Придбання нерухомості нерезидентом в Україні: покрокова інструкція
Центр правового консалтингу
Open/Close Menu Юридическая фирма ЦПК Киев
покупка недвижимости нерезидентом

На думку багатьох місцевих та західних аналітиків, вартість як комерційної, так і житлової, нерухомості в Україні близька до свого мінімуму. Разом з тим, з урахуванням прогнозів щодо перспектив зростання економічних показників країни на найближчі роки, інвестиції в економіку України, включаючи вкладення в нерухомість, можуть бути цілком фінансово виправданими.

Окремо при цьому слід зазначити, що деякі зміни в законодавстві України, що передбачають можливість використання забезпечувальних правових конструкцій при здійсненні операцій, прийняті за останній рік, а також лібералізація валютного законодавства, що вступила в дію на початку 2019 року, все це – додаткові фактори, які можуть і повинні змінити ставлення іноземних інвесторів до України.

Так, з чого ж почати, якщо ви – іноземний громадянин, і зважилися придбати об’єкт нерухомого майна в Україні? Виходячи з нашого багаторічного досвіду супроводу подібних угод всю процедуру, пов’язану з придбанням нерезидентами нерухомого майна в Україні, ми ділимо на п’ять умовних етапів.


Перший етап

Юридична перевірка (due diligence) при покупці нерухомості в Україні

Якщо ви звернетеся в яке-небудь ріелторське агентство (навіть цілком відоме і цілком шановане) з метою підшукати прийнятну для вас нерухомість, то, напевно, питання про юридичну перевірку такої нерухомості буде відсунуте ріелторами на «задній план», мовляв, не переживайте, при оформленні угоди нотаріус все перевірить. Разом з тим, це категорично неправильний підхід до покупки нерухомості в Україні.

Якщо ви придивилися до запропонованого об’єкту нерухомості, і він цілком підходить вам, як візуально за загальними характеристиками (площа, місце розташування, стан та інше), так і за ціною, то вам вкрай важливо переконатися в юридичній «чистоті» походження такого об’єкта. І це необхідно зробити перш, ніж погоджувати структуру угоди, остаточну ціну і вчиняти які-небудь формальні дії для здійснення покупки, наприклад, отримувати ідентифікаційний код платника податків, відкривати рахунок в гривнях або валютний банківський рахунок в Україні, і тим більше переводити на такий рахунок кошти з-за кордону для придбання нерухомості. Іноді, відчуваючи вашу зацікавленість, вам можуть на цьому етапі також запропонувати підписати, так званий договір завдатку, щоб нерухомість «нікуди не поділася».

Не варто цього робити, як мінімум, до тих пір, поки ви не будете точно впевнені, що об’єкт нерухомості, який ви хочете придбати, не має правових недоліків.

По-перше, якщо ви все ж ризикнете і відмовитеся від розумної правової перевірки на початковому етапі активу, що вас зацікавив, і далі вже нотаріус при перевірці державних реєстрів виявить обставини, що перешкоджають угоді, то ви втратите час і, можливо, понесете витрати, пов’язані з підготовкою угоди, які вам не будуть компенсовані.

По-друге, не варто повною мірою покладатися на перевірку нотаріуса, так як вона здійснюється тільки по ряду реєстрів і буде неповною. Так, нотаріус зможе підтвердити, що обставини, які перешкоджають угоді, відсутні, і її можна вчиняти на даний момент. Але оскільки така перевірка робиться не всебічно, виключно за державними реєстрами на предмет наявності зареєстрованих заборон (обмежень, обтяжень) за сторонами угоди та за предметом угоди, то це не повноцінний юридичний аналіз об’єкта.

Наприклад, нотаріус не перевірятиме судові реєстри, щодо наявності судових спорів, пов’язаних зі сторонами угоди. А нерухомість, яку ви купуєте, може бути предметом спору з третіми особами. В цьому випадку, звичайно ж, важливо заздалегідь ознайомитися з матеріалами судової справи, щоб розуміти правові перспективи спору і правильно оцінити юридичні ризики покупки. Адже нерідкі випадки, коли безпечність покупця призводить до необхідності його прямої участі в судових позовах за придбану нерухомість за позовами третіх осіб про витребування такого майна з чужого незаконного володіння або визнання договору купівлі-продажу недійсним з неоднозначними судовими перспективами.

По-третє, якщо вас будуть умовляти підписати договір завдатку, щоб підтвердити ваш реальний намір придбати нерухомість, відмовляйтеся і краще підтвердіть такий намір реальними діями, спрямованими на здійснення покупки. Незважаючи на ту обставину, що ріелтори, слідуючи своїм стереотипам в роботі, як правило, рекомендують укладати такі договори, в даний час з цього питання сформувалася однакова судова практика на рівні Верховного Суду. Зокрема, позиція судів зводиться до того, що поки не досягнута домовленість між сторонами з усіх істотних умов і не підписаний в належній формі договір купівлі-продажу нерухомості, не можна укласти договір про завдаток, і тим більше передати задаток в забезпечення неіснуючих зобов’язань. Це означає, що якщо ви погодитеся і все ж підпишете такий договір, передавши готівкою деяку суму грошових коштів в рахунок майбутньої оплати, то в майбутньому при відмові продавця продати вам нерухомість, у вас буде право вимагати тільки ту суму, яку ви безпідставно йому передали, а не завдаток у подвійному розмірі. Таким чином, укладення такого договору про завдаток жодним чином не захистить вас як покупця в майбутньому і тільки може створити безліч незручностей і привести до додаткових витрат.

І так, перейдемо до питання про процедуру юридичної перевірки.

Обсяг юридичної due diligence, перш за все, залежить від специфіки активу (нерухомість – земельну ділянку, будинок із земельною ділянкою, окремо розташована будівля, квартира, офіс; корпоративні права на суб’єкт господарювання, який володіє об’єктом нерухомості на праві власності, та інше), а також історії володіння таким активом (яким способом купувалося право власності, наприклад, шляхом приватизації, будівництва, покупки; єдиний власник, або власники мінялися, якщо, так, то, як давно (минули строки позовної давності), на якій підставі було придбано право власності на активи, або зовсім немає зареєстрованих власників, так як об’єкт продається, як інвестиційний, на стадії будівництва).

У будь-якому випадку в ході юридичної перевірки об’єкту буде перевірена державна реєстрація права власності на об’єкт, а також вивчені правовстановлюючі документи на нерухомість і дана їм юридична оцінка на предмет наявності будь-яких правових дефектів або сумнівів. Тобто в цьому випадку перевірці підлягає та обставина, наскільки законно нинішній продавець раніше придбав той актив, який зараз продає. Наприклад, якщо правовстановлюючим документом є рішення суду, навіть якщо воно вступило в законну силу, слід детально ознайомитися з матеріалами судової справи і дати правову оцінку такому рішенню і обставинам, в яких воно було прийнято, щоб уникнути в майбутньому неприємних сюрпризів.

При намірі придбати інвестиційну нерухомість в об’єкті будівництва, юридичній перевірці будуть підлягати документи забудовника на право користування землею, дозвільна документація на будівництво, а також сам правовий механізм продажу нерухомості, що будується і ті документи, які будуть запропоновані забудовником для підписання інвестору-нерезиденту.

Якщо предметом угоди будуть корпоративні права (частка в статутному капіталі юридичної особи), то, безумовно, обсяг юридичної перевірки значно збільшиться, так як необхідно буде додатково перевірити юридичну особу (корпоративні документи, зробити юридичний, бухгалтерський та податковий due diligence його діяльності).

Далі, звичайно ж, буде перевірена і оцінена інформація по всім доступним державним реєстрам на предмет наявності зареєстрованих заборон (обмежень, обтяжень) по продавцю і по предмету угоди, відкритих виконавчих проваджень щодо продавця, а також щодо наявності судових спорів.

Також об’єкт буде перевірений щодо того, які особи в ньому зареєстровані і чи є серед них неповнолітні, чиї права можуть бути порушені при продажу об’єкта. Відповідно таким обставинам буде дана юридична оцінка.

Крім того, необхідно перевірити актив на предмет наявності (або відсутності) поточних зобов’язань власника за договорами, пов’язаними з його експлуатацією. Зокрема, наявність (або відсутність) заборгованості по комунальних послугах, за холодну і гарячу воду, опалення, використання електроенергії та інше.

Якщо юридична оцінка об’єкта підтвердила відсутність правових дефектів, які можуть перешкоджати майбутній угоді, а також юридичних ризиків, які можуть виникнути в майбутньому після покупки, то можна переходити до другого етапу.


Другий етап

Структура угоди з купівлі нерухомості та істотні умови придбання об’єкта нерухомості

Будемо виходити з тієї обставини, що юридична перевірка не виявила суттєвих правових недоліків в об’єкті, а ціна нерухомості влаштовує обидві сторони.

Тому на цій стадії вам належить прийти до згоди з продавцем нерухомості по ряду важливих умов, пов’язаних безпосередньо з реалізацією угоди, зокрема, щодо порядку розрахунків і валюти платежів.

Раніше більшість угод купівлі-продажу нерухомості, якщо не брати до уваги угоди з готівковою формою розрахунків, відбувалися на довірі однієї зі сторін, оскільки не було відповідних правових конструкцій в законодавстві, які б дозволяли дотримуватися принципу: «поставка проти оплати».

Разом з тим, в даний час прийняті нормативні акти, які дозволяють використовувати договір ескроу-рахунку, як механізм забезпечення виконання зобов’язань по оплаті проти поставки. Суть цього забезпечувального механізму зводиться до того, що покупець відкриває в узгодженому сторонами банку поточний рахунок із спеціальним правовим режимом (ескроу-рахунок), на який перераховує обумовлену суму (як правило, рівну вартості нерухомості). Одержувачем коштів з такого рахунку виступає продавець, але отримати кошти з такого рахунку він може, тільки надавши банку документи, що підтверджують виконання ним зобов’язань на користь покупця, наприклад, передачу нерухомості у власність. Всі контрольні функції з перевірки виконання зобов’язань продавцем в цьому механізмі виконує банк.

Таким чином, ризики обох сторін, пов’язані з продажем нерухомості і її оплатою, при використанні договору ескроу-рахунку зведені до мінімуму. Відзначимо, що в банківському законодавстві прямо вказано, що правовий режим ескроу-рахунків застосовується для операцій з купівлі-продажу нерухомості. Тому рекомендуємо використовувати цю правову конструкцію.

Згідно з національним законодавством при укладенні договорів купівлі-продажу нерухомості допускаються тільки безготівкові грошові розрахунки з використанням банківських рахунків, тобто покупець не має права здійснити оплату за договором в готівковій формі.

За загальним правилом на території України всі розрахунки повинні здійснюватися в гривнях.

Разом з тим, в національному законодавстві передбачені певні винятки, які дозволяють здійснювати оплату в іноземній валюті (в подальшому будемо говорити про іноземну валюту 1-ї групи відповідного Класифікатора, тобто про долари США або євро).

Так, здійснювати оплату в іноземній валюті можуть нерезиденти-інвестори при інвестуванні в об’єкти інвестування в Україні. Слід відразу зазначити, що операція з придбання об’єкта нерухомості на території України іноземним громадянином підпадає під визначення інвестиційної, а така особа має статус нерезидента-інвестора.

Згідно з банківським законодавством нерезидент-інвестор для цілей інвестування, включаючи оплату нерухомості, має право відкрити валютний ескроу-рахунок в банку в Україні, а фізична особа-резидент, в свою чергу, має право відкрити поточний валютний рахунок, на який можуть бути зараховані кошти від продажу нерухомості нерезиденту-інвестору.

Таким чином, правові режими банківських рахунків, зокрема, валютного ескроу-рахунку нерезидента-інвестора (покупця) і поточного валютного рахунку фізичної особи-резидента (продавця) дозволяють нерезиденту-інвестору здійснити переказ валюти з-за кордону безпосередньо на свій валютний ескроу-рахунок, відкритий в банку України, а далі здійснити з такого рахунку оплату за нерухомість за договором купівлі-продажу на поточний валютний рахунок фізичної особи-резидента (продавця).

Заради повноти «картини», звичайно, слід сказати, що для нерезидента-інвестора доступні і інші комбінації з рахунками. Зокрема, відкриття валютного інвест-рахунку або поточного валютного рахунку, але в цьому немає сенсу, так як тоді нерезиденту потрібно здійснювати додаткові банківські перекази з рахунку на рахунок і, можливо, сплачувати додаткові банківські комісії. Крім того, є обмеження в правовому режимі таких рахунків. Так, з поточного рахунку в іноземній валюті фізичній особі-нерезиденту чомусь не можна перераховувати кошти на його ескроу-рахунок в іноземній валюті, але можна на інвестиційний валютний рахунок.

Безумовно, варіант з перерахуванням коштів в іноземній валюті на ескроу-рахунок в українському банку (без проміжних банківських переказів в Україні) виглядає оптимально з будь-якої точки зору.

Звичайно, можна розглянути і варіант з розрахунками за нерухомість в гривнях. Разом з тим, якщо з якої-небудь причини угода не відбудеться, нерезидент зазнає суттєвих втрат, пов’язаних з банківськими комісіями: спочатку при продажу іноземної валюти, а потім знов при її покупці з метою повернення за кордон.

Тому логічно операцію з придбання нерухомості здійснювати в іноземній валюті.

І так, якщо згода між сторонами досягнута, і вони згодні використовувати договір ескроу-рахунку і проводити операцію в іноземній валюті, можна переходити до етапу три і чотири, які можуть реалізовуватися паралельно.


Третій етап

Формальні процедури при придбанні нерухомості нерезидентом в Україні

На третьому етапі виконуються всі формальні процедури, необхідні для проведення операції в майбутньому.

Отримання іноземним громадянином реєстраційного номера облікової картки платника податків в Україні

Для того щоб іноземний громадянин мав можливість бути стороною в угоді з купівлі нерухомості, він повинен отримати ідентифікаційний код платника податків, який присвоює відповідний орган державної фіскальної служби.

В цілому такий ідентифікаційний номер нерезиденту знадобиться не тільки для участі в угоді, але також і для відкриття ескроу-рахунку (чи інших рахунків) в банківських установах в Україні, ведення підприємницької діяльності на території України, працевлаштування (отримання права на працевлаштування), навчання і так далі.

Отримати податковий номер нерезидент може самостійно або доручивши це довіреній особі. Для цього до відповідного органу державної фіскальної служби подається заява за встановленою формою і паспорт іноземного громадянина з перекладом на українську мову з підписом перекладача, завірений нотаріально, а також нотаріальна копія такого перекладу (якщо документи подаються представником, то також додається відповідна довіреність на представника, засвідчена нотаріально).

Визначення ринкової вартості об’єкта нерухомості (оцінка нерухомості)

За національним законодавством продаж нерухомості не може бути здійснена за ціною, нижчою за ринкову. Для підтвердження, що вартість нерухомості, узгоджена сторонами, відповідає її ринковій ціні потрібно проведення її експертної оцінки сертифікованими оцінювачами.

Термін дії проведеної експертної оцінки вказується в звіті. У будь-якому випадку, він не може перевищувати 6 місяців з дати проведення оцінки, за умови внесення оцінювачем інформації про звіт до офіційного реєстру.

Ринкова ціна нерухомості зі звіту про оцінку вказується в договорі купівлі-продажу нерухомості, а нотаріус при посвідченні угоди зобов’язаний перевірити наявність інформації про звіт в офіційній базі даних.

Відсутність звіту про оцінку нерухомості або даних з такого звіту про оцінку в офіційній базі даних буде підставою для відмови нотаріуса в нотаріальному посвідченні угоди і її державної реєстрації.

Згода Комісії по неповнолітнім

У тому випадку якщо в об’єкті нерухомості (квартирі) зареєстровані неповнолітні діти і у продавця немає іншого житла, то продавцю додатково до угоди необхідно буде отримати відповідний дозвіл на продаж об’єкта нерухомості (квартири) в Комісії по неповнолітнім (діють при органах місцевого самоврядування). Слід зазначити, що ця процедура може зайняти більше одного місяця.

