Перспективи розвитку ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні - сpk.ua
Центр правового консалтингу
Open/Close Menu Юридическая фирма ЦПК Киев

Мораторій на продаж певних земель сільськогосподарського призначення був введений ще у 2002 році з набранням чинності Земельного кодексу України. На сьогоднішній день дію мораторію продовжено до набрання чинності Закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», але, в будь-якому випадку, скасування мораторію відбудеться не раніше 1 січня 2018 року.

Розділом Х Перехідних положень Земельного кодексу України встановлено, що не допускається купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення (державної та комунальної власності); купівля-продаж (іншим способом відчуження) земельних ділянок; зміна цільового призначення земельних ділянок, а також внесення права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств.

Зазначені обмеження не розповсюджуються на випадки передачі земельних часток (паїв) у  спадщину; обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку; вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб; зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам – учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.

На даний час у власності громадян перебуває значна кількість земель сільськогосподарського призначення, отримана останніми внаслідок їх розпаювання та купівля-продаж яких (або відчуження в інший спосіб) заборонена. Однак, варто зазначити, що існують механізми, які фактично дозволяють здійснювати обіг таких земель незважаючи на існуючу заборону.

Навколо мораторію ведуться постійні дискусії. Питання його відміни є одним з найактуальніших на теперішній час. Чого очікувати від реформи? Це питання породжує безліч думок. Так чи інакше вона є обов’язковою, враховуючи особливості угоди з МВФ про Механізм розширеного фінансування на виконання вимог Меморандуму про економічну і фінансову політику, який підписала Україна.

Один з первинних етапів реформи передбачає запровадження продажу права оренди земельної ділянки фізичними особами (для формування ціноутворення на ринку земель) та банківської застави права оренди. Це допоможе залучити інвестиції, а також не порушить права власності громадян на земельні ділянки. Можливість продажу права оренди земельної ділянки зробить довгострокові договори оренди більш привабливими для виробників сільськогосподарської продукції та, відповідно, фізичні особи зможуть здавати у довгострокову оренду земельні ділянки та отримувати за це грошові кошти, які дорівнюватимуть вартості землі, не втрачаючи права власності на неї.

Чинне законодавство України не містить окремого механізму продажу права оренди земель сільськогосподарського призначення та передачі такого права під заставу для отримання кредитів в банку.

Тому, на практиці передача (відчуження) права оренди здійснюється шляхом заміни кредитора та боржника у зобов’язанні – для цього укладають тристоронній договір, сторонами якого виступають орендодавець, орендар та третя особа, що бажає набути право оренди земельної ділянки.

Інший спосіб передачі сільськогосподарських земель існує у вигляді передачі корпоративних прав щодо орендаря (часток у статутному капіталі, акцій орендаря в обсязі, достатньому для контролю його діяльності) до іншого суб’єкта господарювання, який внаслідок такої операції отримує опосередкований контроль за використанням орендованих орендарем земельних ділянок.

Досить поширеним є один з існуючих способів передачі права користування земельною ділянкою у вигляді договору емфітевзису. Між власником земельної ділянки та користувачем  укладається довгостроковий договір, за яким землевласник надає у користування для сільськогосподарських потреб землю особі, яка виявила бажання нею користуватися, при цьому строк договору може встановлюватись за угодою сторін. За договором емфітевзису право користування земельною ділянкою може бути відчужене.

Разом з тим, запропонований механізм опосередкованого обігу земель шляхом запровадження механізму продажу права оренди може виявитись дієвим.

На початковому етапі реформа передбачає і продаж землі, але лише між фізичними особами-громадянами України, а також лише до 200 га для однієї особи. За таких умов, купувати землі зможуть лише українці, що виключає можливість масового скуповування іноземцями українських земель. Такий механізм може виявитись досконалим за умови законодавчої визначеності та чітких формулювань, у тому числі щодо вимог до суб’єктів, які мають право на купівлю земель.

Також, альтернативний спосіб продажу земельної ділянки забезпечується шляхом стягнення земельних ділянок у судовому порядку.

До початку реформи, найбільш поширеною та законодавчо урегульованою залишається оренда землі. Відносини між орендарями та орендодавцями регулюються Законом України «Про оренду землі», Земельним кодексом України. На відміну від наведених вище опосередкованих механізмів обігу земель, законом встановлено максимальні строки дії договорів, а також обмеження щодо відчуження права користування. Законом України «Про оренду землі» не визначено можливості передачі права оренди земель сільськогосподарського призначення

Підсумовуючи викладене вище можемо констатувати, що відсутність законодавчої урегульованості відносин щодо ринку земель створює альтернативні механізми продажу окремих видів земель.

Катерина Тараскіна, юрист ЮФ “Центр правового консалтингу”

ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2019. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda