Як купити житло через членство в кооперативі?

Раніше на нашому сайті був опублікований цикл статей, які розкривають типові проблеми при інвестуванні в будівництво в залежності від використовуваних забудовниками схем. Зокрема, з такими статтями можна ознайомитися за наступними посиланнями:

У статті про придбання житла шляхом участі в кооперативі згадувалося про наявність судових спорів, пов’язаних з оскарженням законності використання кооперативів при будівництві багатоквартирних будинків з можливістю продажу прав на житлові об’єкти нерухомості на стадії будівництва. І в цьому сенсі, як вже було сказано, мало істотне значення те, яке рішення буде прийнято Верховним Судом по справі № 921/1204/15-г/6.

Так 05 червня 2018 року Верховний Суд прийняв постанову в зазначеній справі, по суті, підтвердив ряд ключових тез, які раніше були сформульовані в нашій статті.

По-перше, «… спеціальне законодавство про кооперативи діє, і воно прямо дозволяє використовувати кооперативну форму для будівництва житла. … Тому саме по собі використання кооперативної форми організації будівництва не може бути підставою для висновків про порушення положень інвестиційного законодавства».

Зокрема, в своїй постанові Верховний Суд вказав, що суди при розгляді справи досліджували спірний договір, «предметом якого є здійснення будівництва об’єкта за рахунок коштів членів кооперативу з метою отримання у власність об’єктів житлового будівництва членами кооперативу і суспільством (тобто особою, яке володіє правами на забудову земельної ділянки – прим. автора) в обсязі, визначеному договором. … Таким чином, зазначена норма (тобто частина 3 статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» – прим. автора) хоча і є імперативною, але допускає можливість визначення іншими законами інших способів фінансування об’єктів житлового будівництва. … Відповідно, в розумінні застереження, передбаченого частиною 3 статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», житлово-будівельний кооператив можна віднести до одного з альтернативних способів фінансування будівництва, врегульованих іншим законом, а саме Законом України «Про кооперацію» ».

По-друге, «… для забудовників, які використовують кооперацію, як спосіб організації будівництва багатоквартирних будинків, включення такої термінології (як «інвестор», «інвестування», «залучення коштів», «управління коштами» та іншої термінології з подібним змістом) в документи (статути кооперативів, кооперативні угоди про сплату пайових внесків або договору про пайову участь та інші подібні документи) несе в собі істотні юридичні ризики. Кооперативи в своїх документах повинні дуже точно використовувати таку термінологію. Адже при наявності суперечок, пов’язаних з організацією будівництва подібним способом, суди можуть розцінити дії кооперативу, як залучення та управління коштами приватних осіб з метою фінансування будівництва, що може порушувати положення спеціального інвестиційного законодавства».

У зв’язку з цим в своїй постанові Верховний Суд звернув увагу судів на ту обставину, що «… кооператив, будучи неприбутковою організацією, яка не залучає кошти в управління з метою фінансування будівництва житла, так як не є управителем в розумінні статті 4 цього Закону (мається на увазі Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» – прим. автора), тому цей Закон на спірні договірні правовідносини з участю кооперативу не розповсюджується ».

Таким чином, наведена вище правова позиція Верховного Суду підтверджує правомірність використання кооперативної схеми придбання житла, що будується. Слід лише звертати увагу на правильність формулювань у власне документах кооперативів (наприклад, статутах) і тих, документах, які пропонуються кооперативами для підписання інвесторам (наприклад, кооперативних угодах про сплату пайових внесків або договорах про пайову участь).

На останок також доречно вказати, що, як правило, покупка житла через членство в кооперативі здійснюється наступним чином:

– інвестор пише заяву про вступ до кооперативу, при цьому йому пропонується підписати договір про членство (частіше асоційоване членство) в кооперативі;

– власні кошти інвестор перераховує кооперативу як пайовий внесок, а кооператив, в свою чергу, на підставі договору(-ів) із забудовниками, перераховує відповідні кошти для будівництва;

– після введення будинку в експлуатацію, кооператив набуває майнових прав на квартири і, відповідно, передає їх своїм членам відповідно до укладених раніше договорів (хоча можливі й інші варіанти);

– інвестор здійснює всі необхідні дії щодо державної реєстрації права власності на квартиру і тільки тоді його можна привітати із завершенням процедури покупки житла.

Олександр Петрик,

Юрист ЮФ “Центр правового консалтингу”