Узгодження нотаріуса, який буде проводити всі реєстраційні дії, пов’язані з угодою

З кандидатурою нотаріуса бажано визначитися заздалегідь.

Оскільки угода з використанням ескроу-рахунку складна і вимагає ретельного опрацювання документів і послідовності реєстраційних дій, то нотаріуса слід залучити ще на стадії узгодження всіх умов і процедур, не кажучи вже про те, що з ним важливо на цій стадії узгодити проекти всіх документів, які будуть підписані сторонами.

Крім того, нотаріус може виявити бажання заздалегідь здійснити перевірку сторін і об’єкта по всіх державних реєстрах, щоб переконатися у відсутності юридичних перешкод для укладення угоди.

Згода одного з подружжя на відчуження нерухомості

У тому випадку якщо нерухомість оформлена на одного з подружжя, але є їхньою спільною власністю (придбана в шлюбі на кошти сім’ї), до угоди необхідно отримати згоду другого з подружжя на відчуження нерухомості, засвідчену нотаріально.

Визначення банку, який буде проводити всі операції, пов’язані з реалізацією угоди

Оскільки механізм реалізації угоди вимагає прямої участі банку, а ще й не всі банки в Україні працюють з ескроу-рахунками, слід серйозно поставитися до питання про пошук відповідної банківської установи. І пошук такого банку бажано робити на етапі вирішення всіх попередніх формальностей, щоб не втрачати час потім.


Четвертий етап

Узгодження умов операції ескроу з банком, проекти договору купівлі-продажу нерухомості та договору про відкриття рахунку умовного зберігання (ескроу)

Якщо банк, який готовий обслуговувати операції по вашій угоді, знайдений, то перш, ніж готувати проекти договорів, слід провести зустріч з банківськими виконавцями, які технічно відповідальні за супровід банківських операцій.

На такій зустрічі бажано обговорити принципові положення, які обов’язково повинні бути включені в договір купівлі-продажу нерухомості та договір відкриття рахунку умовного зберігання (ескроу), зокрема, суми, терміни дії ескроу, права банку та інші істотні умови.

Також відразу необхідно визначити і погодити, який з документів стане підставою для банку при перерахуванні коштів з рахунку-ескроу на користь продавця нерухомості. Оскільки банки скрупульозно ставляться до прийняття на себе контролюючих функцій і відповідальності, особливо в операціях клієнтів, то важливо, щоб документ, на підставі якого банк в майбутньому зможе розблокувати ескроу-рахунок, підлягав виключно формальній оцінці на наявність необхідної інформації.

При операціях з нерухомістю оптимальним документом для поставленої мети є Витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за покупцем-нерезидентом. Це офіційний документ, який доступний в публічному реєстрі, і якщо угода пройшла успішно, то ні у продавця, ні у банку не може виникнути жодних перешкод для отримання цього документа. Таким чином, продавець гарантовано отримає кошти, розміщені покупцем на ескроу-рахунку.

Якщо сторони і банк попередньо досягли прогресу в узгодженні всіх істотних умов договору купівлі-продажу нерухомості та договору про відкриття рахунку умовного зберігання (ескроу), то слід зайнятися складанням проектів таких договорів. І важливо не забути, заздалегідь узгодити їх також з нотаріусом, який буде супроводжувати угоду, щоб врахувати всі його побажання.

Крім того, якщо банк вже здійснював операції з ескроу-рахунками, попросіть у нього зразок такого договору, щоб при підготовці проекту договору про відкриття рахунку умовного зберігання (ескроу) використовувати той варіант такого договору, який буде повноцінно відповідати стандартизованим підходам до договорів, затвердженим в відповідному банку.

Якщо сторони, банк і нотаріус погодили проекти всіх документів, а також отримані всі формальні дозволи і згоди для угоди з нерухомістю, то можна приступити до процедури підписання договорів і закриття такої угоди.


П’ятий етап

Підписання договорів і закриття угоди по купівлі об’єкта нерухомості в Україні

Перше, слід підписати договір відкриття рахунку умовного зберігання (ескроу), на підставі якого нерезиденту-інвестору буде відкритий ескроу-рахунок в іноземній валюті. Цей договір може бути підписаний тільки між покупцем і банком або за участю продавця.

Порядок відкриття такого рахунку нерезиденту-інвестору регулюється відповідною банківською інструкцією. У будь-якому випадку ця технічна процедура займе кілька днів (за умови, що нерезидент-інвестор подав банку всі необхідні йому документи).

Якщо ескроу-рахунок відкритий, то нерезидент-інвестор може здійснювати переказ грошових коштів з-за кордону. Коли кошти зараховані, у продавця вже не повинно бути сумнівів, що покупець не планує або не зможе розрахуватися за нерухомість.

Друге, вчинення оплати прибуткового податку (якщо сплачується), військового збору (якщо сплачується), збору до Пенсійного фонду, мита за нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, адміністративної плати за реєстраційні дії нотаріуса і плати за послуги нотаріуса.

За встановленими законодавчо правилами податок з доходів фізичних осіб (ПДФО), військовий збір і оплата до Пенсійного фонду оплачуються до підписання угоди в нотаріуса (нотаріус зобов’язаний перевірити наявність квитанцій про їх оплату до здійснення угоди), а все інші витрати – в день операції, але не обов’язково до її підписання.

При продажу нерухомості платником ПДФО (5% від ціни нерухомості) і військового збору (1,5% від ціни нерухомості) є продавець нерухомості. Слід зазначити, що податковим законодавством встановлені винятки та при певних обставинах прибутковий податок і військовий збір не сплачуються. Відповідно це питання прояснюється ще на самому початку, коли відомо, який предмет угоди.

Зобов’язання зі сплати збору до Пенсійного фонду (1% від ціни нерухомості) нормативно покладаються на покупця нерухомості.

Решта ж витрати, пов’язані з оформленням угоди, в тому числі і витрати на мито за нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості (1% від ціни нерухомості), діляться між сторонами порівну або так, як вони домовляться.

Третє, якщо все вищевказане зроблено, то в призначений день нотаріус формує всі необхідні витяги з державних реєстрів, щоб переконатися, що на день операції не виникли формальні обставини, які перешкоджають проведенню операції, перевіряє дієздатність сторін (повноваження їх представників). Після чого сторони можуть підписати договір купівлі-продажу нерухомості, нотаріус засвідчує підписи сторін, реєструє в державному реєстрі угоду купівлі-продажу, а далі за заявою однієї із сторін договору реєструє право власності на нерухомість в державному реєстрі за покупцем. З цього моменту нерезидент вважається власником нерухомості.

Четверте, якщо угода відбулася, і право власності на нерухомість зареєстровано у державному реєстрі за покупцем, нотаріус за запитом продавця або продавець самостійно, як правило, в день операції формує Витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за покупцем-нерезидентом .

Після чого продавець подає в банк, в якому відкрито ескроу-рахунок, заяву за встановленою банком формою і докладає до нього вказаний витяг з реєстру.

З практики, банку досить одного робочого дня (якщо інше не зазначено в договорі відкриття рахунку умовного зберігання (ескроу)) для перевірки поданих продавцем документів і перерахування коштів на рахунок продавця.

П’яте, ставши власником нерухомості і прийнявши ключі від дверей в приміщення, нерезидент зобов’язаний забезпечити його належне обслуговування. Для цього, не відкладаючи, необхідно підписати договір про надання комунальних послуг з обслуговуючою організацією (як правило, приватним ЖЕКом), а також договору на холодне і гаряче водопостачання, опалення та забезпечення нерухомості електроенергією.

Якщо ви були настільки терплячі, що дочитали цю статтю до кінця, то можна з упевненістю сказати, що ви повністю ознайомилися з тими процедурами, з якими стикається покупець-нерезидент при купівлі нерухомості в Україні. І тепер уже вам вирішувати, чи хочете ви їх пройти самостійно, або все ж за участі досвідченого зовнішнього консультанта.


Артур НОНКО, к.ю.н., керуючий партнер ЮФ “Центр правового консалтингу”


Юридичний консалтинг з питань перевірки (оцінки) забудовника та об’єкта нерухомості



ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2019. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda