Як оформити переуступку при купівлі квартири
Центр правового консалтингу
Open/Close Menu Юридическая фирма ЦПК Киев
Переуступка при покупке жилья в новострое

Незалежно від того, з яких джерел потенційні інвестори довідалися про об’єкти нерухомості, що їх зацікавили, від знайомих, з мережі Інтернет чи через рекламу в буклетах або на бігбордах, проте типовою є ситуація, коли в інформації про нерухомість вказується, що до продажу пропонуються «квартири від забудовника». Разом з тим, вже після відвідування відділів продажу інвестори дізнаються, що їм пропонують придбати квартири або права на квартири, що належать не компанії-забудовнику, а третім особам. Тож, у цьому випадку йдеться, як правило, про укладення так званих договорів переуступки майнових прав.

Одразу варто пояснити, що переуступка прав у договірному праві, зазвичай, реалізується шляхом цесії, під якою розуміється заміна кредитора у зобов’язанні. При чому цесія (або відступлення прав вимог) не є самостійним цивільно-правовим договором, це лише передання (набуття) прав кредитора у зобов’язанні, яке може бути реалізовано, наприклад, через укладення договору купівлі-продажу прав вимоги (або майнових прав). Найчастіше такий механізм реалізується шляхом укладення тристороннього договору між сторонами договору та третьою особою, яка виявила бажання замінити кредитора та стати учасником правовідносин.

Особливість переуступки, у тому числі й при купівлі-продажу нерухомості (а частіше майнових прав на нерухомість), полягає в тому, що до нового власника переходять не лише права, а й обов’язки що, передбачені основним договором. Тому, разом з правом на отримання квартири в майбутньому інвестор також набуває зобов’язання по основному договору, в укладенні якого він особисто не брав участі. Тож, важливе значення має те, чи належним чином виконані зобов’язання по такому договору попереднім інвестором, та, чи не містить основний договір додаткових умов про зобов’язання, які має в майбутньому вже виконати новий кредитор, і якщо так, то чи повною мірою такі майбутні зобов’язання влаштовують нового кредитора.

У цьому випадку покупець майнових прав за договором про відступлення прав майже зі стовідсотковою вірогідністю на своє запитання про можливість змінити положення основного договору отримає від забудовника негативну відповідь. «Ви не були стороною при укладенні інвестиційного договору, тож, до Вас переходять права і обов’язки в тому обсязі, в якому вони належали попередньому інвестору» (типова фраза з відділу продаж). Однак, чи можна все-таки змінювати основний договір у такому випадку? Відповідь – так, не лише можна, а й інколи необхідно. Відповідальність, строки, обов’язки – усі «стандартні» і найбільш суперечливі положення слід обговорити із компанією-забудовником, й змінити, якщо вони є несправедливими. Інакше, придбання майнових прав за переуступкою без внесення змін в основний договір суттєво збільшує негативні ризики для такого інвестора.

Окремо варто звернути увагу й на те, які документи має передати попередній інвестор при укладенні договору переуступки. Тут важливо розуміти, що без аналізу тексту основного договору, по якому до нового інвестора переходять права і обов’язки, не можна однозначно дати відповідь на це питання. Зокрема, сторони могли узгодити умови про проведення взаєморозрахунків між собою, підписання актів прийому-передачі (частини квадратних метрів чи відповідних грошових коштів), отримання інвестором свідоцтва про часткову оплату відповідної кількості квадратних метрів. Ці та інші документи могли оформлятись між сторонами раніше, а тому обов’язково повинні бути передані новому інвестору. У будь-якому разі новий інвестор повинен отримати всі документи щодо здійсненої оплати за квартиру (відповідні банківські квитанції, акти прийняття-передачі грошових коштів тощо), а також документи, які підтверджують набуття прав попереднього інвестора на ту частину квартири, по якій вже було проведено оплату.

Важливо також правильно підійти до підготовки самого тексту договору про переуступку прав нерухомості. Зокрема, в ньому бажано зафіксувати не лише повний перехід прав та обов’язків до нової особи, а й згоду усіх сторін на вчинення такого правочину – підтвердивши це окремим положенням в договорі, що мінімізує ризики оскарження такої угоди сторонами у майбутньому. Тут же слід зазначити, що на практиці, як правило, попередній і новий інвестори підписують між собою ще один договір (або додаткову угоду), у якому фіксуються взаєморозрахунки між ними. По своїй суті це не самостійний договір, оскільки він стосується визначення розміру компенсації за відступлення прав на нерухомість. Проте оскільки його предмет стосується фінансових питань між попереднім та новим інвесторами, то, зазвичай, він підписується без участі боржника у зобов’язанні, тобто забудовника.

Слід також зауважити, що інколи компанія-забудовник за надання згоди на заміну кредитора (інвестора) бере додаткову плату у відсотках від вартості об’єкту інвестування, що сплачується або первинним кредитором, або новим покупцем.

Таким чином, складно наперед зробити висновок щодо безпечності укладення договорів переуступки прав на квартири в новобудовах. В кожному конкретному випадку потенційному інвестору краще одразу звернутись за професійною допомогою до юристів, які в свою чергу зможуть детально вивчити всі необхідні документи, провести перевірку конкретного об’єкта нерухомості та механізму залучення коштів в цілому. Зрозуміло лише те, що при оформленні квартир шляхом укладення переуступки кількість документів, які треба проаналізувати, є більшою, ніж при купівлі квартири напряму у забудовника, тому, зазвичай, інвестору слід залучити надійного консультанта для зменшення власних ризиків.


Олександр Петрик, юрист ЮФ “Центр правового консалтингу”


Юридичний консалтинг з питань залучення коштів в будівництво житла та нежитлової нерухомості



Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:

ООО "Центр правового консалтинга". ® ЦПК. 2005-2019. Все исключительные права на весь материал, размещенный на сайте, принадлежат ООО " Центр правового консалтинга ". Размещение материалов сайта на других площадках допускается исключительно при указании прямой видимой ссылки на первоисточник.

Pacta Sunt Servanda