Земля під промислове будівництво, будівництво підприємства
Центр правового консалтингу
Open/Close Menu Юридическая фирма ЦПК Киев
фото земля под промышленное строительство

У випадку коли інвестор приймає рішення про будівництво нового промислового підприємства, одне із першочергових завдань, яке підлягає вирішенню, полягає у знаходженні та оформленні прав на земельну ділянку, на якій буде розміщуватися виробництво. Правильний вибір земельної ділянки у цілому впливає на окупність проекту та рентабельність виробництва загалом. Тому до процесу пошуку, вибору та оформлення прав на земельну ділянку потрібно віднестися відповідально. Інакше існують ризики понесення додаткових витрат на усунення недоліків, що не були виявлені та враховані своєчасно, або ж в найгіршому випадку – такі юридичні перепони, що не дозволять взагалі реалізувати проект будівництва промислового підприємства.

Звичайно, що окрім фізичних характеристик (розмір, форма ділянки, рельєф, територіальне розташування, близькість інженерних комунікацій тощо), особлива увага при пошуку земельної ділянки повинна приділятися її правовому статусу відповідно до земельного та містобудівного законодавства.

Тож, давайте розберемося,

на якій земельній ділянці взагалі можливе будівництво промислового підприємства?

По-перше, земельна ділянка повинна бути об’єктом цивільних прав.

Це означає, що повинні бути визначені її площа, межі, а відомості про неї – внесені до Державного земельного кадастру.

Зазвичай, формування земельної ділянки відбувається шляхом розробки та затвердження місцевими органами влади проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності або шляхом поділу чи об’єднання вже раніше сформованих ділянок. Сформованій земельній ділянці обов’язково присвоюється кадастровий номер. Також обов’язковим є відповідне цільове призначення – «землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення». Крім того, в межах цільового призначення, розрізняють ще вужчу підкатегорію – вид використання, який теж потрібно обов’язково враховувати: розміщення підприємств переробної, машинобудівної галузі, будівельних організацій; розміщення будівель підприємств, пов’язаних з користуванням надрами тощо. Цільове призначення та вид використання земельної ділянки встановлюється спеціальною Класифікацією видів  цільових призначень земель, яка затверджений Держкомземом України.

По-друге, при виборі земельної ділянки необхідно враховувати вимоги містобудівного законодавства за розташуванням земельної ділянки.    

Якщо земельна ділянка підібрана й відповідає вимогам замовника за фізичними параметрами та відведена з дотриманням норм земельного законодавства, потрібно пам’ятати, що процес нового будівництва повинен відбуватися у повній відповідності із містобудівним законодавством.

З точки зору містобудівної документації, територія на якій розміщуються промислові підприємства, відноситься до виробничої зони населеного пункту. Може скластися ситуація, що, на перший погляд, земельна ділянка має необхідне призначення і повною мірою дотримана процедура її відведення. Проте на територію, де розміщена земельна ділянка, мають бути визначені планувальні обмеження, переважні та допустимі види використання території. Як правило, це галузевий поділ та поділ за класами шкідливості (виходячи з об’ємів викидів джерел забруднення навколишнього середовища). Всього відповідно до містобудівних нормативів, існує сім типів виробничих зон. Тип виробничої зони певної території вказаний в містобудівній документації.

Слід враховувати, що кожен населений пункт має власні генеральний план, план зонування території (зоннінг) та/або детальний план території. Відведення земельних ділянок, зміна цільового призначення, будівництво будь-яких об’єктів, в тому числі промислових підприємств, які їм не відповідають забороняється.

Тому невідповідність намірів забудови, є підставою для відмови органу містобудування та архітектури у видачі містобудівних умов та обмежень (МУО). МУО – перший документ, який інвестору необхідно отримати у органів місцевої влади перед проектуванням промислового підприємства.

Звичайно, законодавством передбачена можливість внесення змін до містобудівних документів населених пунктів. Однак це тривала і фінансово обтяжлива процедура. Оскільки при внесенні змін до містобудівної документації проводяться і публічні громадські обговорення, і державна експертиза.

На практиці, якщо місцева рада і надасть дозвіл на розробку детального плану (документу, який на місцевому рівні уточнює положення генерального плану), то від розробки до його затвердження проходить мінімум чотири місяці. Хоч розробка містобудівних документів відноситься до повноважень місцевих органів влади, однак досить часто фінансують розробку детальних планів та зоннінгів потенційні інвестори. Це доволі ризиковано, оскільки ніхто не може гарантувати інвестору успішних результатів громадських слухань (наприклад, досить часто на заваді стають громадські активісти, які є противниками тієї чи іншої забудови) та позитивне голосування депутатів місцевих рад (затвердження містобудівних документів є їх виключною компетенцією).

В будь якому випадку, ситуацію із кожною окремою земельною ділянкою потрібно детально вивчати (оскільки кожен населений пункт має власну містобудівну документацію), з’ясовувати її статус з точки зору земельного та містобудівного законодавства та визначати, чи можливо на ній взагалі будівництво того промислового підприємства, що запланував інвестор.

Тому з цією метою перед придбанням (орендою) земельної ділянки для будівництва нового промислового підприємства, рекомендуємо залучати фахового юриста у сфері земельного та містобудівного законодавства.

Юридична фірма «Центр правового консалтингу» має багаторічний досвід супроводу різних проектів будівництва (від житлових будинків до сільськогосподарських елеваторів). Наші юристи нададуть кваліфіковану консультацію щодо можливості будівництва промислового підприємства обраної вами галузі та забезпечать юридичний супровід процесу оформлення прав на земельну ділянку, отримання містобудівних умов та обмежень, оформлення дозвільних документів в Інспекції архітектурно-будівельного контролю.


Ірина Короткова, ЮФ “Центр правового консалтингу”


Юридичний консалтинг з питань придбання активів, M&A



ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2019. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda