аренде земли» провозглашает привилегированное право арендатора перед другими кандидатами на заключение договора найма земли, а также основания для восстановления договора аренды, в случае, если арендатор продолжает эксплуатировать земельный участок после истечения срока аренды.

Но Верховный Суд в постановлении от 07.03.2018 года по делу № 917/769/17, как и БП ВС в деле № 530/212/17 от 21.11.2018 года, пересмотрели указанную правовую позицию и отметили, что если арендатор не инициировал перед арендодателем вопрос о возобновлении договора, то переговоры сторон по изменению существенных условий не проводятся. А вот преимущественное право арендатора на заключение договора найма земли перед другими лицами предусматривает обращение арендатора к арендодателю.

Другими словами, если арендатор отправил уведомление о восстановлении договора и стороны согласовали новые условия, то истечение месяца при отсутствии уведомления арендодателя о несогласии с возобновлением договора аренды, не означает автоматическое возобновление договора найма земли. Подобный договор необходимо снова подписывать.

Необходимо продолжение пользования землей арендатором и отсутствие возражений со стороны арендодателя, чтобы продление срока действия договора на таких же условиях и на тот же срок произошло автоматически.

Кроме того, Объединённая Палата Кассационного гражданского суда в деле №379/338/16-ц от 17.10.2018 года подтвердила, что в случае возражения арендодателя против дальнейшего сотрудничества при истечении срока аренды, направление арендатором предложения о продлении срока договора и продолжение пользования участком, не являются основаниями для возобновления действия арендных отношений между сторонами.

Иными словами, суд постановил, что возражение арендодателя против продления отношений найма, лишает арендатора права пользования участком после истечения срока даже при своевременном предложении о продолжении найма.

Отмена государственной регистрации права аренды земельного участка, возникнувшего на основании заключения договора аренды земли в связи с двойной регистрацией

Как известно, право аренды земельного участка, которое возникает на основании заключения договора аренды, подлежит обязательной государственной регистрации. Кроме того, двойная регистрация права аренды земельного участка не допускается.

Тем не менее, этот вопрос недостаточно хорошо урегулирован в законодательстве, ведь в нем не содержится определения двойной регистрации как таковой. Подразумевается, что это государственная регистрация права аренды, проведенная во время уже существующего зарегистрированного права аренды.

В постановлении Верховного суда Украины от 30.03.2016 года по делу №21-1434а15 (814-3015-14) и постановлении Верховного Суда Украины от 15.11.2016 года по делу №825/1287/15-а четко прописано, что двойная регистрация не допускается. Однако, изложенные правовые позиции суда при рассмотрении указанных дел, касаются споров, возникших в результате одновременной регистрации права аренды с разными арендаторами.

В связи с этим неизвестно, является ли двойной регистрацией тот случай, когда арендаторы остаются неизменными. Кассационный административный суд с этим пока не определился, ведь на данный момент на рассмотрении пребывают дела №К/9901/53913/18 от 25.06.2018 года и №К/9901/66193/18 от 22.11.2018 года, как раз по данной проблеме.

Кроме того, возникали вопросы и о подведомственности таких споров (то есть, какой юрисдикции подлежат такие дела) – административной либо гражданской. Стоит отметить, что важно это потому, что в случае ошибочного обращения в суд ненадлежащей юрисдикции, производство просто закроют, а истец понесет убытки в виде судебного сбора и услуг правозащитника.

Изначально Верховный Суд считал, что такие дела должны рассматриваться административными судами и ответчиком будет государственный регистратор (к примеру, частный нотариус).

В деле №823/2042/16 от 04.09.2018 года Большая Палата пересмотрела свою позицию и теперь дела о двойной регистрации подлежат рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства. Аргументировал суд это тем, что распространение административной юрисдикции на все споры, участником которых является субъект государственных полномочий – ошибочно. Обязанность обратиться за государственной регистрацией возлагается на арендатора, поэтому именно с ним у нотариуса, наделенного полномочиями государственного регистратора, и возникают публичные правоотношения.

Иными словами, регистрируя право аренды, нотариус действует по обращению арендатора, не вступая в правоотношения с арендодателем. Следовательно, спор должен рассматриваться по правилам гражданского судопроизводства, потому что именно арендатор нарушил права арендодателя, зарегистрировав право аренды дважды.

К такому же выводу также пришел и ВС в своем постановлении от 07.02.2019 года в том деле (№810/3805/17), в котором арендатор оставался неизменным.

Как видим, вышеописанная  категория споров недостаточно урегулирована на законодательном уровне, а Верховный Суд периодически пересматривает свою позицию.

Очевидно, что в целом споры в этой отрасли довольно разнообразны, и разобраться в них самостоятельно без специальных знаний может быть достаточно сложно. Поэтому если ваши права нарушены, или вас в этом обвинили, стоит довериться квалифицированным юристам, чтобы избежать, или хотя бы смягчить негативные юридические последствия.


Артём Гордеев, ЮФ «Центр правового консалтинга»


Юридический консалтинг по вопросам представительства в суде



ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2019. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda