Особливості звернення стягнення на житло за іпотечними кредитами

“Юридична газета” №49 від 07 грудня 2010 року.

Андрій Коршун,  партнер ЮФ “Центр правового консалтингу”

В контексті актуальних питань, висвітлених автором статті, вважаємо за необхідне більш детальніше зупинитись на правових підставах для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Право сторін договору іпотеки на позасудове врегулювання звернення стягнення на іпотечне майно на підставі договору закріплене в ст. 36 Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до зазначеної статті Закону позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

– передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

– право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до ст. 37 зазначеного Закону договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржене іпотекодавцем в суді, якщо він доведе, що основне зобов’язання і умови іпотечного договору не були порушені.

Отже, з метою правильного застосування вищевикладених норм законодавства, необхідно розрізняти між собою застереження в іпотечному договорі та договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

Застереження у іпотечному договорі встановлюється у момент укладення договору або шляхом внесення змін до нього, тоді як договір про задоволення вимог іпотекодержателя є самостійним договором, необхідність в укладенні якого виникає одночасно з іпотечним договором або з моменту, коли постає питання про належне виконання зобов’язань боржником.

Таким чином, у разі звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, при реєстрації прав власності на таке майно, правовстановлювальним документом буде або договір купівлі-продажу нерухомості, або договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі.